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利回り60%オーバーの鉄工所をゲットしました!

富沢ウメ男さん_画像 富沢ウメ男さん 第18話

2021/7/31 掲載

ご無沙汰しております。3年ぶりのコラム、富沢ウメ男です。初めましての方に、簡単に自己紹介をしますと、ワタクシは2010年から神奈川県横須賀・三浦エリアを中心に不動産投資を行っている東京在住の大家です。

現在は、Youtube 健美家チャンネルの動画制作班に参加させていただいたり、物件の管理をしたり、その他にもあれやこれやと、不動産を軸に様々な活動をしています。

私は不動産投資を始める前の10年間、プロのお笑い芸人として活動していました。当時、お笑いだけでは食べて行けず、副業で飲食店経営を始めたところ、最終的に3,000万の借金を抱えてしまいました。

夢破れ、借金まみれのドン底だった私を救ってくれたのが不動産でした。私のこれまでの人生については、大家列伝でお話をしていますので、よかったらそちらもご覧ください。

参照:借金貧乏芸人が家賃2,200万の金持ち大家になるまで( 大家列伝 )

コラムを休んでいる間、物件も家族も増えました。( 3年前は3人目が生まれたばかりでしたが、最近、4人目も誕生しました )。不動産投資の規模もこの数年で倍増し、現在の家賃年収は8,000万円超、キャッシュフローは約5,000万円あります。

久しぶりのコラムでは、私が出会ったちょっと変わった物件( その名も変態物件w )をご紹介したいと思います。一般の居住用賃貸( いわゆるレジデンス )だけに留まらず、不動産投資には色々なカタチがあることを知ってもらえれば幸いです。

■ 利回り60%オーバーの鉄工所を発見!

ワタクシは、格安のボロ物件を仕入れて、しっかりとしたリフォームで価値を上げ賃貸付けをしたり、時には業者として販売したりすることを得意としています。( といいつつ、清掃だけのノーリフォームで賃貸に出すケースもありますが… )

廃墟のような物件を買うことも多く、そういう物件の再生の際は様々な業者さんのお世話になります。その中でお金がかかるもののひとつに「鉄骨の階段や手すり」があります。私が物件を多く買っている横須賀方面は海も近いため、鉄が傷みやすいのです。

階段をやり直せばすぐに100万円が吹き飛びます。そのため、「 業者さんに丸投げするのではなく、自分で直接、鉄工所にオーダーできればコスパが良いのになぁ〜 」などと考えることがありました。

そんなある日、いつものように投資エリアの不動産を物色していると、ワタクシがまさに欲している「 鉄工所 」が売りに出されているではありませんか!? 700uの広い敷地で、なんとオーシャンビュー物件。価格は1,680万です。


外観

さらに物件概要をよく見ると、この鉄工所はオーナーチェンジ物件で、現在営業している会社から、今後も家賃を受け取ることができるとのこと。その家賃がなんと、月額58万円もあるのです!

さらにさらに、鉄工所の屋上には前オーナーが居住していたであろう戸建がついていました。ガレージ付きの秘密基地といった雰囲気で、お金持ちの社長さんたちが欲しがる隠れ家物件にピッタリです。ここも賃貸に回せば、18万円くらい得られそうでした。

つまり、この鉄工所、現状でも利回り60%オーバー。やり方次第ではさらに家賃収入が増やせるハイパー・キャッシュマシーンだったのです。そんな物件が誰でもアクセスできるポータルサイトに掲載されているとは。うーん、これだから、不動産投資はやめられません!

■ 貸し鉄工所は実は貴重?

すぐに「 買い 」の方向で準備を始めました。実をいうと「 鉄工所 」というのはどこにでも建てられるわけではなく、都市計画法の「 用途地域 」でいうところの「 工業地域 」「 工業専用地域 」「 準工業地域 」等、限られた場所にしか建てることができません。 

騒音が出たり危険性があったりする施設は一般住居とは離れたエリアに建てようね、と法律で定められているのです。考えてみれば、念願のマイホームを建てたらすぐ隣に鉄工所ができて、朝から晩まで溶接の音がしていたらたまったものではありませんよね。


上東京都六本木周辺の用途地域図。用途地域ごとに色分けされている。多くの自治体がインターネット上で公開している

ということは、新しい鉄工所を建てるのは容易ではないため、既にある鉄工所は既得権を持っていると考えることもできます。また、「 鉄工業を始めたいけれど、自社工場までは建てる余裕がない 」という人たちが、「 貸鉄工所 」を探していることも知っていました。貸鉄工所の数が少ないため、家賃も強気で設定できます。

宅建士の資格も持っていて、そのあたりがピーンときたワタクシ。すぐに買付を入れたのですが、惜しくも2番手。しかし、一番手の方に融資がつかず、現金購入で買付を入れていたワタクシのところに順番が回ってきました。

聞けば、売主は福島県の企業で、おそらく経営難で不動産の処分を進めているとのこと。任せられていたのも地元・福島の不動産屋さんで、物件エリアの不動産事情に明るくなかったようです。様々な「 歪み 」によって生まれたこのお宝物件を手繰り寄せることができてラッキーだったと思います。


工場上の戸建からは海が見える

■ 人の行く裏に道あり 花の山

「 人の行く裏に道あり 花の山 」。これは株式投資などでもよく使われる相場格言です。普通の人が行かない裏の道にこそ、素晴らしい花が咲いている場所がある、つまり、人と違う事をしなさい!という意味ですね。

ワタクシの経験上、不動産の世界においては本当にそんなことばかりです。誰も見向きもしない物件がお宝に化ける事が実によくあります。逆をいえば、誰も欲しがらない物件を自分の手でお宝にできれば、これに勝る「 錬金術 」はないと思っています。

不動産投資を始めてから、ボロボロ・・・というより廃墟と呼ぶ方がふさわしいような物件を数々、再生してきました。獣道を抜けて辿り着く山の上の戸建や築年数不詳の蔵、お風呂が外にある築古アパート等、ユニークな物件に果敢に挑んできました( 笑 )

今は以前よりも大きなロットを扱うことが増えましたが、すべての経験が、間違いなく今に活きています。

鉄工所は購入してから毎月、家賃を生んでくれています。今後、自分の物件で鉄骨の階段等が必要になったら直発注したいと思います。鉄工所の上の戸建の再生についても、機会があればコラムで紹介しますね。

次回以降も、ワタクシのカワイイ変態物件たちを紹介していければいいなと思っております。お楽しみに!

プロフィール

■ 富沢ウメ男さん

富沢ウメ男さん

都内在住。妻と子供4人の6人家族


■ 経歴

□1975年
誕生

□1990年(16才)
強豪高校サッカー部で部活漬けの日々を送る

□1993年(19才)
早稲田大学に入学
本気でお笑い芸人になるべく日夜修行を積む

□1997年(22才)
大手お笑い芸能事務所のオーディションに合格
プロの芸人になる

□2006年(31才)
結婚

□2007年(32才)
副業で経営していた飲食店を閉店
3,000万円の借金が残る
芸人を引退し、不動産会社に入社
フルコミッションの営業として働く

□2009年
借金を完済

□2010年
400万円を元手に不動産投資をスタート

□2012年
損害保険会社に転職

□2014年
IT系企業に転職

都内の古ビル、横須賀のベース物件など、一癖ある物件を中心に物件を買い増す

□2021年
不動産を軸とした様々なビジネスを展開

収益不動産100室超を所有
年間家賃収入は約8,500万円
キャッシュフローは約5,000万円

※売買により常に変動します

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