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低属性・少資本のアナタにささげる「お金もち設計図」の作り方

富沢ウメ男さん_画像 第2話

皆さん、こんにちは。富沢ウメ男です。最近、街を歩いていると、「 え? うそ? トミザワウメオさんですよね? 」と声を掛けられることが増えてきました。( 嘘です )。

さて、かなりの低属性から出発し、今では家賃年収2,000万円を超える立派な投資家になったワタクシ( 笑 )。実は、ここまで来たのは偶然ではなく、最初に作った「 お金もち設計図 」が元になっています。

なんでそんな設計図を作れたかというと、借金返済のために勤めていた不動産会社時代に、融資の仕組みと不動産でお金が増えるパターンをガツガツと学びまくったからです。

その知識に実際の物件情報をあてはめ、最新の情報をプラスし、私の「 低属性の自分が物件を買い続け、お金もちになるための夢芝居大作戦 」が始まりました。まさにリアルロールプレイングゲームです。

■ 収入不安定、勤続年数3年未満、それでも借りられる金融機関

まず大前提として皆さんにお伝えしたいのは、不動産投資をしたいと思い、行動を開始した当時の私の属性は、非常に低いものだったということです( 人生で人より高いと胸を張って言えるのは座高だけ )。

借金3,000万円は返したものの、前の年まで不動産会社のフルコミッション営業だったので、確定申告の収入は不安定。勤続年数も3年未満。持ち家はなく、財産は妻と子供だけでした。

行く先々の銀行で、個人の属性情報を伝えると担当者の表情が途端に曇り、引きつった笑顔で再考を促され、融資の申し込みすらさせて貰えないという、なんとも哀しい低収入・高座高の男だったのです。

そんなワタクシに、唯一お金を貸してくれる可能性があったのは、不動産担保ローンを扱うノンバンクだけ・・・

そこで、私はノンバンクから融資を引くことのみにフォーカスし、まずは各社の融資条件を徹底的に調べました。その結果、以下の条件で融資をしてくれるノンバンクを見つけました。

・年収は問わない
・共同担保があるとフルローンも可能
・ボロ物件でも融資期間が割りと長めに取れる
・5,000万円までは支店決済のため比較的柔軟
・金利は銀行よりも高めの3.9%〜


早い話が、物件の評価が出れば低属性だろうと融資の可能性はあるよ〜ということです。当時の私は、こう考えました。

まず、ここで5,000万円くらい借り入れをして、高利回りの物件を買い、年間の手残り( キャッシュ )で次の物件を購入できる仕組みを作ろう。そして、融資に頼らず動産投資ができる体制を築き、さらに物件を買いましていこう。

そしてワタクシは、最初に積算評価の出る( かつ賃貸もできる )物件を現金で安く購入。次に、その物件を共同担保に入れて戸数の多い物件をノンバンクからフルローンで購入し、短期間でキャッシュフローを積み上げていくことを決めました。

■ 400万円を元手に年間540万円のキャッシュフローを得る

手元には、死に物狂いで貯めた400万円。早速、ネット検索と現地訪問、そして価格交渉を繰り返し、数ヵ月後に神奈川の180万円の戸建て( 写真上 )と220万円の2戸口のアパート( 写真下 )を買うことができたのです。


バンザイ!






そして、この2棟を担保にアパート3棟( 合計12戸 )をノンバンクで購入( 予定どおりの同時決済 )!

大きなものを1棟でもよかったのですが、その価格帯はライバルが多く値段が下がらなかったので、やめました。物件が小ぶりになると管理や税金の手間は増えますが、そんなことをいえるような立場ではありませんので、買えるものを買っていくだけです。

融資期間は25年。キャッシュフローは充分に確保できます( ノンバンクさんありがとう。大好き、ノンバンクさん )。

購入時、12戸からの収入は月60万円で、共同担保用に購入した2棟からも月10万円入ってきていました。満室ではない状態でしたが、いきなり月70万円の収入です。

そこからローンの返済金と管理費を引いても、月45万円が残りました。( 満室になれば、さらに10万円アップ! )これで、年間540万円の資金を作れる目途がたちました。

540万円あれば、あんな物件もこんな物件も買えちゃう! そこからの家賃収入を貯めれば、また毎月の収入が増えちゃう! ワタクシの心は躍りました。

そして実際に、この物件たちからのキャッシュフローを軍資金に、私は「 融資に頼らない不動産投資 」をスタートし、着々と物件を買い進めていくことになるのです!

は〜。続きが気になる〜。でも、その後のお話はまた次の機会に☆ミ

■ 神奈川の650万円廃墟アパートを家族でDIYしています

ここで少し、最近購入した650万円の鉄骨アパートのDIYの様子を紹介させてください。( だってウメオ、DIYが大好きなんです )。



この物件は全空室で、雨漏り・シロアリがもれなくついてくるド変態物件。家族のDIYスキルアップの為の「 研修物件 」にしようと思い、購入しました。

田舎っぽく見えますが、都内からも近いので、最近は週末にこの物件に通い、ペンキを塗りまくり、左官仕事までやっています。



まずは職人さんにお手本を見せてもらいます。ちょっとしたコツがあるんですよね。そこを教えてもらうだけで、出来に差がつきます。

次は家族でやってみる番です。「 こらー、腰が入っていないぞ〜。ウメオ父さんを見習えよ〜! 」



連日のスパルタ研修のおかげで、妻もチビたちも年内には職人として独り立ちできそうです。( 嘘です )。

こんな感じで今後も随時、私の「 お金もちへの道 」のかたわら、個性の強い物件紹介と我が家のDIYの様子をレポートしていく予定です。一部のマニアの方、お楽しみに〜☆

それでは、お別れしましょう、ご機嫌、麗しゅう〜〜〜♪( ヒップアップしらない人はググってみてね! )

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 富沢ウメ男さん

umeosan

IT会社勤務のサラリーマン大家
都内在住。妻と子供2人の4人家族。

■ 経歴

□1975年
誕生
□1990年(16才)
強豪高校サッカー部で部活漬けの日々を送る
□1993年(19才)
早稲田大学に入学
本気でお笑い芸人になるべく日夜修行を積む
□1997年(22才)
大手お笑い芸能事務所のオーディションに合格
プロの芸人になる
□2006年(31才)
結婚
□2007年(32才)
副業で経営していた飲食店を閉店
3,000万円の借金が残る
芸人を引退し、不動産会社に入社
フルコミッションの営業として働く
□2009年
借金を完済
□2010年
400万円を元手に不動産投資をスタート
□2012年
損害保険会社に転職
□2014年
IT系企業に転職
□2015年
収益不動産20棟40戸を所有
年間家賃収入は約2,200万円
キャッシュフローは約1,500万円

■ 主な所有物件

・東京都渋谷区賃貸併用マイホーム
4,600万円
・神奈川県平塚市戸建
180万(利回り40%)
現金で購入
・神奈川県大和市2戸アパート
220万(利回り87%)
現金で購入
・神奈川県藤沢市4戸アパート
1,100万(利回り19%)
ノンバンクローン
・神奈川県横浜南区アパート(4戸)
1,500万(利回り13%)
ノンバンクローン
・東京都町田市4戸アパート
1,650万(利回り14%)
ノンバンクローン
・神奈川県平塚市4戸アパート
450万(利回り33%)
ノンバンクローン
・神奈川県横須賀2戸アパート
530万(利回り19%)
現金で購入
・埼玉県鴻巣市4戸アパート
600万(利回り24%)現金
・千葉県船橋市2戸アパート
220万(利回り42%)
現金で購入
・埼玉県横須賀借地戸建(地代5,000円)
150万(利回り32%)
現金で購入
・千葉県習志野市テラスハウス
60万(利回り110%)
現金で購入
・東京都多摩市戸建
300万(利回り32%)
現金で購入
・神奈川県横須賀市戸建
250万(利回り24%)
現金で購入
・埼玉県加須市2戸アパート
110万(利回り98%)
現金で購入
・神奈川県横須賀区分
150万(利回り30%)
現金で購入
・埼玉県鴻巣市テラスハウス
100万(利回り54%) 
現金で購入

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