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足腰まで鍛えられる300万円のオーシャンビュー物件を買ったよ!

富沢ウメ男さん_画像 富沢ウメ男さん 第21話

2021/9/14 掲載

こんにちは。あいも変わらず、変態物件を買い漁る、不動産投資をエンジョイしている富沢ウメ男です!

■ 300万円で区分所有物件を購入

先日、ワタクシのココロの故郷とも言える神奈川県三浦市に位置する、団地の一室( 区分所有 )を購入させていただきました! 何と駅から徒歩5分、広さ70uで両面バルコニーを備え、おまけにオーシャンビューという素晴らしい物件です・・・。


外観

・・・がしかし、安い物件には必ず理由があります。そうなんです。お察しの通り、5階建て団地の最上階で、エレベーターなどという固定費のかかる文明の利器などはあろうはずもございません。

足腰の強い若者でも、このままではちょっと敬遠してしまいそうな、言うなればガッカリ物件です。

築35年ともなれば、人間で言えばやっと脂ものってきたなという働き盛りでしょうか。しかし、リフォーム前の室内の設備や田の字型の間取りは昭和感たっぷりで、懐かしさしか感じません。

とまぁガッカリポイントを挙げればキリがありませんが、この物件の場合は外壁塗装が施されていたのに加え、共用部のサッシがすべて新規交換されているところはプラスポイントでした。

共用部の修繕は、マンション全てのオーナーが共同で積み立てた「修繕積立金」を取り崩して行う工事になるため、一室のオーナーの独断だけでは決められず、管理組合で決議する必要があります。

管理組合がややこしい所や機能していない所だと、朽ちていく自分の物件を指をくわえて見ていなければならない、なーんてこともあるとかないとか。そういう意味では管理状態も良く、区分所有物件を保有する際のリスクは軽減されている感じがしました。

そこで、何をしたのか? というと、今回は賃貸ではなく敢えて売却にフォーカスし思い切って350万円ほどかけてフルリノベーションを施すことにしました。具体的には、3DK→2LDKへの間取り変更、水回りの全交換を行いました。

今回初めてトライしてみたのはプライウッドという曲げ木を天板にあしらったオリジナルキッチンです。以前からモダン系やミッドセンチュリー系の家具によく使われているプライウッドを素材として使ってみたいと思っていました。

職人さんの工場にデザイン案を伝えた上で製作をお願いして、20万円ほどでなかなか素敵なキッチンを作ってもらうことができました。


オリジナルキッチン

賃貸に出すとなるとなるべくコストを抑えたいところですが、今回は売却狙いということもあり、敢えてこの20万のキッチンを導入して、「 印象アップで100万円高く買って貰おう作戦 」ということでチャレンジしてみました。

目的に応じて、いろいろな戦略が取れるのも不動産の面白いところです。

また今回の様な団地物件あるあるですが、天井高が低いので解放感を出すために天井は取っ払いました。その影響で電気配線の配管はどうしても露出になってしまいます。今回はあえて、鉄管を曲げて引き直すことで露出でも違和感のないようにインテリアの一部として活用してみました。

ひたすら鉄管を曲げる作業は大変ですが、やってみると意外と低コストでスタイリッシュに仕上がったかなと思います。ビンテージマンションと呼べなくもないのではないでしょうか、多分・・・。

今回の物件は、最終的に1,000万円くらいの価格で、一次取得層の実需向けに販売できればいいなと思っています。購入する方にとっては、住宅ローンを使って毎月3万円程度の支払いで、オーシャンビューで足腰まで鍛えられる物件に住むことができます。

住宅ローンなら月々の出費は3万円程で済むので、これから種銭を増やして本格的に不動産投資を始めたいサラリーマンの方々には是非オススメしたい作戦です。

またこのエリアの、同じ広さの賃貸物件の相場はだいたい7〜8万円ほどです。例えば、ある程度住宅ローンの返済が進んだら、事業用のローンに借り換えて賃貸に出して家賃収入を得る、という作戦も考えられます。

あるいは、こういった低価格の団地物件は当初のリフォーム費用を極限まで抑えて、数年間は住みながら返済と貯蓄に励み、ある程度資金が溜まったらリノベーションして売却益を狙い、上手く売り抜けられたら3千万控除を使うというイワユル「 ヤドカリ投資法 」も有効だと思います。

家賃を自分に払いながら、将来の「 資産 」を着実に構築することができます。


配管をむき出しで仕上げた室内の様子

失敗しない不動産投資のコツは、何と言っても「 物件を安く仕入れること 」であるのは間違いないと思いますが、それと同じくらい大切なのが、「 自分にあった投資法 」を見つけることだと思います。

ワタクシの経験談が、皆さんの不動産投資の参考として、少しでもお役に立てれば幸いです。

不動産を楽しもう!
それでは、ごきげん麗しゅう〜♪

プロフィール

■ 富沢ウメ男さん

富沢ウメ男さん

都内在住。妻と子供4人の6人家族


■ 経歴

□1975年
誕生

□1990年(16才)
強豪高校サッカー部で部活漬けの日々を送る

□1993年(19才)
早稲田大学に入学
本気でお笑い芸人になるべく日夜修行を積む

□1997年(22才)
大手お笑い芸能事務所のオーディションに合格
プロの芸人になる

□2006年(31才)
結婚

□2007年(32才)
副業で経営していた飲食店を閉店
3,000万円の借金が残る
芸人を引退し、不動産会社に入社
フルコミッションの営業として働く

□2009年
借金を完済

□2010年
400万円を元手に不動産投資をスタート

□2012年
損害保険会社に転職

□2014年
IT系企業に転職

都内の古ビル、横須賀のベース物件など、一癖ある物件を中心に物件を買い増す

□2021年
不動産を軸とした様々なビジネスを展開

収益不動産100室超を所有
年間家賃収入は約8,500万円
キャッシュフローは約5,000万円

※売買により常に変動します

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