近頃は、DIYブームということもありますが、ウッドショックや設備系の品不足からの値上がり等もあり、コストを抑えるためにDIYをする大家さんが増えていると聞きかじっております。
DIYの良い点は施工方法や材料の仕入れ値がわかるようになり、業者さんの見積りを分析する能力が身につく点です。初心者の投資家さんにとっては勉強になるので家族でレジャー感覚でやってみるのもおすすめです。
ただし、ある程度のノウハウがたまってきたら、プロの業者に発注することも、不動産投資家として規模を拡大していきたい人にとってはとても重要です。（ 超速スピード＆ハイクオリティのDIYスキルをお持ちの一部の大家さんは別ですよｗ ）
ワタクシも、以前は家族でペンキ塗り大会などを行っていましたが、近頃は物件のリフォームの大部分を馴染みの業者さんに任せています。今回は、そんなリフォームと業者さんとの付き合い方についてお話ししたいと思います。
■ リフォームにお金をかけて物件価値をアップ
これまでのコラムでも、何度かお伝えしていますが、ワタクシは「 ベース賃貸 」という不動産投資の手法を好んでいます。一言でいうと、中古の戸建やアパートを購入してアメリカの軍人さん向けに直して貸す、というものです。
※ベース賃貸物件については過去のコラムで詳しく書いています
その際に、ハイクオリティなものでなければお客様に受け入れてもらうことはできません。そのため、多くのケースで、ワタクシは物件の仕入れ価格以上にリフォームにお金をかけています。
例えばリフォームで100万円のコストをかけても、お客様に150万円分の価値を感じてもらえれば、投資・ビジネスとして十分に成り立ちます。（ 私は宅建業の免許も持っており売却も行いますが、その際にも全く同じことがいえます ）
例えば、ワタクシのこちらの物件。200万円で購入し、600万円かけてリフォームを行ったところ、ベース賃貸として18万9,000円の家賃で米軍の方に入居してもらうことができました。そして、最終的にはオーナーチェンジ物件として1,300万円で売却できました。
リフォーム後の室内
横須賀エリアのベース賃貸という特殊性はありますが、ツボをおさえたリフォームを行うことで、「 商品 」としての価値を高められる楽しさが、築古再生にはあるとひしひし感じます。
きっちりリフォームをすることで入居者の方の満足度に繋がり、喜んで住んでもらうことができますし、クレームも少ないので管理もラクになります。特に、水回り（ 浴室・トイレ・キッチン ）を完璧にリフォームしておくと、内見時の評価が高いです。
リフォーム費用については、銀行にお金を借りることもあります。現金パワーで物件自体を安く仕入れ、融資を使ってリフォームすることは、スピーディーに物件を入手しながら、手元資金の流出を抑えるというひとつの作戦です。
現金100万円で物件を仕入れ、400万の融資を使ってリフォームを行うことは、500万円の中古物件を頭金100万円で購入することと資金効率だけを考えれば同じです。前者の方が手間がかかるぶんライバルも少ないので、ワタクシはこのフィールドで戦うようにしています。
■ リフォーム業者さんとの付き合い方
これまで業者さんと付き合ってきた中で大事なことは、次の二つだと思います。
①金払いを良くすること
②無知な施主だと思われないようにすること
ビジネスパートナーとして財布のヒモが固い人は付き合いづらいですし、一方で、金払いが良いだけの優しい大家さんだと、悪質な業者にふっかけられてしまうことがあります。
この2つを同時に満たすには、リフォームの適正な価格を頭に入れておくのが一番です。そのためにワタクシがオススメしたいのが、こちらの本。『 積算資料ポケット版リフォーム編2022 』。
この本には内装リフォームにかかわる平均的な単価がのっています。実は職人さんも見積を作る際に、この本を参考にしていたりします。
特に、業者さんに発注する相場がわからない初心者大家さんはすぐに買ってくださいｗ。本としてはちょっぴり高いと思うかもしれませんが、悪質な業者にぼったくられることがなくなりますし、すぐに元が取れると思います。
また、業者さんに見積をお願いする時は、彼らがどのように、面積を図ったりして見積もりを計算しているかを観察してみると良いと思います。そうすればさきほどの本の単価と合わせて、自分で大まかな見積をあげることができるようになります。
リフォーム代を叩いて( 値切って )しまうと、業者さんと長期的な関係が築けません。そうなると、また新たな業者を探して、自分のイメージを共有しての繰り返しになってしまいます。
一番やってはいけないのは、物件を高く仕入れてしまい、何とか利回りを出すために業者をイジメてしまうパターン。これをやると誰も幸せになれません。
理想は物件を安く仕入れて、リフォーム業者さんにも利益を取ってもらうことです。多くの投資家さんが言っていると思いますが、業者さんの技術に対しては敬意を払い、支払うお金をケチらないようにしましょう。
価値の高いモノを作れば、それだけ家賃を多くもらえますし、売るときも高く売ることができます。不動産の場合、リフォームに使うお金は使い捨てではなく、物件に蓄積されていくということです。
また、部材などは余り部材を取っておいたり、在庫処分セールなどで安く仕入れておいたりしたものを施主支給することで、コストを抑えています。こういった融通をきかせてもらえるのも、業者さんと長期間に渡り良好な関係を保ってきたからだと思います。
最近では、懇意にしている業者さんに、自分が仕入れた価格で物件をそのままお譲りしたりもしています。業者さんが大家になることでリフォームに対する目線が変わり、ひいてはそれが自分のビジネスにもメリットがあるのではと期待しています。
「 失敗したら同じ値段で買い戻しますよ 」と言っているので、業者さんにとってはほぼノーリスクです（ 笑 ）。末永くお付き合いしていくためにも、色々と試行錯誤してもらおうと思っています。
誰かにシワ寄せがいくようなビジネスでは続かないと思います。これからも、かかわる人みんながハッピーで、ワクワクするような不動産との関係を追及していきたいと思います。
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それでは、ご機嫌うるわしゅう～♪
