こんにちは、富沢ウメ男です。今回は先日購入した、都心のビルに関するお話をしたいと思います。実は、その物件は、「 あること 」をするだけで買値の倍以上の金額で売ることができるというお宝物件です。
■ 東京23区で8,000万円の古ビルを購入
先日、23区某所で築50年オーバーの商業ビルを購入しました。最寄りの駅からは徒歩3分で、東京タワーがよく見えます。1億円で売りに出ていたものに指値をして、8,000万円で購入しました。今回は金額が大きいので、融資を使って買いました。
元々、別の業者さんが9,000万円で買付を出しており、その方は単体ではなく共同で4,500万円ずつ出資して買う予定だったのが、何らかの事情があり、話が流れてしまったそうです。
そんな中、私のもとに業者さんから「 買いませんか？」と打診があり、「 8,000万円なら買いますけどね～ 」と、「 まあ、買えないだろう 」という気持ちで返事をしたのですが、意外にも買えてしまいました（笑）。
この物件の土地の広さは公簿上は90㎡弱です。しかし、実際に建物が建っているのはセットバック後の場所で、半分程の面積しか使っていませんでした。そして、90㎡の内のセットバック部分は分筆されないまま、売買対象面積としてカウントされていました。
資料を見ていると、気になる部分がありました。敷地内に「 位置指定道路 」として奥に建つ家の為だけに提供している道路があったのです。前所有者がお隣さんと仲が良かったのか、たった一軒の為に自らの土地を差し出していました。
そして、その道を調べると、「 廃道 」にできることが判明しました。仮に廃道しても、奥側には新しい道が通っているので、少し遠回りにはなるものの、隣の家の人にもさほど影響はでません。
これは、ラッキーです！なぜなら、廃道にすることで使用可能な土地の面積が増え、そうすることで物件の価値も倍増するからです。廃道して更地に変えると角地ではなくなりますが、容積率は600％あるので、今より大きい建物を建てられるのは間違いありません。
■ 「 知っている 」ことと「 やれる 」ことは違う
この物件の売主はいわゆる業者さんで、不動産のプロです。廃道できることももちろん知っていたと思います。しかし、実際に廃道にすることなく現況のままで私に譲ってくれました。
私ならば土地を倍増させて、住んでいる人に退去してもらい、更地にしたうえで倍の値付けをして売ると思います。なぜ、今回の売主の業者さんはそれをしなかった？と思う人もいるかもしれませんが、別に私は不思議には思いません。
「 知っている 」ことと「 やれる 」ことは違うからです。
そのビルは3階建てで、3フロアを別々の方が借りています。1階は店舗で不動産関連業者が入っています。もしかすると、売主さんは立ち退きが必要な時に、不動産のプロが入っていると困難であると判断したのかもしれません。
私は古い建物で入居者の方に立ち退きをしてもらうという経験は何度もしています。私にとっては難しいことではありません。これも一つの「 歪み 」ですし、そういった歪みのおかげで価値よりも安く購入できたのだと思います。
■ 利回りで検索しても見つからない物件の価値
今回は融資を使っての購入でしたが、一般的な不動産投資家さんのような長期期間で融資を引いてキャッシュフローを得るやり方ではなく、不動産業者としての仕入用の融資を使いました。
バルーン返済（ テールヘビーともいう ）と呼ばれるもので、最後に売却した際に一括で元金を返済する形です。一応、少しずつ元金を減らしてはいますが、家賃収入分はすべて返済原資に充てる計画で借りています。
キャッシュフローを狙う投資方法ではなく、キャピタルゲイン重視の方法なので、不動産業者ならではの借り方です。5年以内に廃道し、立ち退きを行い、土地のままかもしくは建物を建て替えて売却する事業計画です。
キャッシュフローが出るどころか、毎月6万円近くの持ち出しにはなりますが、8000万円の物件価格に対し、オーバーローンで借り入れをしているので、手元の資金が減るわけではありません。
毎月、35万円程の家賃が入ってくるので、利回りでいうと4～5％の物件ということになります。普通の人であれば、検索にさえ引っかからない物件だと思います。
今回の物件に関して言えば、利回りよりも「 その土地の価値 」を重視しての購入判断になりました。数百万円の戸建や区分所有は利回りを見て買いますが、超一等地の物件については、価値を重視して購入する方針です。
■ 東京圏の不動産でスピーディに利益を出す方法
海沿いの街の戸建てやマンションが好きな私が、都心のビルを買ったという話をすると、「 色々な物件を買うのですね 」と驚かれますが、一定の金額以上の利益が出るものなら基本的に何でも買うというスタンスです（笑）
このビルに関して言えば、2億円で売却できれば、1億円の粗利が出る計算になりますが、2億円を下回っても数千万円の利益が出ます。200万～300万円で購入した横須賀の古ビルでも、ベース賃貸に仕上げて売却すれば数千万円の粗利が出ることがあります。
例えば、YouTubeチャンネルで紹介している300万円で購入した病院物件が典型的です。5フロアあり、ベース賃貸として貸し出せば全部で100万円の家賃が取れます。それを利回り20％で割り戻せば、6,000万円で売れる想定です。
リフォーム代金を合わせても2,000万円で仕上げれば、差益の4,000万円が儲けとなります。決して難しい想定ではありません。
東京圏で不動産をやるのであれば、私のようなやり方も一つの参考になるかと思います。東京は物件が総じて高いイメージがありますが、その分家賃も高く取れ、高く売ることも可能です。ただし、最低でも1,000万円の自己資金がないと難しいかもしれません。
■ 建築家の進藤強さんとYouTubeを撮りました！
話は変わりますが、YouTubeの企画で、「 変わった間取り 」物件シリーズで大人気な“ビーフンさん”でお馴染みの変態建築家、進藤強さんに登場していただきました。読者の皆さん、YouTubeの方も見ていただけていますか？
進藤さんは、個性派物件ばかりをデザインし、数々の建築賞を獲得し続けている方です。YouTubeに出ていただいたのは、元々自宅がご近所であり、知り合いだった縁からです。また、進藤さんが不動産の塾をやるということになり、私の中学生の息子をそこに通わせる為に見学させたりしています。
進藤さんは、若い人に「 独立しても稼げる環境を作りたい 」と考えている、とても熱い人です。そういった活動を応援する気持ちもあり、「 何かやりましょう！」ということになり、まずはYouTubeに出ていただくことになりました。
YouTubeの中でも紹介している、一階が店舗で二階が住居になっている物件では、一回3,000円で自分のお店を開くことができるイベントをやったりしています。曜日ごとに異なるお店が出店していて、おもしろいスペースが出来上がっています。
コーヒー屋さんやお花屋さんなど、多種多様なお店が入っています。元々、副業で始めていた人が、その場所で成功されて本業にするケースもあるとのことで、その辺の話もYouTubeでお話しいただきました。（ 詳細はぜひ、YouTubeを見てくださいね！）
建築家で不動産投資家でもある進藤さん曰く、「 今は建てる人が減っており、設計の依頼も減っている 」そうです。土地値や建築費の値上がりで、富裕層や相続目的の人以外は、なかなか東京に新築を持てる時代ではなくなりました。
私は自宅以外で新築を経験したことがありません。以前に世田谷区で安く購入できたミニビルと、その後に購入した隣地があるので、今年はそこで単身向けのマンションでも建てようかなと画策していました。
しかし、身近な大家さんから「 最近、単身者向け物件の入居付けが大変になっている 」という話を聞き、土地で転売したほうが儲かるかな、と迷いが生じ始めました（笑）。そんなお話もまた、コラムやyoutubeで紹介させていただきますね。
その前に最近アップした「 銀行に拒絶される人々の融資を受けられるマル秘作戦 」の動画もぜひご覧くださいね。地下芸人、元アイドル、緊縛師が融資を受けるための方法をレクチャーしています！
それでは、皆様ごきげん麗しゅう～♪
