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650万円の元豪邸廃墟との出会い、物件調査、そして買付。

富沢ウメ男さん_画像 富沢ウメ男さん 第4話

2016/7/27 掲載

皆さん、こんにちは。富沢ウメ男です。そして、週末はマサカリ草男です。

例年この時期は、所有アパートの草木が大変なことになっているので常に車には鎌や枝切バサミが積んであります。そのため週末のワタクシは、富沢ウメ男からマサカリ草男に改名して汗をかいております。

( 警察の検問にあって、車内を調べられたら銃刀法違反になるのでしょうか・・・、タカエダキリバサミ所持で逮捕。どなたか経験者がいらしたら教えてください。)

さて、冒頭でツカミ損ねたところで本編にいきたいと思います。

■ 物件購入の基準を見直すきっかけになった物件

私は今年に入り、4棟の物件を買いました。( このほかに現在仕込み中のものがいくつかありますが、その話はまた今度 )。

・神奈川県M市戸建350万( 利回り23% ) 現金
・東京都渋谷区区分1,500万( 利回り12% ) ノンバンクローン
・神奈川県Y市2戸アパート450万( 利回り22% ) 現金
・神奈川県Y市3戸アパート650万 リフォーム代含む想定利回り20% 現金

その中で、最も直近に買った現在リフォーム中の物件は、これまでとはちょっと違うのです。一言でいうと、それまでに自分の中にあった物件購入の基準を見直すきっかけになった物件になりました。

どんな風に基準が変わったのかを含めて、この物件との出会いから現在までを、今回から2回に渡ってレポートしたいと思います。それでは、第4幕のはじまりぃ、はじまり〜。

■ 780万円なのに暖炉も広いバルコニーもある廃墟

ワタクシは比較的、購入する物件は何かしらの訳ありと言いますか、クセモノと言うか、変態というか、兎に角、普通の人は、敬遠するような物件を好みます。

今回紹介するそのアパートとは、ワタクシのそんな好みを熟知しているとある不動産会社の仲介さんからの紹介で出会いました。

※ 自分の好みを熟知している仲介さんと一人でも多く仲良くなっておくことはとても大事です。

まず、最初に驚いたのは「 重量鉄骨RCブロック造 」というなんとも頑丈そうな構造の一棟物件なのに、価格が780万円という「 えっ 区分? 」と二度見するくらい激しく安いというところでした。

ここで、簡単に物件のスペックをご紹介しておきます。

・場所は神奈川県Y市で最寄の駅からはバスで10分
・およそ70坪の土地
・3階建ての鉄骨RCブロック造の3戸口アパート
・シャッター付ガレージ4台分アリ
・間取りは、40平米の1LDK×2( 専用庭付き )
・100平米の2LDK( 暖炉付き )+120平米の専用バルコニー 付き


という 廃墟 です。



暖炉や広いバルコニーがついている豪邸なのに廃墟! なんか、ワクワクしませんか? あ、それは人それぞれか。もちろん私は、ワクワクしてしまいました。

■ 屋上防水屋さんと大工さんと一緒に物件調査

これは一刻を争うと、買い付け用紙片手にすぐに現場に急行・・・
はせずに、ここはグッと堪えて、冷静にグーグルで事前確認。←ココ重要

グーグルで見ただけで、何となく漂うこれはヤバイという雰囲気・・・。

見たところ、屋上のある物件のようですが、外観の感じからして、屋上防水も必至( ←費用がかかる )。DIYによるリフォームだけではさすがに無理と判断し、外注費用を見積もるために屋上防水屋さんと大工さんにも同行願い、物件を一緒に見ていただきました。



まず、屋上防水の劣化による雨漏りにはじまり、シロアリによる木部の激しい損傷、雨漏りからくる鉄部の悲しいくらいの腐食、経年からくる外壁のクラック、はがれ、爆裂とまぁ、なかなかの荒れっぷりで、人間で言うと早急にアンチエイジングが必要な状況。

そして、防水屋さんと大工さんに現地で出してもらったおおまかな見積もりは、物件価格である780万円をはるかに超えていました。

普通ならこの時点で終了なのですが、大工さんの「 防水さえ、しっかりやり直せば躯体はまだ全然大丈夫だで。( 出身地不明 )」とのコメントがあり、調査を継続することに。

それならば、この物件の良いところはないかということで考えてみました。

最初に浮かんだプラスポイントは「 全空室で再生しやすいということ 」( 下手に入居者がいたら退去交渉に費用がかかるので )。

次のプラスポイントは、1階にある4台分のシャッター付ガレージでした。このガレージは、作業棚があったり、電気と水道設備まであったりと、本当に優れものでした。



再び同行の大工さん曰く、「 ここまで揃ってっと職人さんや車好きには刺さるんでねぇの( 出身地不明 )」( 一同、うなずく )

あと、何と言っても建物全体の平米数が大きいということも重要なプラスポイントでした。

大工さん今度は、「 大は小をカーネルサンダースって言うでのう( 出身地不明 ) 」( 一同、聞こえないフリ )

この時点で、気持ち的には買うか買わないかは五分五分でした。



■ 以前から興味のあった特殊な賃貸手法に挑戦することに

し・か・し、そこで大工さんの言葉がなぜか脳裏に響きます。


カーネルサンダース
   ↓
アメリカのおじさん
   ↓
米軍?
   ↓
おっ、ヒラメイタ!!!


ということで、以前から興味のあったとある特殊賃貸にその物件の立地と建物の広さ等の諸条件が合致しているかどうかを調査すると、ビンゴ! それが決め手となり、購入を決意しました。

そして私は、780万円のこの物件に、買付を入れたのです( 指値を入れて650万円になりました! )。次回は、その物件の全貌に迫りたいと思います。

最後は、僕の行きつけの店となりつつあるドイトのワークショップでクロス張りの練習をしたときの写真を貼っておきます。( しつこいですが、ウメオ、DIYが大好きなんです )


「 夏休みはどの物件をリフォームしようかな〜 」

それでは、お別れしましょう♪ ごきげん麗しゅう〜♪
( 最後はやっぱりヒップアップ風に )

プロフィール

■ 富沢ウメ男さん

umeosan

IT会社勤務のサラリーマン大家
都内在住。妻と子供2人の4人家族。

■ 経歴

□1975年
誕生
□1990年(16才)
強豪高校サッカー部で部活漬けの日々を送る
□1993年(19才)
早稲田大学に入学
本気でお笑い芸人になるべく日夜修行を積む
□1997年(22才)
大手お笑い芸能事務所のオーディションに合格
プロの芸人になる
□2006年(31才)
結婚
□2007年(32才)
副業で経営していた飲食店を閉店
3,000万円の借金が残る
芸人を引退し、不動産会社に入社
フルコミッションの営業として働く
□2009年
借金を完済
□2010年
400万円を元手に不動産投資をスタート
□2012年
損害保険会社に転職
□2014年
IT系企業に転職
□2015年
収益不動産20棟40戸を所有
年間家賃収入は約2,200万円
キャッシュフローは約1,500万円

■ 主な所有物件

・東京都渋谷区賃貸併用マイホーム
4,600万円
・神奈川県平塚市戸建
180万(利回り40%)
現金で購入
・神奈川県大和市2戸アパート
220万(利回り87%)
現金で購入
・神奈川県藤沢市4戸アパート
1,100万(利回り19%)
ノンバンクローン
・神奈川県横浜南区アパート(4戸)
1,500万(利回り13%)
ノンバンクローン
・東京都町田市4戸アパート
1,650万(利回り14%)
ノンバンクローン
・神奈川県平塚市4戸アパート
450万(利回り33%)
ノンバンクローン
・神奈川県横須賀2戸アパート
530万(利回り19%)
現金で購入
・埼玉県鴻巣市4戸アパート
600万(利回り24%)現金
・千葉県船橋市2戸アパート
220万(利回り42%)
現金で購入
・埼玉県横須賀借地戸建(地代5,000円)
150万(利回り32%)
現金で購入
・千葉県習志野市テラスハウス
60万(利回り110%)
現金で購入
・東京都多摩市戸建
300万(利回り32%)
現金で購入
・神奈川県横須賀市戸建
250万(利回り24%)
現金で購入
・埼玉県加須市2戸アパート
110万(利回り98%)
現金で購入
・神奈川県横須賀区分
150万(利回り30%)
現金で購入
・埼玉県鴻巣市テラスハウス
100万(利回り54%) 
現金で購入

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