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400万円で買った「ジブリ風アパート+戸建て」のボロすぎる内部大公開!

富沢ウメ男さん_画像 第8話

皆さん、こんにちは。富沢ウメ男です。先日の、DIYセミナーにご参加いただいた皆様、長時間お付き合いいただき、誠にありがとうございました。

普段のコラムでは伝えきれない( ダークな )部分までお話することができて、本当に良かったと思います。今回は1日で満員になってしまったそうです。また機会があれば、開催したいと思います( リップサービス )。



■ ジブリ風戸建ての内部に突入しよう!

今回の融資に頼らない( 頼りたくても頼れない )不動産投資 〜夢芝居第8幕は、前回に続き「 ジブリ風アパート&戸建 」の全貌により深く迫ってみたいと思います。

前回のコラムは、外観を中心にレポートさせていただきましたので、今回は気になる物件内部から行きたいと思います。

その前に簡単にスペックを復習しますと、神奈川県内にある「 古い戸建て+アパート+物置 」がセットになった物件で、価格は400万円。ちなみに、固定資産税評価額は1,200万円です。

駅からはバスで11分の距離があるものの、隣がNTTの社屋というこのエリアの一等地にあり、持ち主が獣医さんで余裕があったらしく、建物に使っている材料が良かったことが購入の決め手になりました

それでは早速、母屋の玄関を開けてみましょう。



「 ガラガラガラ〜っ 」



「 ハイっ、玄関( ゲンカン )開けたら2秒で屋根崩落&雨漏り 」



以前、玄関開けたら2秒で床なしの物件を経験しておりますので、これくらいでは全く怯( ひる )みません。

続いて、3時ちょうどに止まった時計の方を気にしながら左手を見ると、


「 ドーン 」




「 囲炉裏? の奥にはお約束の残置物 」( お食事中の方、スミマセン )

山盛りの残置物に、内心で「 指値交渉の材料、見つけたり! 」と小躍りしながら奥へ進むと、今度は個性的な洗面台が・・・


「 じゃーん 」




ジブリ感が徐々に高まって来たところで、洗面台の横に現われたのは・・・



引き戸のお風呂。隙間風が入ってきて寒そうです。



その近くには、ぬか床を漬けるのに良さそうな床下が。( なかなか良い木材を使ってます )。



さらにさらに、廊下を抜けて居室を目指します。



見えてきたのは期待を裏切らない、否、期待以上のわかりやすい、和室。天井の高さと見事な細工に関心しつつ、母屋は終了です。

■ アパートにお風呂のない理由に驚き!

続いて、隣に建つアパート部分へと移動です。



階段が崩壊しないことを祈りつつ足をススメ、玄関を開けると・・・



タイルのおしゃれ感に騙されそうですが、よく見れば昭和臭がプンプン漂う玄関。恐る恐る、お部屋へと目をやると・・・



本日、2回目のザンチブツ。仲介さんには、心が折れそうな素振りを見せつつ、内心は小躍りと言うよりも「 狂気乱舞 」。蝶のように舞い、蜂のように指す準備完了! の合図です( 指値の意味です。念のため )。

お風呂はないけれど、洗濯機は置けるので無問題( モーマンタイ )!



相も変わらず、個性的な洗面台を横目に、ワタクシの希望金額を伝えて、内見は終了しました。。。( はい、この時点では買値を大幅に上回る金額で売りに出ていました )。

それにしてもなぜ、お風呂がないのかなと思っていると、不動産屋さんが、「 この辺のアパートはマグロ漁に行く漁師さんの為に造られているから、風呂がないんですよ 」と言います。


「 えっ??? 」


「 一旦、漁に出ると長い事家を空けることになるので、お風呂の設置は費用対効果の面で合わないんです 」

なるほど・・・天井が高く、贅沢な造りの割に風呂がない、というアンバランスな理由は、漁師さん向けに造られているからなのね。

「 ちなみに、漁師さんはこの辺の銭湯はどこも無料なんですよ〜 」


「 えーっ!!! 」


昔から、マグロで栄えたこの町の漁師さんに対するリスペクトには驚きました。



さて、この物件、私は戸建てとアパートで、合計家賃16万円を設定できると予測しました。しかし、リフォームにも相当な費用がかかりそうです。果たして、最終的な利回りはどうなる?

このトトロが出てきそうなこの物件。すべてのリフォームが完成したら、収支報告もあわせてレポートさせていただきます。お楽しみに!

それでは、お別れしましょう♪ ごきげん麗しゅう〜♪

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 富沢ウメ男さん

umeosan

IT会社勤務のサラリーマン大家
都内在住。妻と子供2人の4人家族。

■ 経歴

□1975年
誕生
□1990年(16才)
強豪高校サッカー部で部活漬けの日々を送る
□1993年(19才)
早稲田大学に入学
本気でお笑い芸人になるべく日夜修行を積む
□1997年(22才)
大手お笑い芸能事務所のオーディションに合格
プロの芸人になる
□2006年(31才)
結婚
□2007年(32才)
副業で経営していた飲食店を閉店
3,000万円の借金が残る
芸人を引退し、不動産会社に入社
フルコミッションの営業として働く
□2009年
借金を完済
□2010年
400万円を元手に不動産投資をスタート
□2012年
損害保険会社に転職
□2014年
IT系企業に転職
□2015年
収益不動産20棟40戸を所有
年間家賃収入は約2,200万円
キャッシュフローは約1,500万円

■ 主な所有物件

・東京都渋谷区賃貸併用マイホーム
4,600万円
・神奈川県平塚市戸建
180万(利回り40%)
現金で購入
・神奈川県大和市2戸アパート
220万(利回り87%)
現金で購入
・神奈川県藤沢市4戸アパート
1,100万(利回り19%)
ノンバンクローン
・神奈川県横浜南区アパート(4戸)
1,500万(利回り13%)
ノンバンクローン
・東京都町田市4戸アパート
1,650万(利回り14%)
ノンバンクローン
・神奈川県平塚市4戸アパート
450万(利回り33%)
ノンバンクローン
・神奈川県横須賀2戸アパート
530万(利回り19%)
現金で購入
・埼玉県鴻巣市4戸アパート
600万(利回り24%)現金
・千葉県船橋市2戸アパート
220万(利回り42%)
現金で購入
・埼玉県横須賀借地戸建(地代5,000円)
150万(利回り32%)
現金で購入
・千葉県習志野市テラスハウス
60万(利回り110%)
現金で購入
・東京都多摩市戸建
300万(利回り32%)
現金で購入
・神奈川県横須賀市戸建
250万(利回り24%)
現金で購入
・埼玉県加須市2戸アパート
110万(利回り98%)
現金で購入
・神奈川県横須賀区分
150万(利回り30%)
現金で購入
・埼玉県鴻巣市テラスハウス
100万(利回り54%) 
現金で購入

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