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渋谷の区分マンションを買いました。築古物件のDIYとモデルルーム作りのコツ。

富沢ウメ男さん_画像 第9話

■ モノマネ芸人としての出演依頼

皆さん、こんにちは。富沢ウメ男です。今年も残すところ一ケ月ちょっとになりましたが、先日、この時期ならではの出来事がありました。

とあるキー局傘下の制作会社から一本の電話があり、「 年末の特番でドッキリを仕掛けたい。そこで、梅沢富美男さんのモノマネができる人を探しているのでご協力いただけないか 」と言うのです。

どうやら検索で「 富沢ウメ男 」でヒットして、こちらのコラムに辿り着いた様子です。以下、制作会社の女性スタッフの方とウメ男の会話。



ウメ男「 あの〜、失礼ですがコラムはお読みいただけましたか? 」

女性「 モチロンです。これは適任だと思い、こうしてお電話させていただきました 」

ウメ男「 不動産投資家として紹介されるんですか? 」

女性「 いえ、モノマネ芸人さんとしての立ち位置になります 」

ウメ男心の声「 モノマネ芸人じゃねぇーし! 」

ウメ男「 顔写真も掲載しているので、見ていただけたかと思いますが、見ての通り、全く似ていませんよ? 」

女性「 女形( オンナガタ )のメイクと衣装でそこはなんとかなりますから、大丈夫ですよ。素顔も出ませんので 」

ウメ男心の声「 え〜っ、それならオレじゃなくても良いじゃねぇーか! 」

ウメ男「 他にどのような方が候補でいらっしゃるんですか? 」

女性「 実は、梅沢さんの特徴が女形以外にそんなにないので、モノマネされる方自体がそもそも少なくて。正直、候補が他にいないんですぅ〜 」

ウメ男心の声「 企画、見直せよ!! 」



どう考えても、大ヤケドすること必至なので、丁重にお断りしました( かなり粘られましたが・・・ )。年末の4チャンネルの東〇幸治さんMCの特番は要チェックです。この企画がON AIRされるか甚だ疑問ですが・・・。

■ 渋谷区に52平米の区分マンションを購入

と、いつもりより前置きが長くなってしまいましたが、今回のコラムは、最近、私が購入した渋谷区の区分マンションについてお伝えします。それでは、はじまりぃ、はじまりぃ〜。

このマンション、地方在住者はもちろん、都民も憧れる渋谷区内の私鉄沿線の駅から徒歩8分の場所にあります。広さは52平米。都心で働く新婚さんなんかにぴったりの物件です( きっと )。

渋谷区ですから、普通はお値段もそれなりにいたします。しかし、ボロ物件が大好物のワタクシが高級物件を買えるはずがありません。( いろんな意味で )。

というわけで、この物件も1,000万円台半ばという、近隣物件だときれいめのワンルームとか1DKと同じくらいという破格の値段で買いました。いつものようにネット検索で見つけた物件です。

しかし、不動産投資市場が過熱しているといわれる昨今、相場よりも安い物件には、それなりの理由があるわけです。この物件も、いくつものステキな個性を持った物件でした。

1、昭和44年築
2、エレベーターナシ6階建て物件の6階
3、香港の九龍城を髣髴させる外観


しびれますね。この物件が売れ残りオーラを漂わせながらネット上で買主を待っているのを見つけた時、思わずニヤリとしました。ライバルはいなかったようで、指値もすんなり通りました。

そこで皆さんが気になるのは、「 こんな物件、借りる人いるの? 」ということだと思います。ワタクシ富沢、不動産会社の営業マンの経験もあります。そんな私から見て、「 いる! 」と断言できます。

横須賀の坂の上にあるウネウネとした獣道を通らないと辿り着けないボロ戸建を、うら若きOLさんが借りてくれたように、通常の投資家が想定しないような個性弾ける入居者さんは世の中に存在するのです。

しかも、この物件は腐っても渋谷アドレス。固めに見ても利回り12%はいけると見ています。

いや、賃貸だけでなく、少しキレイにすれば売却も狙えるでしょう。私は田舎のボロ物件も大好きでよく買っていますが、結局は不動産は立地であることを知っています。その点、この物件はアリ! なのであります。

■ DIYでありがちな失敗パターン

そんなわけで、まずは賃貸付けを目指して、自分なりにリフォームしてみました。最初にやったのは塗装です。

よく、「 ボロ物件を購入したのは良いが、リフォームにかける費用がない。そういう時は、どこをDIYでやると費用対効果が良いですか? 」という質問を受けます。

ナイスな質問です。ここは結構大切なポイントなのです。なぜなら、やるべきところとそうでないところを間違えると、以下のような失敗パターンに陥ってしまうからです。

・素人がやったことで時間がかかり、結果的に機会損失をしてしまうパターン
・素人がやったことでDIYのクオリティーが下がり、家賃を下げざるを得なくなるパターン


そして、ワタクシの考える、仕上がりにクオリティーの差が出にくく、素人でも作業時間がかかりにくいのは、塗装なのです。我が家では小学生の子供でも問題なくできているので、ココは自信をもって断言できます。

■ 塗装のポイントとモデルルームの作り方

ワタクシの場合は、補修のような部分塗り以外はまず、何も考えずに白く、とにかく一旦、まっ白に塗ってみます。イメージとしては、キャンバスを一度白く塗ってリセットするような感じです。

例えば、こんな感じだった室内( 先ほど紹介した渋谷の区分マンションです )が、



なんということでしょう。
ただ、白く塗って、家具を置いてみただけで・・・



ほら、この通り! オシャレなカップルがホームパーティでも開いちゃいたくなるような爽やかな空間に生まれ変わりました。



ただ、下地の色にもよりますが、白は一度塗りだとムラになる場合があり、気になる人は二度塗り、三度塗りしたくなりがちです。その結果、予算オーバーにならないように注意してください。

また、ワタクシのようなオッサンは肩が上がらなくなるので天井をやる際は覚悟が必要です( ニンマリ )。それでも、塗ることは誰でもできるので、ぜひやってみてほしいと思います。

ちなみに、一度塗りで決めるコツですが、ムラが味と感じられるように全体を整えることです。そのために私がやっていることとして、アクセントクロスを貼ることや本物のアンティーク家具を置くことなどがあります。

2枚目の写真のように、アクセントクロスはくすんだ紫や小豆色を使います。これは、聖徳太子で有名な冠位十二階で紫が最も高貴な色とされたように、紫を使うとなぜか高級感が出るからです。

また、家具は本物のアンティーク家具を使うことで、建物や部屋全体の古さを目立たせず、味として受け取ってもらえるようになります。ちなみに、写真の家具はIKEA港北店の近くにある専門店で買いました。

新しい物件ならIKEAの家具でもいいのでしょうが、ワタクシが買っているような物件では、家具の新しさが浮きまくります。高くみえますが、2万〜3万円でもいいものが見つかります。

最後に床ですが、クッションフロアより高級感が出るフロアタイルがおすすめです。写真のものは一枚一枚両面テープで貼りつけるだけで完成するタイプ。ただし、床がガタガタだと使えないので、その点は要注意です。

梅沢富美男さんのモノマネ出演を断って( 笑 )、週末に家族でがんばったおかげで、DIYとモデルルーム作りは終了。早速、賃貸で( もしかしたら売却も? )募集をかけようと思います。機会があればその話もまた、紹介しますね。

それでは、お別れしましょう♪ ごきげん麗しゅう〜♪

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 富沢ウメ男さん

umeosan

IT会社勤務のサラリーマン大家
都内在住。妻と子供2人の4人家族。

■ 経歴

□1975年
誕生
□1990年(16才)
強豪高校サッカー部で部活漬けの日々を送る
□1993年(19才)
早稲田大学に入学
本気でお笑い芸人になるべく日夜修行を積む
□1997年(22才)
大手お笑い芸能事務所のオーディションに合格
プロの芸人になる
□2006年(31才)
結婚
□2007年(32才)
副業で経営していた飲食店を閉店
3,000万円の借金が残る
芸人を引退し、不動産会社に入社
フルコミッションの営業として働く
□2009年
借金を完済
□2010年
400万円を元手に不動産投資をスタート
□2012年
損害保険会社に転職
□2014年
IT系企業に転職
□2015年
収益不動産20棟40戸を所有
年間家賃収入は約2,200万円
キャッシュフローは約1,500万円

■ 主な所有物件

・東京都渋谷区賃貸併用マイホーム
4,600万円
・神奈川県平塚市戸建
180万(利回り40%)
現金で購入
・神奈川県大和市2戸アパート
220万(利回り87%)
現金で購入
・神奈川県藤沢市4戸アパート
1,100万(利回り19%)
ノンバンクローン
・神奈川県横浜南区アパート(4戸)
1,500万(利回り13%)
ノンバンクローン
・東京都町田市4戸アパート
1,650万(利回り14%)
ノンバンクローン
・神奈川県平塚市4戸アパート
450万(利回り33%)
ノンバンクローン
・神奈川県横須賀2戸アパート
530万(利回り19%)
現金で購入
・埼玉県鴻巣市4戸アパート
600万(利回り24%)現金
・千葉県船橋市2戸アパート
220万(利回り42%)
現金で購入
・埼玉県横須賀借地戸建(地代5,000円)
150万(利回り32%)
現金で購入
・千葉県習志野市テラスハウス
60万(利回り110%)
現金で購入
・東京都多摩市戸建
300万(利回り32%)
現金で購入
・神奈川県横須賀市戸建
250万(利回り24%)
現金で購入
・埼玉県加須市2戸アパート
110万(利回り98%)
現金で購入
・神奈川県横須賀区分
150万(利回り30%)
現金で購入
・埼玉県鴻巣市テラスハウス
100万(利回り54%) 
現金で購入

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