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良いボロ物件と悪いボロ物件

脇田雄太さん_画像 脇田雄太さん 第111話

2014/11/10 掲載

前回お伝えした「 ボロ物件投資って何? 」はいかがでしたか? 今回は、『 はじめてのボロ物件投資 』シリーズの第2弾「 良いボロ物件と悪いボロ物件 」についてお伝えしていきます。

1.ボロ物件投資って何?
2.良いボロ物件と悪いボロ物件←今回はココ!
3.ボロ物件マーケティング
4.激安リフォームのコツ( インフラ )
5.激安リフォームのコツ( 水回り )
6.激安リフォームのコツ( 床・壁・天井 )
7.激安リフォームのコツ( 電気・照明 )
8.心を奪うモデルルーム化
9.賃貸営業
10.特約事項で安定運営


■ 2. 良いボロ物件と悪いボロ物件

ボロ物件投資で安定的に収益を上げていくためには、入口である物件購入時にしっかりと「 良いボロ物件 」と「 悪いボロ物件 」を見極めて購入していくことが重要です。

ここでは、どのような物件が良いボロ物件で、どのような物件が悪いボロ物件か、ということについて説明していきたいと思います。

【 良いボロ物件 】

○ 条件1:賃貸需要がある

言うまでもないことですが、不動産投資を前提に物件を購入する以上、購入予定の物件に賃貸需要があることが必須となります。どんなに物件価格が安くても、賃貸需要のない物件は購入してはいけません

※賃貸需要の有無の調査方法については過去の健美家コラムや脇田の著書を参考にして下さい。

先日も「 0円で良いので戸建を引き取ってほしい 」というお話しを頂いたのですが、市内中心部から車で30分以上離れた山間部で、周辺にアパマンショップやエイブルなどの店舗が存在せず、賃貸需要の見込めないエリアだったため、お断りしました。

○ 条件2:建物の状態が想定利回りを達成できるレベル以上

賃貸需要が存在した場合でも、建物の状態が想定利回りを達成できるレベル以上でない場合は物件の購入は見送った方が賢明です。

「 建物の状態が想定利回りを達成できるレベル以上 」というのは、「 リフォームにコストがかかりすぎない 」物件ということです。

入居者付けに必要なリフォームを、想定している利回りの範囲内で実施できるかどうか?ということが一つの判断基準になります。

例えば、脇田の例でいうと、先月、長崎市内のある町で、4世帯・約400万円・敷地内駐車可能という条件のアパートに利回り20%台の見込みで買い付けを入れたのですが、結局、買わなかったということがありました。

理由は、決済前の建物調査で深刻なシロアリ被害を発見し、その復旧に75万円程度かかることが見込まれたため、想定していた利回りを達成できなくなったからです。

このケースでは買付証明書に下記のように記載しておいたため、スムーズに買い付けを取り下げることができました。

・決済前に物件調査( シロアリ・雨漏り調査等 )を実施させていただくことを本買い付け発効の条件とさせていただきます。
・上記、物件調査の結果、物件に深刻な問題が発見されないことを本買い付け発効の条件とさせていただきます。


【 悪いボロ物件 】

悪いボロ物件の定義は、上記の「 良いボロ物件 」の逆だと考えていただければ間違いありません。ここでは、脇田が過去に遭遇した「 悪いボロ物件 」の事例を一つ紹介します。

◯川沿い・崩れかけの地盤に建つ物件

「 脇田さん。150万円で出ていた戸建てが50万円に値下げされたので一度ご覧になりませんか? 」

ある不動産会社さんからこのようなお声掛けをいただき、この夏に物件調査へ向かいました。しかし、物件が川沿いの断崖絶壁に立地しており、しかもその土地の地盤が崩壊しているという物件でした( 笑 )。

さらに、現在のオーナーさんが、市役所より、「 隣接している河川の管理に悪影響があるので自費で地盤の修復を実施してください 」と勧告されているということも判明しました。

100万円程度のリフォームを実施すれば月額3〜4万円程度の賃料を実現できそうだったので、当初は50万円から更に値引きできれば購入しても良いと考えていました。しかし、上記のような理由から、この物件の購入は見送りました。

いくら安く買えても、その後で桁違いの地盤修復費用やリフォーム費用がかかるようでは、買う意味がありませんね。安い物件ならなんでもいいわけではありませんので、ご注意を!

〜 次回に続く 〜


プロフィール

■ 脇田雄太さん

健美家ニュース編集部
脇田さんのブログ

安定資産構築の「脇田雄太事務所」代表

専業大家

【 経歴 】

1977年生まれ。大阪府出身。
立命館大学 政策科学部卒業(2001年)。
在学中、通商産業省(現:経済産業省)、日本アイ・ビー・エム株式会社にてインターン後、新卒でリクルートグループ入社。
在職中、大阪府下に中古マンション1棟を購入したのを皮切りに合計7棟32室の投資用物件を取得し独立。
2009年から「脇田雄太事務所」代表として活動中。

『賃貸住宅フェア』『健美家セミナー』など、セミナー実績多数。毎日新聞・日経新聞(電子版)・雑誌等メディアへの登場も。

【 脇田さんの物件一覧 】

  • 1棟目
    大阪府の一棟売りマンション
    フルローンにより購入
  • 2棟目
    京都府の戸建賃貸
    現金購入
  • 3棟目
    長崎県の戸建賃貸
    現金購入
  • 4棟目
    長崎県の一棟売りアパート
    現金購入
  • 5棟目
    長崎県の一棟売りアパート
    現金購入
  • 6棟目
    長崎県の区分所有マンション
    現金購入

    現在も激安物件を中心に物件を増やしている。

    脇田さんの保有物件その1
    脇田さんの保有物件その2
    脇田さんの保有物件その3


【 脇田さんの著書 】



人生を切り開く「1億円」投資思考


前代未聞!? 30万円以下で不動産投資を始めて小金持ちになろう!


リスクと闘う不動産投資

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【 感銘を受けたこの2冊 】

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