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インフラ工事を安く上げる方法

脇田雄太さん_画像 脇田雄太さん 第114話

2015/2/9 掲載

前回お伝えした「 電気まわりの激安リフォームのコツ 」はいかがでしたか? 今回は、『 はじめてのボロ物件投資 』シリーズの第4-2弾「 激安リフォームのコツ( インフラ・ガス/水道/ネット&電話/テレビ ) 」についてお伝えしていきます。

1.ボロ物件投資って何?
2.良いボロ物件と悪いボロ物件
3.ボロ物件マーケティング
4-1.激安リフォームのコツ( 電気まわり )
4-2.激安リフォームのコツ( インフラ )←今回はココ!
5.激安リフォームのコツ( 水回り )
6.激安リフォームのコツ( 床・壁・天井 )
7.激安リフォームのコツ( 電気・照明 )
8.心を奪うモデルルーム化
9.賃貸営業
10.特約事項で安定運営


■4-2. 激安リフォームのコツ( インフラ・ガス/水道/ネット&電話/テレビ )

◯ ガス

「 知っている 」のと「 知らない 」のとで一番違いが表れるのがガス会社さんの選択です。ボロ物件をリフォームする際に脇田がお勧めしているのは原則的に「 LPガスへ変更 」してしまうということです。

※ LPガス会社さんにお願いするメリットについては、過去のコラムを参照願います。
【 87話 】大家の味方。LPガス会社さんを活用した給排水トラブル解消法。
【 61話 】水漏れ発生。長崎のボロアパート。美人の入居者さん。LPガス会社。
【 48話 】高利回り・激安物件で失敗しないアパート経営。LPガス。

最近の脇田の事例では、4世帯のアパートで、既存のガス会社さんへガス周りの工事をお願いしたところ、給湯器・給排水管の交換で50万円近い金額の見積もりをいただいてしまいました( 汗 )。

しかし、馴染みのガス会社さんへ再度見積もりをお願いしたところ、設備・配管工事が全て無料になった上に、逆に工事協力金を20万円以上頂戴できた事例もありました。

「 知っている 」か「 知らない 」かだけで都合70万円近い差が出てしまうわけです。有利な見積もりを提示してくださるガス会社さんは、エリア内に数社程度しかありません。

ですから、どのガス会社さんが良い条件を提示してくださるか? 投資家としてはアンテナをしっかりと張っておきたいところです。

◯ 水道

水道工事ほど作業を依頼するルートによって、金額が上下する率が高い工事はないと言っても過言ではありません。

例えば、物件のお風呂を在来工法のお風呂からユニットバスへ変更したいというような場合、普通に一般の不動産会社さんやリフォーム会社さんへ依頼してしまうと簡単に50万円や100万円を超える見積もりが出て来ます。

これを、給排水管の工事は一人親方の水道屋さんに、ユニットバスの工事はイナックスやリクシル・ハウステック等、大手の工事を日頃こなしている職人さんへ直接依頼することで、料金が大幅に安くなります。

分割発注となるため、発注側の手間暇は確かに増えますが、コスト削減効果は小さくありません。最近の脇田の事例では、単身向けアパートのユニットバスを施工費込で約20万円で実施してもらったということがありました。

一部の分譲マンションでは常識となっているアクセントパネルやサーモスタット水栓、レインシャワー等も含んだ金額ですので、割安な部類だと思います。

◯ ネット&電話&テレビ

ネットと電話・テレビはケーブルテレビに統一することをお勧めします。今後の保守管理の容易さと初期費用の安さ、実質的なランニングコストの低さを考えると他の選択肢を圧倒しています。

脇田の場合、全て初期工事費無料で、ネットは10M程度の低速ではありますが、月額料金1,500円で使い放題、電話も月額1,000円程度の基本料金で使用できるプランをほぼ全ての募集中の物件に導入しています。

Wi-Fiルーターを入居者プレゼントとして無料でプレゼントする施策も併せて実施するなど、家賃自体の安さだけではなく、ネットと電話を含めた実質的な生活費を抑えられる物件として入居希望者さんへアピールしています。

〜 次回に続く 〜



プロフィール

■ 脇田雄太さん

健美家ニュース編集部
脇田さんのブログ

安定資産構築の「脇田雄太事務所」代表

専業大家

【 経歴 】

1977年生まれ。大阪府出身。
立命館大学 政策科学部卒業(2001年)。
在学中、通商産業省(現:経済産業省)、日本アイ・ビー・エム株式会社にてインターン後、新卒でリクルートグループ入社。
在職中、大阪府下に中古マンション1棟を購入したのを皮切りに合計7棟32室の投資用物件を取得し独立。
2009年から「脇田雄太事務所」代表として活動中。

『賃貸住宅フェア』『健美家セミナー』など、セミナー実績多数。毎日新聞・日経新聞(電子版)・雑誌等メディアへの登場も。

【 脇田さんの物件一覧 】

  • 1棟目
    大阪府の一棟売りマンション
    フルローンにより購入
  • 2棟目
    京都府の戸建賃貸
    現金購入
  • 3棟目
    長崎県の戸建賃貸
    現金購入
  • 4棟目
    長崎県の一棟売りアパート
    現金購入
  • 5棟目
    長崎県の一棟売りアパート
    現金購入
  • 6棟目
    長崎県の区分所有マンション
    現金購入

    現在も激安物件を中心に物件を増やしている。

    脇田さんの保有物件その1
    脇田さんの保有物件その2
    脇田さんの保有物件その3


【 脇田さんの著書 】



人生を切り開く「1億円」投資思考


前代未聞!? 30万円以下で不動産投資を始めて小金持ちになろう!


リスクと闘う不動産投資

【 DVD&MP3好評発売中 】


【 感銘を受けたこの2冊 】

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