インフラ工事を安く上げる方法

前回お伝えした「 電気まわりの激安リフォームのコツ 」はいかがでしたか？ 今回は、『 はじめてのボロ物件投資 』シリーズの第４-２弾「 激安リフォームのコツ( インフラ・ガス／水道／ネット＆電話／テレビ ) 」についてお伝えしていきます。

１.ボロ物件投資って何？
２.良いボロ物件と悪いボロ物件
３.ボロ物件マーケティング
４-１.激安リフォームのコツ( 電気まわり )
４-２.激安リフォームのコツ( インフラ )←今回はココ！
５.激安リフォームのコツ( 水回り )
６.激安リフォームのコツ( 床・壁・天井 )
７.激安リフォームのコツ( 電気・照明 )
８.心を奪うモデルルーム化
９.賃貸営業
１０.特約事項で安定運営

■４-２. 激安リフォームのコツ( インフラ・ガス／水道／ネット＆電話／テレビ )

◯ ガス

「 知っている 」のと「 知らない 」のとで一番違いが表れるのがガス会社さんの選択です。ボロ物件をリフォームする際に脇田がお勧めしているのは原則的に「 ＬＰガスへ変更 」してしまうということです。

※ ＬＰガス会社さんにお願いするメリットについては、過去のコラムを参照願います。
【 87話 】大家の味方。LPガス会社さんを活用した給排水トラブル解消法。
【 61話 】水漏れ発生。長崎のボロアパート。美人の入居者さん。LPガス会社。
【 48話 】高利回り・激安物件で失敗しないアパート経営。LPガス。

最近の脇田の事例では、４世帯のアパートで、既存のガス会社さんへガス周りの工事をお願いしたところ、給湯器・給排水管の交換で５０万円近い金額の見積もりをいただいてしまいました( 汗 )。

しかし、馴染みのガス会社さんへ再度見積もりをお願いしたところ、設備・配管工事が全て無料になった上に、逆に工事協力金を２０万円以上頂戴できた事例もありました。

「 知っている 」か「 知らない 」かだけで都合７０万円近い差が出てしまうわけです。有利な見積もりを提示してくださるガス会社さんは、エリア内に数社程度しかありません。

ですから、どのガス会社さんが良い条件を提示してくださるか？ 投資家としてはアンテナをしっかりと張っておきたいところです。

◯ 水道

水道工事ほど作業を依頼するルートによって、金額が上下する率が高い工事はないと言っても過言ではありません。

例えば、物件のお風呂を在来工法のお風呂からユニットバスへ変更したいというような場合、普通に一般の不動産会社さんやリフォーム会社さんへ依頼してしまうと簡単に５０万円や１００万円を超える見積もりが出て来ます。

これを、給排水管の工事は一人親方の水道屋さんに、ユニットバスの工事はイナックスやリクシル・ハウステック等、大手の工事を日頃こなしている職人さんへ直接依頼することで、料金が大幅に安くなります。

分割発注となるため、発注側の手間暇は確かに増えますが、コスト削減効果は小さくありません。最近の脇田の事例では、単身向けアパートのユニットバスを施工費込で約２０万円で実施してもらったということがありました。

一部の分譲マンションでは常識となっているアクセントパネルやサーモスタット水栓、レインシャワー等も含んだ金額ですので、割安な部類だと思います。

◯ ネット＆電話＆テレビ

ネットと電話・テレビはケーブルテレビに統一することをお勧めします。今後の保守管理の容易さと初期費用の安さ、実質的なランニングコストの低さを考えると他の選択肢を圧倒しています。

脇田の場合、全て初期工事費無料で、ネットは１０Ｍ程度の低速ではありますが、月額料金１,５００円で使い放題、電話も月額１,０００円程度の基本料金で使用できるプランをほぼ全ての募集中の物件に導入しています。

Ｗｉ-Ｆｉルーターを入居者プレゼントとして無料でプレゼントする施策も併せて実施するなど、家賃自体の安さだけではなく、ネットと電話を含めた実質的な生活費を抑えられる物件として入居希望者さんへアピールしています。

〜 次回に続く 〜