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1R×12戸で450万円のアパートの買いつけ競争に勝てた理由。

脇田雄太さん_画像 第123話

前回の「 大家を訴える滞納入居者 」はいかがでしたでしょうか? 腹立たしい出来事でしたが、大家業に携わっていく上で役に立つ、貴重な経験ができたと今では前向きにとらえています。

さて、今回のコラムは「 1R×12部屋で450万円の中古アパート 」を購入した私の友人の話です。購入したのは2015年秋。今でも、こういう売買が全国で行われているのです。

■ 12世帯500万円のアパートを発見!

忙しい日中も、毎日約3時間ごとに売買物件の検索をしているというその彼は、ある日いつものようにパソコンに向かっていると、次のような物件を発見しました。

・長崎県内
・12世帯
・ワンルームアパート
・500万円


土地は普通に所有権ですし、築年数も平成築ですので、まずまず若いといえます。エリアも、良くはありませんが、決して悪いところではありません。満室も十分に狙えそうです。

「 500万円? もしかして、1,500万円か2,500万円の間違いかな? 」

と思いながら、電話で問い合わせを入れました。

「 ネットに掲載してまだ8分です。こんなに早くお電話いただけるとは正直驚きました! 価格は間違いではなく、500万円です 」

おお! いくら長崎とはいえ、この価格は破格です。
 
■ 物件発見の翌日に現地で買付を入れる

すぐに、安い理由を聞いてみると、「 雨漏りが酷く、建物全体がカビっぽいです。あと、相続がらみで売却を急がれているようです 」という返事でした。

いろいろな問題はありそうなものの、どれも解決が可能そうだったので、「 多分購入する 」ことと、「 すぐに現地を拝見したい 」ことを伝えました。

そして、その電話で「 明日の午後、近くの喫茶店で待ち合わせて、そのまま物件に行き、一番で内覧すること 」を約束したのです。



現地に行くと、新築以来ほとんどメンテナンスをしていなかったようで、外壁も経年劣化が酷く、リフォームにはかなりのお金が掛かりそうでした。

しかし、彼は「 12世帯 」という規模に魅力を感じて購入することにしました。ただし、そのままの価格では買いません。

友人
「 是非、購入させていただきたいのですが、金額面の相談は可能ですか? 」

売りに出たばかりだから断られるかな、と思っていたのですが、仲介業者さんからは、意外な答えが返ってきました。

仲介業者さん
「 450万円くらいなら売主様のご理解もいただけると思います 」

それを聞いた彼は、その場で買い付けを入れました。500万円での十分に安いのに、さらに指値を入れるとは、さすがに脇田の友人です( 笑 )。これも、一番手の買付だからできたワザです。

■ 法人を設立して物件を購入

即決で購入を決めた彼ですが、税金面や将来の相続のことを考えると、個人名義で購入するのは必ずしも効率的ではないと考え、法人を設立して、法人名義で物件を購入することにしました。

法人の形態は最近はやりの「 合同会社 」と「 株式会社 」で悩んだ結果、世の中に広く認知されている「 株式会社 」を選択しました。

設立時のコストが定款認証費用など10万円程度高いものの、株式会社の方が「 信用を得やすい 」と考えたからだそうです。

■ 「 上乗せするから買付をひっくり返せ! 」星人現る

450万円の買付は通り、約2カ月後に売買契約・決済の日程が決定しました。この間にも、全国の投資家たちから、問い合わせの電話がジャンジャン入ったそうです。

それだけではなく、売買仲介業者さんの店舗には、次のような方も訪れました。

「 この物件をどうしても買いたい。 私は満額プラスアルファの代金を支払うので、買付の順番をひっくり返してください! 」

間に入ってくださった営業マンは誠実な人柄で、キッパリと断ってくださいました。

「 既に先着順で買い付けが入っており、話も進んでいますので、そのような対応はできません。弊社としても信用問題になりますのでご了承ください 」

そして、その物件は無事に友人のものとなったのです。こういうときに、価格の高い買付を優先して、順番をひっくり返す業者さんも決して少なくありません。

そんな中で、指値を入れたにもかかわらず、一番手の買付を優先してもらうことができたのは、ここまでのやりとりの間で彼が誠実な態度で業者さんに接していたからだと思います。

また、彼がボロ物件を購入することに慣れていて、「 買った後にうるさいことを言わない 」と伝えたこともよかったのでしょう。小額物件ほど、業者さんは「 面倒なこと 」を嫌がるからです。

しかし、安い物件を買えただけでは、成功とはいえません。この後の肝は、リフォーム代をいかに抑え、魅力のある部屋にするかということでしょう。

450万円で12部屋ですから、満室になれば利回りは相当です。このチャンスをいかに生かすか。ここからが大家の腕の見せ所となります。

その後、このアパートがどうなったのかについても、機会があれば紹介したいと思います。「 安物買いの銭失い 」にならないよう、私もアドバイスをさせてもらう予定です。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 脇田雄太さん

健美家ニュース編集部
脇田さんのブログ

安定資産構築の「脇田雄太事務所」代表

専業大家

【 経歴 】

1977年生まれ。大阪府出身。
立命館大学 政策科学部卒業(2001年)。
在学中、通商産業省(現:経済産業省)、日本アイ・ビー・エム株式会社にてインターン後、新卒でリクルートグループ入社。
在職中、大阪府下に中古マンション1棟を購入したのを皮切りに合計7棟32室の投資用物件を取得し独立。
2009年から「脇田雄太事務所」代表として活動中。

『賃貸住宅フェア』『健美家セミナー』など、セミナー実績多数。毎日新聞・日経新聞(電子版)・雑誌等メディアへの登場も。

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    現在も激安物件を中心に物件を増やしている。

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【 脇田さんの著書 】



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