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165万円の4重苦アパートを買った理由。

脇田雄太さん_画像 脇田雄太さん 第125話

2016/1/25 掲載

今回は、165万円で4世帯のアパートを購入した脇田の友人のお話です。この物件は既にリフォームを終え、繁忙期開始前にもかかわらず既に4.7万円の賃料で4世帯中2世帯が入居しています。

急斜面の上という立地、床の傾きアリ、外階段が使えない、汲み取りトイレという悪条件が揃った不人気物件をどうして彼は購入したのか? そのあたりに注目して読み進めていただければと思います。

■「 塩漬けになっている不良物件はありませんか? 」

脇田が「 長崎で物件を買いたい 」という友人と売買仲介さんと一緒に、物件を探していた時のことです。

売り出し中の物件を何棟か見て回ったのですが、あいにく投資として成り立つボロ物件がなく、「 このまま流れ解散かな・・ 」というような悲しい雰囲気に車内が包まれてきました( 笑 )。

しかし、それでは、忙しい中、飛行機に乗って長崎まで来てくれた友人に、申し訳ありません・・・。そこで、仲介営業マンさんに対して、次のようなお願いをしてみました。

「 どんな状態でも良いので、塩漬けになっている不良物件はありませんか? 」
「 他の投資家が買わなかった物件でも積極的に検討させていただきますよ 」

すると、意外な返事が返ってきました。

「 ××町の山の上の方に、10年近く置してあるアパートがあります。状態が悪すぎて時間の無駄になると思いますが、せっかくなので一度ご覧になりますか? 」

「 ぜひお願いします! 」と返事をして、すぐに現場を見学に行くことにしました。

その後、道幅が狭く軽自動車しか走れないような道を通って現場に到着。すると、断崖絶壁の上に目的の物件がありました。







この物件の特徴は下記の通りでした。

・2DK×4世帯アパート( 写真の通り断崖絶壁の上 )
・外階段が老朽化( 通行不可。体重65キロの脇田が恐る恐る片足を載せると鉄製の踏板が破損 )
・地盤沈下の形跡あり
・汲み取りトイレ


聞くと、仲介営業マンさんが物件を預かったのはもう10年以上前のことで、当初は積極的に案内を行っていたそうです。

しかし、何回案内しても「 この物件は手に負えない 」とか「 解体した方が早い 」とか「 俺を騙す気か! 」等、まともに検討してもらえなかったので、すぐに案内する気力が萎え今に至ったとのこと( 笑 )。

■ 断崖絶壁の立地

しかし、そんな話にめげる僕らではありません( 笑 )。せっかく現地に来たので詳しく現場調査を始めました。

まず、一つ目の悪条件である「 断崖絶壁 」のように見える立地については、物件前の階段を上に20段ほど登ったところと、下に30段ほど下ったところにそれぞれ月極駐車場があったため、駐車場さえ確保できれば交通の便はさほど悪くはないことが判明。

また、徒歩で3分ほどの場所にバス停があり、15分に1本はバスが走っていることもわかりました。これは長崎では少なくはない本数でしたので、好材料ととらえることができます。

■ 外階段が老朽化

写真の通り、鉄製の外階段が老朽化しており、今流行りのライ○ップで体重を85キロから65キロに落とした( 笑 )脇田ですら、片足をかけると踏板が破損してしまうような状況でした。

この物件を再生させるには、この鉄階段を適切なコストで再生させる必要がありました。詳細な見積もりは後日行うことにして、鉄階段と共用廊下の架け替え代金はこれまでの経験からだいたい200万円と算出。

その分の金額を物件価格から引いてもらう方向で交渉をしていただけるよう、売買仲介さんへ依頼しました。

■ 地盤沈下の形跡あり

建物内に入ってすぐにわかったのですが、建物全体の床が傾いていました。原因は明白で、地盤が崖側に向かって下がっているようでした。

続けて現場を調査すると、擁壁部分にコンクリート製のブロックのような構造物が複数、後付けされているのが確認できました。売買仲介さんを通して売主様や役所へ確認したところ、

「 過去に500万円近くかけて地盤沈下を止めるための改良工事を実施している 」

という返事。それ以降、地盤沈下は進行していないとのことでした。

ということは、地盤の沈下自体は既に止まっているため、地盤の上に載っている建物の傾きを大工工事で補正できれば問題はありません。後日、構造体の耐久性についての詳細な調査を大工さんに行ってもらうことにしました。

不動産投資を行うにあたって、「 地盤が沈下した物件は避ける 」ということは常識ですが、今回はこのような理由により、前向きに物件の取得を検討しても良いのではないか? と考えました。

■ トイレが汲み取り

最後に、この物件はトイレが汲み取りトイレでしたので、水洗化を行う必要がありました。幸いにも物件の接道である階段に下水の接続口がありましたので、希望すれば水洗化できる状態にあることが分かりました。

水洗化の工事は物件の立地や接道、下水管との位置関係等によって工事金額が驚くほど変わってきます。

これまでにも図面上では50万円くらいと見込んでいたのに、実際には下水管の位置が深すぎて掘削のため200万円かかったとか、300万円近くかかったという話もあります。

ですので、買付の判断をする前に、市の指定業者の免許を持った職人さんに正確な見積もりを出していただくことにしました。

詳細な見積もりや役所等への調査が必要でしたので、その日は「 前向きに物件の取得を検討している 」旨を売買仲介さん伝え、一旦解散することにしました。

その後、各職人さんからの見積金額や、地盤・インフラ関係の役所調査等が完了し、「 ボロ物件投資として成り立つ 」との判断に至ったため、友人は物件の購入を決断しまた。価格は165万円でした。

本当は170万円の約束だったのですが物件の鍵を売主様が紛失されていたため、鍵の交換費用として5万円を値引きしてもらい、最終的に165万円にしてもらったのです。

その後、あれこれと手を入れ、この物件は10数年ぶりに息を吹き返しました。すでに述べた通り、家賃4.7万円で入居者もいます。あのときすぐに帰らず、粘った甲斐がありました( 笑 )。

10年以上放置されている物件でも、中には投資物件として価値がある物件もある、ということです。この物件のリフォームや客付けについては、またの機会にお伝えしたいと思います。

プロフィール

■ 脇田雄太さん

健美家ニュース編集部
脇田さんのブログ

安定資産構築の「脇田雄太事務所」代表

専業大家

【 経歴 】

1977年生まれ。大阪府出身。
立命館大学 政策科学部卒業(2001年)。
在学中、通商産業省(現:経済産業省)、日本アイ・ビー・エム株式会社にてインターン後、新卒でリクルートグループ入社。
在職中、大阪府下に中古マンション1棟を購入したのを皮切りに合計7棟32室の投資用物件を取得し独立。
2009年から「脇田雄太事務所」代表として活動中。

『賃貸住宅フェア』『健美家セミナー』など、セミナー実績多数。毎日新聞・日経新聞(電子版)・雑誌等メディアへの登場も。

【 脇田さんの物件一覧 】

  • 1棟目
    大阪府の一棟売りマンション
    フルローンにより購入
  • 2棟目
    京都府の戸建賃貸
    現金購入
  • 3棟目
    長崎県の戸建賃貸
    現金購入
  • 4棟目
    長崎県の一棟売りアパート
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  • 5棟目
    長崎県の一棟売りアパート
    現金購入
  • 6棟目
    長崎県の区分所有マンション
    現金購入

    現在も激安物件を中心に物件を増やしている。

    脇田さんの保有物件その1
    脇田さんの保有物件その2
    脇田さんの保有物件その3


【 脇田さんの著書 】



人生を切り開く「1億円」投資思考


前代未聞!? 30万円以下で不動産投資を始めて小金持ちになろう!


リスクと闘う不動産投資

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【 感銘を受けたこの2冊 】

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