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12戸450万円のアパートのその後。雨漏り・カビ・柱の腐食をどうしたか?

脇田雄太さん_画像 第127話

今回は、以前にお伝えした「 脇田の友人が購入した1R×12戸で450万円のアパート 」のその後をお伝えしていきたいと思います。

◇参照:1R×12戸で450万円のアパートの買いつけ競争に勝てた理由。

■ 外壁を剥がして被害状況を調べることに

このアパートは格安で購入できたものの、外壁部分には明らかに穴が開いた部分がありましたし、平面であるべき外壁が遠目で判別できるほど分かりやすく「 たわんでいる 」状態でした。

そこで大工さんにお願いし、実際に壁を数十か所剥がして内部の状態を調べることにしました。


購入直後の外壁の様子。サッシ左上の外壁材に不穏な穴が開いている


外壁材を剥がした様子。残念ながら、柱が激しく腐食している

上記の写真のように、建物を支える柱が酷く腐食している様子を確認できました。購入前から「 この部分は特に怪しい 」と予想していたところです。

このような惨状を目の当たりにすると、リフォーム好きの血が騒ぎ、「 せっかくの機会なので徹底的に手を入れて根本的に修繕してしまおう 」というモードになってしまいます( 笑 )。

その場で大工さんへ「 松竹梅でいうと、どういう修繕プランが考えられますか? 」と質問してみました。すると、次のような答えが返ってきました。

「 柱の損傷が激しいので、『 梅プラン 』は考えられません。『 竹プラン 』は柱の腐食部分を削って、その部分に新しい木材を充てる工法が考えられますが、強度が下がるためおすすめできません。

この部分なら柱全体を新しい物にそっくり交換できるので、『 松プラン 』で柱の全交換をおすすめします。周辺部分の復旧も含めて材工込みで14万円( 税込 )ではいかがでしょうか? 」

材料代を除けば4〜5人日分の料金でしたので適正価格と考え、そのまま工事を発注しました。


無事、柱を新品の木材に交換し終わった


別の角度から見た写真。断熱材と防水シートの施工まで完了


外装板を貼りつけた様子

周辺との見た目を統一するため、あえて無塗装品の外装板を施工し、最後に壁面全体を塗装することにした。

■ 屋根をふき替えることに

室内を確認して回ったところ、2階部分6世帯の内、合計3世帯に雨漏りの跡を確認することができました。単純計算で屋根全体の50%に雨漏りが発生していることになります。

今後、室内のリフォームを行い客付けをしていく予定ですが、現段階でしっかりと雨漏りを止めておかないと後で取り返しのつかないことになりかねません。

本来なら春の繁忙期に間に合わせたいとの考えもオーナーである友人にはあったようですが、まずは雨漏り対策を行うことにしました。


エアコン左上の天井のクロスが雨漏りの影響でめくれている
このままでは室内の改修工事に取り掛かることはできない



雨漏り部分の拡大写真
屋根から侵入した雨水で屋根のクロスが剥がれてきている
下地も劣化しているので解体して下地の木材から替える必要がある


このような場合、部分的な補修で済ませることもできるのですが、過去約20年間一度も屋根をふき替えていない状況を踏まえて、この際、思い切って雨漏りが確認できた面を全面的に葺き替えることにしました。

屋根の葺き替え工事をするにあたって足場を組むことになったので、今後、ついでに老朽化した雨どいの交換やシーリング剤の再施工など建物の耐久性向上に資する工事を同時に施工することになっています。

この後の様子はまた機会があればお伝えしていきたいと思います。

中古物件を購入する際は、「 事前に建物の具合をしっかりと確認してから購入する 」ことや、「 雨漏りなどの問題がある場合は、修繕費用を織り込んだ金額で購入する 」ことが重要ですね。

ボロ物件のブームが再燃しているようですが、安いからといって飛びつくのはキケンです。購入後にかかる費用や募集までにかかる日数などを考慮して、投資として旨味のある物件かどうかを判断しましょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 脇田雄太さん

健美家ニュース編集部
脇田さんのブログ

安定資産構築の「脇田雄太事務所」代表

専業大家

【 経歴 】

1977年生まれ。大阪府出身。
立命館大学 政策科学部卒業(2001年)。
在学中、通商産業省(現:経済産業省)、日本アイ・ビー・エム株式会社にてインターン後、新卒でリクルートグループ入社。
在職中、大阪府下に中古マンション1棟を購入したのを皮切りに合計7棟32室の投資用物件を取得し独立。
2009年から「脇田雄太事務所」代表として活動中。

『賃貸住宅フェア』『健美家セミナー』など、セミナー実績多数。毎日新聞・日経新聞(電子版)・雑誌等メディアへの登場も。

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【 脇田さんの著書 】



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