• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

10,543アクセス

貸家か駐車場か?100万円の戸建の使い道

脇田雄太さん_画像 第130話

今回のコラムは、前回に引き続き、長崎では珍しい駐車場が確保できる車道沿いの物件についてお伝えします。

「 駐車場が確保できる戸建 」というより、「 戸建を解体して整地すれば駐車場に転用可能な戸建 」といった方が正確かもしれません。脇田としては新しいパターンのボロ物件です。

■ 県道沿いのボロ戸建発見!

ある日、懇意にしている売買仲介さんから電話がかかってきました。

「 県道沿いに売り戸建が出ました。価格は380万円ですが、売主様から少しなら値引き可能といわれています。一度、現地をご覧になりませんか? 」という連絡でした。

ちょうど長崎にいたので、「 それでは1時間後に会いましょう 」と、とんとん拍子に話が進み、現地で落ち合うことにしました。

その物件は、昔は市内広域の幹線道路で、現在ではバイパス道路が整備されたために周辺住民の生活道路になったような雰囲気の、いわゆる旧道沿いにありました。

■ 段下&壁面緑化の戸建

最初、車の運転席からぱっと戸建を見た際は、1階建ての平屋に見えたのですが、車を降りて物件に近づくと、県道から一段下がった土地に建つ2階建ての物件だとわかりました。

平屋より2階建ての方が延床面積が広くなるため、戸建て賃貸に活用するには好都合です。

売買仲介さんがさび付いた玄関の鍵を開けている間に、建物の外周を確認してみたところ、道路と逆側の面が一面「 壁面緑化 」 ( 笑 )になっているとに気が付きました。

※ 壁面緑化については前回のコラムをご参照ください。

「 最近購入したり、検討したりする物件の多くが壁面緑化されていますね。長崎の流行りでしょうか? 」と冗談を言って盛り上がっているうちに、玄関ドアが開いたので室内へ入りました。

■ 室内は18年前から時が止まった空間だった

玄関に一歩足を踏み入れると、カビ臭いよどんだ空気が体を包み込みます。ボロ物件では珍しいことではないので、気にせずに室内を見て回ることにしました。

すると、台所に黒く変色した醤油や油などの調味料が残されていたり、まだ飲めそうな手作り梅酒の瓶が食卓の上に置かれていたりしました。

2階の和室には、アイドル時代の浜崎あゆみさんのポスターが大量に貼られていました。18年前のカレンダーが壁に貼られていたので、その頃まで浜崎あゆみファンの住人の方がお住まいだったのでしょう。

総括すると、1階は3LDK、2階は広い廊下+和室が3部屋の合計6LDKの戸建でした。物件資料には延べ床面積約120平米と記載されていましたが、もっとありそうな印象でした。

残置物が満載という以外は、広くて部屋数が多い戸建だなという印象です。18年前から使われていないわりには、傾きなどもなく、再生は可能なように思いました。

■ いつも通りリフォームすると200万円

約30分かけて物件を調査した結果、室内外を賃貸に耐えうるレベルまでリフォームするには、約200万円必要という計算ができました。

延べ床面積が広いので、浴室とトイレは現状を活かして、床・壁・天井をやり替え、外壁を修繕するだけで経験上そのくらいはかかるだろうなという印象でした。

大きな戸建てでしたが、古さと賃料相場を考えると、高くても家賃は6万円くらいでしょう。建物代プラスリフォーム代となると、目標とする利回りは達成できそうにありません。

今回は検討の土台から外そうかな・・・と思い始めていたとき、「 車が通る旧道沿いの立地なのだから、建物を解体・整地して駐車場にしてはどうか? 」というアイディアが浮かびました。

知り合いの土木関係の職人さんにザックリとした見積もりを依頼したところ、「 詳しく調べてみないとわからないが、予算内で整地できるよう頑張ってみる 」とあいまいな返事がありました。

仮に8区画を確保できたとして、1台1万円( このあたりの相場です。長崎は平地が少ないので地方でも駐車場の相場が高いのです )なら、月額8万円の収入が得られることになります。

戸建として賃貸して6万円台の立地なので、今後、戸建と比較してメンテナンスフリーに近い状態で維持できるうえに、2万円程度収入が増えるならアリだと考えられました。

■100万円の買付が通る

その場で、「 ぜひ購入したいと思います。でも380万円は収支計算上出せません。100万円なら即金で近くのATMでお金をおろして今お支払いすることもできます 」と伝えました。

ダメ元できつい指値を入れたところ、売買仲介さんは脇田の指値に慣れていることもあり、「 わかりました。売主様へ打診してみます。でも、現金を持ち歩くのは怖いので決済は後日でお願いします 」と笑いながら応じてくれました。

1カ月ほど経った頃、売買仲介さんから、「 100万円で買付が通りました 」と連絡があり、無事に契約決済の段取りができました。

リフォームして普通に賃貸運営するか? それとも駐車場にするか? チームの皆と相談しながら、決めていきたいと思います。駐車場にするなら初めての挑戦になります。今から楽しみです。

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 脇田雄太さん

健美家ニュース編集部
脇田さんのブログ

安定資産構築の「脇田雄太事務所」代表

専業大家

【 経歴 】

1977年生まれ。大阪府出身。
立命館大学 政策科学部卒業(2001年)。
在学中、通商産業省(現:経済産業省)、日本アイ・ビー・エム株式会社にてインターン後、新卒でリクルートグループ入社。
在職中、大阪府下に中古マンション1棟を購入したのを皮切りに合計7棟32室の投資用物件を取得し独立。
2009年から「脇田雄太事務所」代表として活動中。

『賃貸住宅フェア』『健美家セミナー』など、セミナー実績多数。毎日新聞・日経新聞(電子版)・雑誌等メディアへの登場も。

【 脇田さんの物件一覧 】

  • 1棟目
    大阪府の一棟売りマンション
    フルローンにより購入
  • 2棟目
    京都府の戸建賃貸
    現金購入
  • 3棟目
    長崎県の戸建賃貸
    現金購入
  • 4棟目
    長崎県の一棟売りアパート
    現金購入
  • 5棟目
    長崎県の一棟売りアパート
    現金購入
  • 6棟目
    長崎県の区分所有マンション
    現金購入

    現在も激安物件を中心に物件を増やしている。

    脇田さんの保有物件その1
    脇田さんの保有物件その2
    脇田さんの保有物件その3


【 脇田さんの著書 】



人生を切り開く「1億円」投資思考


前代未聞!? 30万円以下で不動産投資を始めて小金持ちになろう!


リスクと闘う不動産投資

【 DVD&MP3好評発売中 】


【 感銘を受けたこの2冊 】

ページの
トップへ