この原則を工夫と勉強次第で着実に達成できるのが脇田が実践している長崎でのボロ物件投資です。
今回のコラムでは、坂の街長崎で不動産投資を成功させるために脇田が実践している「 自動車が入らない立地 」攻略のノウハウを紹介したいと思います。
■ 車が入らない「 坂の街 」長崎
脇田が主に投資を行っている長崎は坂の多い街です。物件の前の接道が幅１〜２メートル程度の階段、または坂( スロープ )というエリアが今でも多く残っている長崎では、「 自動車が入らない階段立地 」というだけの理由で物件を驚くほど低価格で取得できることがあります。
一方で、地元では階段立地であることが、長崎県外の方が想像するほど特別なことではないため、比較的スムーズに入居付けすることができます。これが長崎においてボロ物件投資が盛んに行われている理由の一つです。
これは逆から考えると、坂や階段の多い街は、安い物件が出る可能性が高いともいえます。需要とのバランスももちろん大事ですが、投資エリアの近くにそのようなエリアがないか、ボロ物件投資を目指す方は調べてみるといいと思います。
■ リフォームを安く行うための秘訣
さて、階段立地であることを理由に、賃貸需要のある物件を安く取得したら、次にすることは良いリフォームを安く行うことです。
リフォームを安く行うためには職人さん等の人件費を減らす必要があります。階段立地においては、木材や瓦、フローリング・設備機器などの運搬を原則として人力で行う必要があります。
また、畳の部屋をフローリング化する場合などは古い畳を搬出する必要がありますし、解体した和式トイレなどの古い設備機器なども運び出す必要があります。
長崎でボロ物件投資を行おうとすると、このような運搬費が馬鹿にできないほど高額となることが多々あります･･･。
しかし、これまで、「 階段立地だから仕方がない 」とあきらめて負担してきた運搬費を下げるための秘密兵器を最近発見しました！( 笑 )
■ クローラーがあれば階段＆スロープでの重量物運搬がラクに
秘密兵器の名前は「 歩行クローラー 」です。
このクローラーはガソリンエンジンが付いた低速の荷物運搬具で、自動車についているような一般的なタイヤではなく、ゴムでできた「 戦車のキャタピラー 」のような形状の足回りで動きます。
キャタピラーですから、平地はもちろん坂も移動できますし、少々の階段であれば登ったり下りたりすることができます。本物の戦車のキャタピラーと違ってゴム製ですから、地面や階段を傷つけることはありません。
人力で荷物を運ぶ場合、男性で下り坂・手押し車利用でも、せいぜい６０kg程度が限界なのですが、クローラーがあれば、理論上一度に３００ｋｇ程度まで荷物を運搬することができます。
現場で作業をされる職人さんに聞いてみると、「 クローラーがあると作業が圧倒的に楽。半分の時間と１/５の疲れで運搬が完了する 」と言います。
これは、運搬に合計３０人日かかる物件であれば、１５人日で完了するという意味ですから１５人日×１万５,０００円＝２２万５,０００円を節約できるということです。この金額差は結構大きいと思います。
■ 軽トラも必需品です
長崎は自動車が入る車道であっても道幅の狭いところが多いため、軽自動車が大活躍します。私は、自宅のある大阪ではこれまで普通車しか乗ったことがありませんでしたが、長崎に行くことが増えてから軽トラと軽自動車を購入しました。
普段の物件視察や買い物にはワゴンタイプの軽自動車を利用し、リフォームを行う際は軽トラと使い分けています。
軽トラは、ホームセンター等で購入した設備機器を物件に搬入する際や、物件を購入した際に前オーナーの家具や家電などの残置物が残っていた場合の処分を行う際などに大活躍します。
長崎に限らず、坂や階段の多い街でボロ物件投資をスムーズに行うためには、クローラーや軽トラなど普段あまり馴染みのない道具を活用してみるのも良いかもしれません。
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