• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

19,889アクセス

もし大家さんから「賃貸中のマンションを買い取って欲しい」と言われたら・・・

脇田雄太さん_画像 脇田雄太さん 第31話

2009/9/24 掲載

最近、不動産投資やリフォームについて
多くの方からご相談をいただくようになってきた。

先日も、都内在住の30代の女性から次のような質問をいただいた。

「 現在、23区内で、自身の居住用に区分マンションを借りている。
その部屋のオーナーから、 『 この部屋を購入しないか? 』 と勧められている。 いくらなら買っても問題ないか? 」

とのご相談をいただいた。


ちなみに簡単な物件情報は下記の通り。
*************************************
■立地
  • 東京都23区北西部
  • 地下鉄駅徒歩8分
■物件概要
  • 鉄筋コンクリートマンション
  • 区分所有1室
  • 3LDK/70平米
  • 築30年程度
  • 10階建て
  • 総戸数200戸
※個人情報保護のため数字は丸めている。
*************************************

答えのない難しい質問だ。

購入の意思がどの程度あるのか?
売主様の売り出し理由は?
物件の状態は?等

いろいろと確認したい事項もある。

しかし、
「 ケースバイケースなので一概には答えられない 」
と回答するのも能が無いので、

参考金額として、
もし、脇田が投資用として購入するのであれば、いくらで購入するか?
という前提で回答をさせてもらうことにした。

まずは、収益還元価格を算出する必要があるので、
「 当該物件を貸し出すとしたらいくらで貸せるか? 」 を、
「 ネット 」 や 「 複数の賃貸業者さんへの聞き込み 」 で調べたところ、
原状回復程度のリフォームで、月額約12万円で賃貸可能
という結果が出た。

この金額は、
既に築30年を超えており、今後家賃は減少傾向にあることや、
周辺に似通った間取りの新築物件がコンスタントに供給され続けていることを考慮して、 厳しめに算出した数字だ。


月額賃料から計算すると
************************************************
△利回り7%
物件価格は2057万円 ( 税金・諸費用は別 )
△利回り10%
物件価格は1440万円 ( 税金・諸費用は別 )
△利回り15%
物件価格は960万円 ( 税金・諸費用は別 )
△利回り20%
物件価格は720万円 ( 税金・諸費用は別 )
************************************************
となる。

※今後必要となるリフォーム費用については、
当面は現状のままで居住可能とのことなので一旦除外して考える。

あとは、利回りをいくらに設定するか?ということになるのだが、
脇田が購入する場合、という前提なので、

「 23区内であっても、最低15%、出来れば20〜30%以上は欲しい 」
と回答させてもらった。


ただ、自分のような投資家が物件を購入するのと、
既に賃貸している部屋を自身の名義に変更するために購入するのとでは、 条件がまったく異なる。

その物件を購入することで、購入者が幸せになるのであれば、
利回りが低くても、プライスレスな価値があるということもできる。

判断が難しいところだ。

ちなみに、近隣エリアで売り出し中の類似物件は、
利回り5〜7%程度 ( 2000万円台前半 ) で売り出されているものが
多いようだった。

とりあえず、前述の、
“収益還元法による価格算定”“既に当該物件を賃借していること”
を拠り所に、 まずは交渉をはじめられたら良いと思う 」
とアドバイスさせてもらった。

物件購入時に掛かる費用は、
その物件を所有している間に必要となる費用のごく一部にすぎない。

今後、リフォーム費用も必要になるだろうし、仕事の都合で他の物件へ
引っ越さなければならなくなるかもしれない。

賃貸なら問題ないが、自己所有となると想定外の費用が発生してくる
可能性もある。

なので、物件購入時には、
投資用はもちろんのこと、自身の居住用であっても収益還元法で価格を算定した方がいいと思う。

納得のいく買い物になればいいのだが。
今後の推移を見守りたい。

プロフィール

■ 脇田雄太さん

脇田雄太さん

安定資産構築の「脇田雄太事務所」代表

専業大家

【 経歴 】

1977年生まれ。大阪府出身。
立命館大学 政策科学部卒業(2001年)。
在学中、通商産業省(現:経済産業省)、日本アイ・ビー・エム株式会社にてインターン後、新卒でリクルートグループ入社。
在職中、大阪府下に中古マンション1棟を購入したのを皮切りに合計7棟32室の投資用物件を取得し独立。
2009年から「脇田雄太事務所」代表として活動中。

『賃貸住宅フェア』『健美家セミナー』など、セミナー実績多数。毎日新聞・日経新聞(電子版)・雑誌等メディアへの登場も。

【 脇田さんの物件一覧 】

  • 1棟目
    大阪府の一棟売りマンション
    フルローンにより購入
  • 2棟目
    京都府の戸建賃貸
    現金購入
  • 3棟目
    長崎県の戸建賃貸
    現金購入
  • 4棟目
    長崎県の一棟売りアパート
    現金購入
  • 5棟目
    長崎県の一棟売りアパート
    現金購入
  • 6棟目
    長崎県の区分所有マンション
    現金購入

    現在も激安物件を中心に物件を増やしている。

    脇田さんの保有物件その1
    脇田さんの保有物件その2
    脇田さんの保有物件その3


【 脇田さんの著書 】


book1
人生を切り開く「1億円」投資思考

book2
前代未聞!? 30万円以下で不動産投資を始めて小金持ちになろう!

book3
リスクと闘う不動産投資

【 感銘を受けたこの2冊 】

ページの
トップへ