買付証明を入れてからのキャンセルってアリ？契約解約に関するトラブル＜その1＞

自ら大家としての経験も有する、不動産・相続トラブルに注力する弁護士の山村が、不動産トラブルを予防するために、実話を基にした解決事例をご紹介します。

1、不動産相談で最も多い「 解約トラブル 」

不動産売買に関する解約トラブルの第1回目となります。不動産取引としては一番多い相談かもしれません。「 買付証明とキャンセル 」「 手付解約 」「 融資特約 」等を順におってご説明していきます。

今回は、「 買付証明 」と大まかな不動産売買契約の流れを整理していきます！

2、買付証明とキャンセル

1)「『 買付証明 』を出して一番手だったはずなのに、理由なくキャンセルされた。これって損害賠償請求できますか？ 」

「 まだ契約前なのに、『 買付証明を出したんだから購入しろ 』と売主さんに強行に言われています。買わないといけない義務があるのでしょうか？ 」

これらは、度々あるご相談です。結論からいうと、「 契約前 」であり「 買付証明書（ 買入れ申入書等 ）」を入れただけの段階であれば、理由は関係なく基本的にキャンセル可能です。

裁判例も多数ありますが、基本的に正式な売買契約の締結前であれば、契約関係に入るかどうかは契約自由の原則であり、買付証明を入れていたとしても撤回可能というのが多数の裁判例です。

関連するご相談として、「 買付証明を入れたのが第1順位だったのに、第2順位の人に売っているようだ、これはおかしいんじゃないのか？ 」。この相談もよくあります。

しかし、契約前で拘束力が発生していない以上、道義的にはよくないことであったとしても、法的な責任まで追及できないというのが私の考えです。

もっとも、仲介会社等が自社の利益のためにこの手の順位を操作するという話もあるようで、この辺は倫理的にはあまり好ましくないことなのかなとは思います。

2)　よく調べられている方は、「『 契約締結上の過失 』という理屈で、損害賠償請求ができるんじゃないですか？ 」という疑問が浮かぶと思います。

「 契約締結上の過失 」というのは、契約するまでには、双方契約条件内容のすり合わせや、その準備行為を契約に先立っておこなうことは通常です。

そのため、その後契約に至らなかったとしても、契約が成立することを前提に支出させた費用や準備行為は賠償すべきだろう、という考え方の下、契約前であっても他方に損害賠償請求できる、といった理屈です。

契約前の場面で何とかできないかと調べた結果、この理論を見つけたというお話を聞きますが、一言でいうと「 かなりハードル 」が高いです。

有名な判例である「 最判昭和59年9月18日判時1137号51頁 」をご紹介します。


この判例では、「 契約準備段階に入ったものは・・・相互に相手方の人格、財産を害しない信義則上の注意義務を負う 」として、買主側への賠償請求を認めています。

この裁判例では工事費用という実損が発生しているのでこの理屈で公平をはかりましたが、一般的に、「 買付証明が入ったことにより、その間他の相手への売却機会を喪失した 」とか「 打ち合わせのために生じた、時間や労力 」といった程度のことでは、この理屈を用いた請求はできません。

まとめると、かなり特殊な理屈であり、使える場面は限定的だと考えるべきでしょう。「 正式な売買契約の締結前であれば、契約関係に入るかどうかは契約自由の原則であり、買付証明を入れていたとしても撤回可能 」という基本を改めて認識しておくべきでしょう。

3、契約後の解約

次に、「 売買契約後 」の話に移ります。基本的に「 手付解約以外 」の解約方法はないと考えて良いでしょう。その他は「 融資特約 」という話もありますが、これは別の記事にまとめます。

概ね、契約までは自由に撤回可能、契約後から決済までは手付解約可能、と整理しておくと良いと言えます。

手付解約とはどういうことかと言いますと、契約時に、代金総額の5～10％程度を手付金として買主から売主に支払うことが一般的で、これを「 手付 」と言います。

買主側が解約したいと思えば、手付金を放棄すれば解約することができます。他方、売主側が解約したいとすれば、手付金を倍返しすれば、解約することができます。


契約後に、大きなトラブルなく解約できるのは手付解約程度なので、それ以外は、特殊な融資特約、それを除くと、「 債務不履行解除 」または双方同意しての「 合意解約 」程度しかありません。

今回のことをまとめると、「 売買契約の前後 」で大きく法的な責任が変わるんだな、ということを皆さんに知って欲しいです。

持ち回りでの売買契約などを行うと、売買契約書の取り交わしも、事務手続のうちの一つのように思ってしまうかもしれませんが、売買契約時点で大きな法的責任が発生しますので、この点は留意して契約手続を進めるべきでしょう。

4、まとめ

今回は、ご相談の多い、契約前のキャンセル、買付証明時点のキャンセルを解説させていただきました。不動産の売買は流れることも多いですが、それで労力を損したと嘆いていては良い取引に巡り会えません。

法的にできることできないことを把握して、良い取引につながるよう、頑張りましょう！大家業を行う際は、事前の情報収集と、いざとなったら早期に専門家に相談するということを肝に銘じて、リスクを抑えるアパート経営に励みましょう！



■ お知らせ

下記のように、不動産大家さんのトラブル専用のホームページを公開しました。今後は定期的にセミナー、無料相談会等も開催していきますので興味がある方はブックマーク等お願いいたします！（ ※おそらく、自然検索では辿り着かないと思われます・笑 ）

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