民法改正については、2020年4月の改正はニュースで大きく扱われていた印象ですが、令和5年（ 2023年 ）4月の改正は、あまり話題になっていないような気がします。
その一つとして、「 所有者不明土地の利用の円滑化 」についての改正があります。民法、相続法分野に加え、相続土地国庫帰属法を制定するといった動きがありました。
権利関係が複雑になった土地を整理して、国土の円滑な利用を行っていこうという意識がもたれています。これは、不動産界隈で活動する方には注目だといえます。
私は不動産業界にとっては今回の改正のほうが大きく影響すると思います。実際にどのような民法改正が予定されているのか、それによりどういう問題が生じそうなのか、実例を用いて解説します。
2、相隣関係の整理、隣地使用請求権の改正
マニアックなところから行きますが、民法では、隣地使用請求権（ 民法209条 ）というものが定められています。現行法は、以下の通りです。
現行民法209条
1)土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。
2)前項の場合において、隣人が損害を受けたときは、その償金を請求することができる。
1)土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。
2)前項の場合において、隣人が損害を受けたときは、その償金を請求することができる。
例えば下線部のように、「 建物建築のために隣地を使用する請求 」ができるというものです。建て替えや解体の際に、隣地に足場を設置しなければならないようなケースをイメージすると良いかと思います。
実はこれまで、「 隣地の方の承諾が取れないので建て替えがスムーズにいかない。どうしたいいでしょうか？ 」といったご相談はよく受けていました。
実際上の解決方法としては、隣地の方の要望を聞いて、飲める条件と飲めない条件を線引きした上で、それらの条件を「 覚書 」にまとめてから工事を行うというようなケースが多かったです。
例えば、「 工事によって損害を与えた場合には補償する 」「 騒音に注意する 」「 使用前には居住者の事前確認を得る 」などの約束を求められて、それにどこまで応じるか、というような内容です。
最後まで拒絶されれば、最終的には裁判を起こして、この「 隣地使用請求権 」を現実化するほかありません。しかし、私の経験では裁判まで至らず、何とか条件交渉にて解決ができたというケースが多かったです。
他方、2023年4月より施工される改正民法では以下のように改められています。
第二百九条 土地の所有者は、次に掲げる目的のため必要な範囲内で、隣地を使用することができる。ただし、住家については、その居住者の承諾がなければ、立ち入ることはできない。
一 境界又はその付近における障壁、建物その他の工作物の築造、収去又は修繕
二 境界標の調査又は境界に関する測量
三 第二百三十三条第三項の規定による枝の切取り
2) 前項の場合には、使用の日時、場所及び方法は、隣地の所有者及び隣地を現に使用している者（ 以下この条において「 隣地使用者 」という。）のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。
3) 第一項の規定により隣地を使用する者は、あらかじめ、その目的、日時、場所及び方法を隣地の所有者及び隣地使用者に通知しなければならない。ただし、あらかじめ通知することが困難なときは、使用を開始した後、遅滞なく、通知することをもって足りる。
4) 第一項の場合において、隣地の所有者又は隣地使用者が損害を受けたときは、その償金を請求することができる。
一 境界又はその付近における障壁、建物その他の工作物の築造、収去又は修繕
二 境界標の調査又は境界に関する測量
三 第二百三十三条第三項の規定による枝の切取り
2) 前項の場合には、使用の日時、場所及び方法は、隣地の所有者及び隣地を現に使用している者（ 以下この条において「 隣地使用者 」という。）のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。
3) 第一項の規定により隣地を使用する者は、あらかじめ、その目的、日時、場所及び方法を隣地の所有者及び隣地使用者に通知しなければならない。ただし、あらかじめ通知することが困難なときは、使用を開始した後、遅滞なく、通知することをもって足りる。
4) 第一項の場合において、隣地の所有者又は隣地使用者が損害を受けたときは、その償金を請求することができる。
隣地使用ができる範囲が増えています。特に境界の測量関係が増えている点は注目かと思います。他方、住家について承諾を得なければならない点に変更がないので、前述の隣地トラブルについては、特に状況は変わっていません。
では、何が変わったかというと、「 所有者不明土地建物への立ち入りが合法的にできるようになった 」ということでしょう。家が建っているので、住家と言えそうだけれど誰が住んでいるのかわからないような土地建物です。
高齢化社会の進行によって、登記上の所有者が判明しても、その方がご高齢で住民票を移さずに老人ホームに入っているとか、病院に入院していて所在が判明しないといった事態が非常に増えています。
このような場合に、3項に記載しているように、「 あらかじめ、その目的、日時、場所及び方法を隣地の所有者及び隣地使用者に通知 」しておくことで、隣地使用関係がクリアになりました。
実際に行う時は、「 通知 」ですので、配達証明付き内容証明郵便とまでは言わずとも、配達記録付き郵便、最低限でも配達履歴が追跡確認できるレターパックを使い、通知を書面で残しておくことを忘れないようにする必要があります。
3、まとめ
大家さんのために（ 少しでも ）使える知識になるように整理させていただきます。
①隣地所有者が不明の場合であっても、目的、日時、場所、方法等利用関係を通知することで隣地使用ができるようになった
②また、隣地使用目的も境界測量等のためにも使用が可能になり、範囲も広くなった
③ただし、隣地とのトラブルについて、特に解決のための規定は置かれていない
これは近年、「 測量がなければ売却できない 」というような実情に対応してきたのでしょう。ただし、③のようにトラブル解決の規定はありませんので、従前と同様に隣地の方がクレーマーになるケースは、引き続きなだめて対応するほかありません。
これを知ることで抜本的に「 得をする 」ことはないかもしれません。しかし、この手の物件を所有されているオーナーさんや、協力の得にくい隣人の住む「 安い土地 」を見つけた時などは、この知識が行動を後押しする後ろ盾になるかもしれません。
しっかりと勉強をして「 落とし穴 」にはまらないよう、皆さん頑張りましょう。大家さん側としては、事前の情報収集と、いざとなったら早期に専門家に相談するということを肝に銘じて、リスクを抑えるアパート経営に励みましょう！
＜お知らせ＞
最後にお知らせです。下記のように、不動産大家さんのトラブル専用のホームページを公開しています。興味がある方はブックマーク等お願いいたします！（ ※おそらく、自然検索では辿り着かないと思われます・笑 ）
⇒https://fudousan-ooya.com/
