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リフォームしても埋まらない部屋の営業に仲介店舗を訪問しました!

山岡清利さん_画像 第101話

皆さんこんにちは、満室研究所所長の山岡清利です。収益物件の空室対策として、必要不可欠なのがライバル物件との差別化です。

外観や内装、設備の充実度であったり、内見の印象を良くみせるハウスステージング等の様々な対策がありますが、その対策の結果が仲介店舗レベルまで情報が行き届かないと、投下コストの空回り単なる一人よがりになっているので注意が必要です。

今回は、「 リフォームしたけど全然決まらない 」と悩んでいる大家さん向けに、空室のリーシングについて語らせて頂きます。

■ 空室情報拡散不足が問題

多くの大家さんが、原状回復+差別化リフォーム+ハウスステージングなどを施してお客様を迎え入れようとしていますが、生まれ変わった部屋を仲介店舗側が知らないと、せっかくの対策は全て無駄になってしまいます。

空室が長期間埋まらない物件で、よく見受けられるのが、空室情報の拡散不足です。室内を綺麗にしてあるのですが、客付け最前線である仲介スタッフにその情報がいきわたっていないために、数か月も誰にも見向きもされないまま放置される訳です。

非常にもったいないですよね。今回、リフォームはすでに済んでいて、このまま追加工事なしで決まりそうなのに、なぜか申し込みが入らないというお部屋を、オーナーさんに代わって営業してみました。



実際に仲介店舗に営業に行ってみました♪

山岡
「 こんにちは〜、凄く素敵なお部屋がありますのでお知らせに来ました 」
営業
「 どこですか? 」

山岡
「 〇▽□×〇×△ハイツです 」
営業
「 ああぁ〜 近くの角にコンビニがある・・・ 」

山岡
「 そうそう」
営業
「 そこ古くて、室内汚いのですよね・・・・ 」

山岡
「 いいえ、それが・・・・こんなに素敵になっているのを知っています? 」
営業
「 あれっ!? いつリフォームしたのですか?全然知りませんでした 」

山岡
「 6カ月前にリフォームして綺麗にしたそうです。こんなに素敵になったのに、決まらないとオーナーが悩んでいたので、私が相談されたのです 」
営業
「 なるほど。いや〜全然知りませんでした。この内装でこの家賃なら決まります!管理会社も、もっと早く教えてくれればいいのになぁ 」

山岡
「 まだ、他の仲介店舗は知らないようですので、決め物件ですよ。これから、まだ訪問営業を続けるので、早い者勝ちのお部屋になりますので、ぜひ! 」
営業
「 至急ネット登録して、案内させます! 」

と、こんなことがありました。このように空室の営業不足の場合、仲介スタッフが知らないのです。結局この部屋は、空室営業実施後10日ほどで決まりました。

ここでの注意点は、彼らは、物件名、所在地、間取り、外観は把握しているが、どう内装を作り上げたかは知らないという点にあります。

どんなに綺麗で素敵にお部屋をリフォームしても、空室を知ってもらわなければ、空室は膨大な数の空室資料の中に埋もれてしまい、仲介スタッフが自分の空室を知る事は非常に難しいのです。



■ 認知度アップが早期入居の秘訣

では、どうすれば良いのでしょうか? 今回のテーマ通り、仲介店舗に個別営業するしかありません。自分の物件が、築浅、好立地、適正家賃ならば、どの仲介店舗でも「 決め物件グループ 」に入っている可能性があります。

しかし、普通のありきたりな物件では、「 その他大勢グループ 」が関の山ですので、そこから脱出する必要があります。リフォームを終えて、「 これなら決まるだろう 」と油断しないで、最後まで空室対策をやりきりましょう。

管理会社も仲介店舗も、人の物件に空きがあったとしてもまったく困りません。しかし、仲介スタッフは営業成績を確保するため、常に「 決め部屋情報 」を探しており、決め部屋( 稼げそうな部屋 )情報は喉から手がでるほど欲しいのです。

営業しない手はありませんよね。重要なので、もう一度言います。

コストを掛け素敵な部屋( 商品 )ができたからと油断してはいけません。仲介スタッフが部屋( 商品 )を知って初めて、埋まる( 売れる )可能性が出てくるのです。

一人でも多くの仲介スタッフに向けて宣伝活動を行うのが満室への近道なのです。

今、空室を抱えている方、待っていても状況は変わりません。空室対策の最後の〆技である、営業をしっかりと行い、「 その他大勢グループ 」から脱出してくださいね。次回は営業方法などを紹介しますので、お楽しみに〜(^_^)/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 山岡清利さん

山岡清利

ブログ:報告ネット業務日誌

■ 山岡さんの年表

東京でWEB製作運営会社を経営しながら北海道への移住を計画、移住後の収入源確保のために不動産投資の道に進む。

当初の計画では5棟購入し札幌へ移住する予定だったが、市場の変化で遠方からの管理が難しくなり2006年に会社を売却、2007年に札幌に移住する。

得意のDIY技術を生かしたバリューアップリフォームや仲介業者へのアピール方法などを研究し、激戦区で満室経営を続けている。

現在は大家業のかたわら、不動産管理状況巡回報告サービス業「報告ネット」の代表として、札幌に物件を持つ本州の大家さんたち等をサポートしている。

■ 山岡さんの所有物件

2002年
  札幌市西区 新築木造AP 6戸

2003年
  札幌市中央区 新築木造AP 8戸

2004年
  札幌市豊平区 中古区分 1戸

2005年
  札幌市西区 新築木造AP 8戸

2006年
  札幌市中央区 中古木造AP 8戸+テナント

・札幌がんばる大家の会会員
・北海道大家の会会員
・竃梹コ研究所役員
・J-REC メンバー
・エクシードXメンバー
・全国大家ネットワーク北海道支部

■ 講演実績

・健美家アカデミーセミナー
・さくら事務所エクシードXセミナー
・J-REC北海道支部セミナー
・賃貸住宅フェア2012in札幌
・賃貸住宅フェア2013in東京
・ファクターナイン・小野寺燃料セミナー
・札幌リスティング協会セミナー
・潮産業株式会社セミナー
・北央信用組合セミナー
・清陽通商株式会社セミナー
・BUFFALO ITソリューションズセミナー
・日本不動産経営協会(ジャルマ)セミナー

ほか

■ メディア掲載歴

・北海道新聞
・フジサンケイビジネスアイ
・住宅産業新聞
・全国賃貸住宅新聞
・グローバルオーナーズ
・家主と地主
・常口アトム住宅新聞
・BIG tomorrow
・財界さっぽろ
・クオリティ
・PocketClub
・北海道文化放送スーパーニュース
・TV北海道けいざいナビ北海道

ほか

■ 著書



「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法

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