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簡単にできて入居付けに強い5つの原状回復リフォーム

山岡清利さん_画像 山岡清利さん 第121話

2021/5/9 掲載

皆さんこんにちは、満室研究所所長の山岡清利です。今回は前回のコラム「 原状回復が終わっても埋まらない部屋の共通点 」の続編、愛情原状回復リフォームです。

参照:「 原状回復が終わっても埋まらない部屋の共通点 」

次の入居者様へ向けた原状回復。自分の可愛い物件ですから、しっかり愛情を注いだ原状回復を施しお客様に気持ちよく住んで欲しいですね。前コラムで紹介しましたが、やっつけ原状回復で募集している空室って世の中にたくさんあるのです。

仲介スタッフ達は、「 イマイチ商品として完成していない 」「 この状態で完成なのか? 」「 そもそも、ここに住む人間いると思って募集かけているのか? 」と、日々未完成の部屋を目のあたりにし悶々とした気持ちの中、それらの部屋を紹介しているわけです。

彼ら的には、もっと自信を持ってお客様に紹介できる部屋( 商品 )を欲しがっているのですから、話は簡単♪ 彼らが紹介したくなるお部屋を作れば良いのです。

なにも豪華絢爛にする必要はなく、清潔感があって適切に手が入った大家の愛情が垣間見える部屋を準備すれば良いのです。

■ 簡単にできる5つの愛情リフォーム

1:清潔感を向上<コーキング編>



水周りのカビって嫌ですよね。広範囲に黒々とカビが確認できる状態であれば、修繕されますが、薄いカビや軽度なカビの場合、そのままの状態で募集されるケースがあります。もったいないですよ。

こんなものはコーキング剤を回すだけで、見違えるほど綺麗になります。こうした細かい部分も手を抜かずに行きたいですね。

2:くたびれ感を隠す<ペンキ編>



太陽の紫外線と冬季の結露で木部がシミだらけになった窓台。何も考えない( 脳に汗をかかない )で原状回復を頼むと、「 当初の状態に戻せばいい♪ 」と、何も考えず結露シミの上にクリア塗装(ニス塗り)されてしまいます。

この場合、塗膜が透明なので中の結露染みや汚れが隠れずに見えてしまい見苦しくなりますので、そうではなく、上からペンキで塗りつぶすようにしましょう。

築古物件の建具(木部)の傷やシミは漂白するより、ペンキで塗装する方が手間も少なく、コストもかかりません。出来るだけ濃い色で原状回復をしておくと、次の退去時はマジックペンでタッチアップ塗装( 傷だけ塗装 )するだけで済みます。単純に黒塗装すると将来的に楽ですよ。

※何も考えずに黒色に塗るのではなく、部屋の内装などを考慮し上手な色使いをしてくださいね。



3:同コストで差別化<500番壁紙編>



壁紙に張替が必要な場合、脳に汗のかかない原状回復の場合、白500番の壁紙を貼られてしまいます。でも、ちょっと待って! 白500番壁紙と同じ費用で、色つき壁紙がありますので、ぜひお部屋のアクセントとして取り入れみてください。同じ費用で、販促効果は数倍アップします。

4:時代に合わせる<水周り編>



賃貸の浴室の鏡って小さくて貧相ですよね。The賃貸!という感じで、日々のバスタイムが台無しです。築年数が経過すると、どうしても鏡の表面に鱗状痕が厚く強固にこびりつきますので、ある程度のタイミングで大型の鏡に変えましょう。

●ファミリー物件なら浴室が広く見えるワイドミラー
●単身物件なら縦長ミラー

にすると、お客様のニーズに沿ったリフォームとなり、入居付けに効果があると思います。



全自動洗濯機が普及しているのに、昭和チックな像さん蛇口ってダサクないですか?( 笑 )。今時、給水のために洗濯機と蛇口をホースでつないだりしません。まだ、昭和ちっくな蛇口になっているなら、ワンタッチニップルに交換しましょう。

築古物件などで、蛇口本体のメッキが薄汚れているなら、ニップルはプラスチック製を使うと汚れが目立ちませんし、逆に築浅で蛇口のメッキがピカピカの場合は、プラスチック製ではなく、金属製の物にすると高級感がでます。

●メッキが薄汚れた蛇口の場合はプラスチック製ニップル
●メッキが綺麗な蛇口は金属製ニップル

に交換しましょう。



賃貸向け浴室でシャワーヘッドが黒ってイマイチですよね。なんというか古臭いのですよ。それに、水道水のカルシウムなどのミネラル分が白く結晶化し浮き出てしまって、汚らしくなりがちです。

機能的に問題がなくても、薄汚れていたらイメージダウン。誰でも工具なしで交換できますので、さっさと交換するのがおすすめです。その際、節水ヘッドに交換すると、水の出が良くなり、お客様に喜ばれます。

5:入居者にお得感を<LED編>



LED電球本体も安くなってきましたね。原状回復時に切れた電球を替える必要があるなら、部屋中の電球をLEDに変更して「 お財布にやさしい部屋 」を作りましょう。入居促進に効果が期待できますし、LEDは長寿命なので次回の原状回復費用軽減にも貢献します。

■ 何も考えない「 原状回復 」から、お客様に愛される「 原状回復 」へ

いかがでしたでしょうか? 今回は原状回復で重要な部分を5つを抜粋して紹介しました。

管理会社に任せておくと、担当者はオーナーの懐事情に忖度して、「 まだ使えるから 」と交換をしなかったり、単に建築当時に戻す、脳に汗をかかない原状回復をしたりで、埋まらない原状回復になるリスクがあります。

まだ使えるから・・・・確かに使えるけどさぁ( 苦笑 )。次のお客様に、「 これって汚れている? 」と、思わせてしまう原状回復工事はダメ、なのです。

あなたの物件に一番愛情を注げるのは、大家であるあなたです。このコラムを読んだ大家の皆さんは、一度空室の状況をご自身の目で良く見て確認し、「 自分が入居するなら 」とシミュレーションしてみることを強くおすすめします。

その上で、管理会社担当者とリフォームの方向性を決める方が、担当者も安心しますし、仕事がやりやすくなりますよ。

あなたの物件の原状回復は、自分寄り・人任せ工事になっていませんか? どんな、ビジネスもお客に支持されて成り立っています。あなたの部屋( 商品 )も、お客様に愛される状態を可能な限り作りましょう。次回もお楽しみに〜(^O^)/

プロフィール

■ 山岡清利さん

山岡清利さん

ブログ:報告ネット業務日誌

  • 札幌がんばる大家の会会員
  • 北海道大家の会会員
  • ㈱満室研究所役員
  • J-RECメンバー
  • エクシードXメンバー
  • 全国大家ネットワーク北海道支部

■ 山岡さんの年表

東京でWEB製作運営会社を経営しながら北海道への移住を計画、移住後の収入源確保のために不動産投資の道に進む。

当初の計画では5棟購入し札幌へ移住する予定だったが、市場の変化で遠方からの管理が難しくなり2006年に会社を売却、2007年に札幌に移住する。

得意のDIY技術を生かしたバリューアップリフォームや仲介業者へのアピール方法などを研究し、激戦区で満室経営を続けている。

現在は大家業のかたわら、不動産管理状況巡回報告サービス業「報告ネット」の代表として、札幌に物件を持つ本州の大家さんたち等をサポートしている。


■ 山岡さんの所有物件

□2002年
札幌市西区 新築木造AP 6戸

□2003年
札幌市中央区 新築木造AP 8戸

□2004年
札幌市豊平区 中古区分 1戸

□2005年
札幌市西区 新築木造AP 8戸

□2006年
札幌市中央区 中古木造AP 8戸+テナント


■ 講演実績

  • 健美家アカデミーセミナー
  • さくら事務所エクシードXセミナー
  • J-REC北海道支部セミナー
  • 賃貸住宅フェア2012in札幌
  • 賃貸住宅フェア2013in東京
  • ファクターナイン・小野寺燃料セミナー
  • 札幌リスティング協会セミナー
  • 潮産業株式会社セミナー
  • 北央信用組合セミナー
  • 清陽通商株式会社セミナー
  • BUFFALO ITソリューションズセミナー
  • 日本不動産経営協会(ジャルマ)セミナー

ほか


■ メディア掲載歴

  • 北海道新聞
  • フジサンケイビジネスアイ
  • 住宅産業新聞
  • 全国賃貸住宅新聞
  • グローバルオーナーズ
  • 家主と地主
  • 常口アトム住宅新聞
  • BIG tomorrow
  • 財界さっぽろ
  • クオリティ
  • PocketClub
  • 北海道文化放送スーパーニュース
  • TV北海道けいざいナビ北海道

ほか


■ 著書

山岡清利さん著書

「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法

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