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空室のある大家さんの面白いほどの共通点

山岡清利さん_画像 山岡清利さん 第40話 著者のプロフィールを見る

2014/8/7 掲載

みなさんこんにちは、満室研究所所長の山岡 清利です。今回は私が普段、仲介会社さんと情報交換をする中で、たくさんの仲介スタッフさんから教えていただいた「 入居付けに関するマル秘情報 」を紹介しますね。

■ あなたの空室が決まらない本当の理由

多くの仲介スタッフからお聞きしたお話ですが、総合すると「 埋まらないお部屋を持つ大家 」には、面白いほどの共通点がありました。

中には同じ大家だけにその大家さんの気持ちが痛いほどわかるというものもあるのですが、正直、私から見ても「 それはアウトだろう! 」的なお話が多いです。それも仲介1社ではなく、複数の仲介業者さんが同様のお話をされているのです。

話のネタは主に自主管理大家さんに関することが多いようですが、そうでない方も無関係ではありません。今回お伝えする内容の「 逆張りをすれば埋まる 」わけですので、みなさんにはぜひ、参考にしていただければと思います。

■ 決まらない部屋を持つ大家の共通点

1.典型的な昔ながらの大家

バブル期に農地に建てた地主系大家・節税大家は、年齢層も高めで、過去の「 建てれば埋まった黄金時代 」から抜け出せられない方々が少なくないそうです。特徴としては突然、来店して、長々と古き良き時代の話をすることが多いそうです。

2.経営方針が曖昧

・ペット不可物件を突然「 ペット可 」に変更し、以前からお住まいのお客様からクレームが来てすぐに「 ペット不可 」へ戻したが、ペット可の時期に入居されたお客様は今も飼育中・・・という物件がいくつもあるそうです。

基本的にはペット不可物件なのに、なぜかペット飼育をしている入居者がいるという矛盾した状態になるため、当然、クレームも入りやすくなり、それを受ける営業員や管理会社は大変です。

・男性客から入居申込を受け承認。保証人様など関係者が契約準備している最中に、オーナーの親族から「 女性の方がいいのでは 」と根拠も何もないアドバイスを受け、男性客を強制キャンセル!

あり得ないオーナーの勝手ぶりに男性客から大クレームが発生し、仲介店舗の面目は丸つぶれ。この暴走大家の物件には二度と関わらないと、この担当者さんは心に誓ったそうです。

3.現実逃避大家

古くなっても「 新築と同じ家賃じゃなきゃ嫌だ 」「 もっと高い賃料で貸せるはず 」「 建物購入時に営業が10年家賃下落はないと言ったので、俺は下げない 」「 昔はすぐ入ったのに・・・ 」と現実逃避する大家さんも少なくないそうです。

好景気・人口増加時代に、何も勉強してこなかったのでしょう。仲介会社さんがアドバイスをしても頑なに聞く耳を持たない、現実を見ない現実逃避大家が一番困ると話していました。

4.喉元過ぎたら・・・大家

退去後すぐにリフォーム未実施で内見があった部屋で、「 予定原状回復の確認をして、入居者さんに工事内容を説明し、納得の上成約 」したのですが、成約が決まった途端に出費を惜しんでクリーニングだけで済ましたり、ルームクリーニングさえケチり、そのまま逃げようとする大家さんがいるそうです。

入居者から仲介スタッフに大クレームがは入り、担当者が泣く泣く深夜まで清掃してリカバリーするも、大家からは「 内見時の状態で申込をもらったんだから、あとは知らない 」と一言。担当者へのお礼の言葉も清掃費の負担もなかったとのことでした・・・。

5.物件のことを把握していない大家

あるアパートは、物件共用部に3つの管理会社のの連絡先が掲示されている混沌とした状態。大家さんが頻繁に管理会社を変えるからですが、引き継ぎがうまくされておらず、3つの管理会社への連絡先が掲示板に貼られているのだとか。

3つの管理会社の連絡先が掲示してあるのは、現在の管理会社の問題でしょう。しかし、このような雑な掲示を大家がそのままにしているとういことは、物件の状態を把握していない証拠。

こういう物件はあとでトラブルが起きやすいですし、そもそもどの管理会社に連絡をとっていいのかもわからないので、紹介を敬遠するとある担当者は話していました。

6.融通が利かない大家

仲介店には日々たくさんのお客様が来店しますが、ときどき条件が難しいお客が来てしまうものです。妥協点を探るために直接、大家に電話して相談しても、話を聞こうとさえしない大家さんもいるといいます。

あまりにも無茶な相談にのれないのは仕方ないにせよ、このような対応では空室を埋めるせっかくのチャンスをモノにできないばかりでなく、仲介の担当者さんにも次第に相手にされなくなってしまいます。

■ まとめ

いかがでしょうか? 「 埋まらない部屋 ⇔ 大家が仲介スタッフ( 店舗 )に嫌われている 」いう構図が見えてきますよね。

大家に問題があって、トラブルが発生したときも、対応するのは大家ではなく、仲介スタッフです。万一トラブルに発展すると、仲介店のイメージダウンに繋がり上司からの評価も落ちます。自分自身も余計な仕事が増えてしまいます。

実際に現場に立つ仲介スタッフの立場に立てば、面倒な大家や管理会社より、返事が早くて話がわかる大家や管理会社の物件の方が売上( 成績 )が上げやすいのはいうまでもありません。つまり、大家が好かれている物件は、埋まりやすくなるということです。

( ちなみに札幌市内では、トラブルの多い大家さんが多い区が2つあるのだとか・・・ )

次回もお楽しみに~


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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

山岡清利さん

山岡清利さんやまおかきよとし

札幌がんばる大家の会会員
北海道大家の会会員
(株)満室研究所役員
J-RECメンバー
エクシードXメンバー

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • 東京でWEB製作運営会社を経営しながら北海道への移住を計画、移住後の収入源確保のために不動産投資の道に進む。

    当初の計画では5棟購入し札幌へ移住する予定だったが、市場の変化で遠方からの管理が難しくなり2006年に会社を売却、2007年に札幌に移住する。

    得意のDIY技術を生かしたバリューアップリフォームや仲介業者へのアピール方法などを研究し、激戦区で満室経営を続けている。

    現在は大家業のかたわら、不動産管理状況巡回報告サービス業「報告ネット」の代表として、札幌に物件を持つ本州の大家さんたち等をサポートしている。
不動産投資歴
  • □2002年
    札幌市西区 新築木造AP 6戸

    □2003年
    札幌市中央区 新築木造AP 8戸

    □2004年
    札幌市豊平区 中古区分 1戸

    □2005年
    札幌市西区 新築木造AP 8戸

    □2006年
    札幌市中央区 中古木造AP 8戸+テナント

    □2023年
    借金完済
講演・メディア掲載

■講演実績
健美家アカデミーセミナー
さくら事務所エクシードXセミナー
J-REC北海道支部セミナー
賃貸住宅フェア2012in札幌
賃貸住宅フェア2013in東京
ファクターナイン・小野寺燃料セミナー
札幌リスティング協会セミナー
潮産業株式会社セミナー
北央信用組合セミナー
清陽通商株式会社セミナー
BUFFALO ITソリューションズセミナー
日本不動産経営協会(ジャルマ)セミナー

■メディア掲載歴
北海道新聞
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常口アトム住宅新聞
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