みなさんこんにちは、満室研究所所長の山岡 清利です。今回は私が普段、仲介会社さんと情報交換をする中で、たくさんの仲介スタッフさんから教えていただいた「 入居付けに関するマル秘情報 」を紹介しますね。
■ あなたの空室が決まらない本当の理由
多くの仲介スタッフからお聞きしたお話ですが、総合すると「 埋まらないお部屋を持つ大家 」には、面白いほどの共通点がありました。
中には同じ大家だけにその大家さんの気持ちが痛いほどわかるというものもあるのですが、正直、私から見ても「 それはアウトだろう! 」的なお話が多いです。それも仲介1社ではなく、複数の仲介業者さんが同様のお話をされているのです。
話のネタは主に自主管理大家さんに関することが多いようですが、そうでない方も無関係ではありません。今回お伝えする内容の「 逆張りをすれば埋まる 」わけですので、みなさんにはぜひ、参考にしていただければと思います。
■ 決まらない部屋を持つ大家の共通点
1.典型的な昔ながらの大家
バブル期に農地に建てた地主系大家・節税大家は、年齢層も高めで、過去の「 建てれば埋まった黄金時代 」から抜け出せられない方々が少なくないそうです。特徴としては突然、来店して、長々と古き良き時代の話をすることが多いそうです。
2.経営方針が曖昧
・ペット不可物件を突然「 ペット可 」に変更し、以前からお住まいのお客様からクレームが来てすぐに「 ペット不可 」へ戻したが、ペット可の時期に入居されたお客様は今も飼育中・・・という物件がいくつもあるそうです。
基本的にはペット不可物件なのに、なぜかペット飼育をしている入居者がいるという矛盾した状態になるため、当然、クレームも入りやすくなり、それを受ける営業員や管理会社は大変です。
・男性客から入居申込を受け承認。保証人様など関係者が契約準備している最中に、オーナーの親族から「 女性の方がいいのでは 」と根拠も何もないアドバイスを受け、男性客を強制キャンセル!
あり得ないオーナーの勝手ぶりに男性客から大クレームが発生し、仲介店舗の面目は丸つぶれ。この暴走大家の物件には二度と関わらないと、この担当者さんは心に誓ったそうです。
3.現実逃避大家
古くなっても「 新築と同じ家賃じゃなきゃ嫌だ 」「 もっと高い賃料で貸せるはず 」「 建物購入時に営業が10年家賃下落はないと言ったので、俺は下げない 」「 昔はすぐ入ったのに・・・ 」と現実逃避する大家さんも少なくないそうです。
好景気・人口増加時代に、何も勉強してこなかったのでしょう。仲介会社さんがアドバイスをしても頑なに聞く耳を持たない、現実を見ない現実逃避大家が一番困ると話していました。
4.喉元過ぎたら・・・大家
退去後すぐにリフォーム未実施で内見があった部屋で、「 予定原状回復の確認をして、入居者さんに工事内容を説明し、納得の上成約 」したのですが、成約が決まった途端に出費を惜しんでクリーニングだけで済ましたり、ルームクリーニングさえケチり、そのまま逃げようとする大家さんがいるそうです。
入居者から仲介スタッフに大クレームがは入り、担当者が泣く泣く深夜まで清掃してリカバリーするも、大家からは「 内見時の状態で申込をもらったんだから、あとは知らない 」と一言。担当者へのお礼の言葉も清掃費の負担もなかったとのことでした・・・。
5.物件のことを把握していない大家
あるアパートは、物件共用部に3つの管理会社のの連絡先が掲示されている混沌とした状態。大家さんが頻繁に管理会社を変えるからですが、引き継ぎがうまくされておらず、3つの管理会社への連絡先が掲示板に貼られているのだとか。
3つの管理会社の連絡先が掲示してあるのは、現在の管理会社の問題でしょう。しかし、このような雑な掲示を大家がそのままにしているとういことは、物件の状態を把握していない証拠。
こういう物件はあとでトラブルが起きやすいですし、そもそもどの管理会社に連絡をとっていいのかもわからないので、紹介を敬遠するとある担当者は話していました。
6.融通が利かない大家
仲介店には日々たくさんのお客様が来店しますが、ときどき条件が難しいお客が来てしまうものです。妥協点を探るために直接、大家に電話して相談しても、話を聞こうとさえしない大家さんもいるといいます。
あまりにも無茶な相談にのれないのは仕方ないにせよ、このような対応では空室を埋めるせっかくのチャンスをモノにできないばかりでなく、仲介の担当者さんにも次第に相手にされなくなってしまいます。
■ まとめ
いかがでしょうか? 「 埋まらない部屋 ⇔ 大家が仲介スタッフ( 店舗 )に嫌われている 」いう構図が見えてきますよね。
大家に問題があって、トラブルが発生したときも、対応するのは大家ではなく、仲介スタッフです。万一トラブルに発展すると、仲介店のイメージダウンに繋がり上司からの評価も落ちます。自分自身も余計な仕事が増えてしまいます。
実際に現場に立つ仲介スタッフの立場に立てば、面倒な大家や管理会社より、返事が早くて話がわかる大家や管理会社の物件の方が売上( 成績 )が上げやすいのはいうまでもありません。つまり、大家が好かれている物件は、埋まりやすくなるということです。
( ちなみに札幌市内では、トラブルの多い大家さんが多い区が2つあるのだとか・・・ )
次回もお楽しみに~