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今さら誰にも聞けない芳香剤活用術【前編】

山岡清利さん_画像 山岡清利さん 第5話

2011/10/4 掲載

みなさんこんにちは。満室研究所所長の山岡清利です。
今回は空室対策の基本技として、定番の芳香剤を取り上げてみます。

多くの大家さんがすでに利用しているでしょうし、最近は管理会社などでも空室に積極的に設置してくれています。内見をよい香りの中でして頂く「 おもてなしの心 」はとても良いことですね。もちろん私も利用しています。

しかし、残念なことに、多くの空室を拝見すると、せっかくの「 おもてなしの心 」がマイナスに働いている部屋があるのです・・・。

《 空室対策に不向きな芳香剤 》

芳香剤と一口にいっても、その内容は多種多様です。
その中には入居促進の観点から見て不適切な種類のものも存在します。

せっかくの「 おもてなしの心 」が空振りになる芳香剤は、「 着色された液体+濾紙+ボトル型 」の消臭芳香剤。わかりやすくいうと、「 消臭○ 」に代表される蛍光色の液体入りで、強力に消臭芳香するタイプの商品です。

このようなトイレ用として販売されているタイプやトイレ用かも? と思われるようなデザインの物が部屋に置いてあったら・・・? ハッキリいって、お部屋の雰囲気はぶち壊しです。

私は収益物件の管理状況巡回報告サービスをしているのですが、意外と部屋や供用部にこの手の消臭芳香剤を設置してある物件が多く、毎度ビックリしています。

「 消臭○ 」同様、着色されたジェル状のビーズタイプも要注意。このような「 トイレ 」をイメージさせるデザインの商品は、絶対に避けたほうがいいでしょう。

《 マイナスに作用しないために 》

某カリスマ大家さんが芳香剤を部屋に置く技を空室対策の定番にする前は、芳香剤を置いてある部屋は「 もしかして、事故物件ではないか? 何らかの問題があってその臭いを消しているんだろう 」と変に勘ぐられたそうです。

例えば、室内の芳香剤を見つけた年配の内覧者の方が、「 くさい部屋をごまかしている 」「 この部屋は怪しい 」「 騙されないようにしよう 」と妙な警戒をし、申込を頂けなかったということもあったといいます。

今となっては、空室に芳香剤を設置することは一般化しましたし、仲介スタッフも心得ていますので問題はありませんが、メインはあくまでも「 消臭 」より「 芳香 」です。その部分を配慮しないと、逆効果になりかねないので、注意してください。

《 おすすめの芳香剤 》

おすすめは、デザイン性が高い物で、室内用として開発されているタイプの商品です。写真は2011/10現在の参考例です。


消臭パフパフ
ギリギリ室内OK
電池式の自動噴霧式芳香剤



リナジット
海外で人気の芳香剤
パッケージ全て英語表記



フレグランスストーン
石が香る不思議な石
100均の白皿+造花のアイビーでお洒落に



フレグランススティック
アロマオイルを小瓶に入れた芳香剤
竹ヒゴの数で香りの強さを調整



消臭グラスデコ
私が多様している芳香剤
実践技は後編で紹介します。

《 芳香剤を上手に使うテクニック 》

その1
大型の芳香剤を室内に「 デンッ! 」と設置するのではなく、小さめの芳香剤を数カ所に分散させると、部屋の一カ所だけ臭いがきつくならずにすみます。
あまり臭いがキツイのも逆効果ですので、ほんのりいい香りがする部屋のためには分散設置が基本です。

その2
単純に芳香剤を置けば良いんだと、何種類もの異なる香りを室内に設置するのは止めましょう。
別々な香りがケンカして訳の判らない臭いの部屋にしないためにも、1種類に統一することをおすすめします。

その3
可能な限り露出を避けることをおすすめします。
理由は、「 いい香りがする芳香剤が置いてある部屋 」ではなく「 いい香りのする部屋 」を演出するべきだからです。芳香剤が置いてある時点で良い香りも当たり前。目指すのは「 どこからともなくほんのり香る部屋 」なのです。

次回は、より実践的な入居促進に効果のある芳香剤利用方法と、遠方大家向け設置テクを紹介します。お楽しみに。

プロフィール

■ 山岡清利さん

山岡清利

ブログ:報告ネット業務日誌

■ 山岡さんの年表

東京でWEB製作運営会社を経営しながら北海道への移住を計画、移住後の収入源確保のために不動産投資の道に進む。

当初の計画では5棟購入し札幌へ移住する予定だったが、市場の変化で遠方からの管理が難しくなり2006年に会社を売却、2007年に札幌に移住する。

得意のDIY技術を生かしたバリューアップリフォームや仲介業者へのアピール方法などを研究し、激戦区で満室経営を続けている。

現在は大家業のかたわら、不動産管理状況巡回報告サービス業「報告ネット」の代表として、札幌に物件を持つ本州の大家さんたち等をサポートしている。

■ 山岡さんの所有物件

2002年
  札幌市西区 新築木造AP 6戸

2003年
  札幌市中央区 新築木造AP 8戸

2004年
  札幌市豊平区 中古区分 1戸

2005年
  札幌市西区 新築木造AP 8戸

2006年
  札幌市中央区 中古木造AP 8戸+テナント

・札幌がんばる大家の会会員
・北海道大家の会会員
・竃梹コ研究所役員
・J-REC メンバー
・エクシードXメンバー
・全国大家ネットワーク北海道支部

■ 講演実績

・健美家アカデミーセミナー
・さくら事務所エクシードXセミナー
・J-REC北海道支部セミナー
・賃貸住宅フェア2012in札幌
・賃貸住宅フェア2013in東京
・ファクターナイン・小野寺燃料セミナー
・札幌リスティング協会セミナー
・潮産業株式会社セミナー
・北央信用組合セミナー
・清陽通商株式会社セミナー
・BUFFALO ITソリューションズセミナー
・日本不動産経営協会(ジャルマ)セミナー

ほか

■ メディア掲載歴

・北海道新聞
・フジサンケイビジネスアイ
・住宅産業新聞
・全国賃貸住宅新聞
・グローバルオーナーズ
・家主と地主
・常口アトム住宅新聞
・BIG tomorrow
・財界さっぽろ
・クオリティ
・PocketClub
・北海道文化放送スーパーニュース
・TV北海道けいざいナビ北海道

ほか

■ 著書



「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法

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