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内見者が少ない空室の画像を仲介営業マンにササッと差し替えてもらう方法

山岡清利さん_画像 第59話

皆さん、こんにちは。満室研究所所長の山岡清利です。繁忙期も後半に入りました。まだ埋まらない大家さん、あなたの空室の内見準備は、きちんと整っていますか?

空室を抱える大家さんの中には「 インターネットの空室画像が古いまま 」「 管理会社さんに写真を変えて欲しいけど言いにくい〜 」と、お悩みの方も多いと思います。今回は、画像の差し替えを促進させる技をお教えします。

■ 募集状況の確認

まずは、募集状況の確認をしてみましょう。内見者を増やすには、管理会社が登録・告知している条件はもちろんですが、それ以上にポータルサイトに掲載されている室内画像が重要です。このことは、過去にも強調してきました。

なぜなら、今どきのお客様はインターネットである程度希望の部屋を絞って、「 この部屋が見たい 」と指名で訪れる方がほとんどだからです。仲介営業マンに聞いたところ、特に指名が多いのが、「 室内写真登録が多い物件 」とのこと。

つまり、お部屋探しをしている方たちは、「 見に行ってから決めよう 」と思うのではなく、インターネットで検索する段階で、「 室内の様子がある程度把握( 疑似内見 )できる物件 」を選び、その中から、内見にいくお部屋を指名してくるということです。

はっきり言って、間取り図と少しの画像だけでは、部屋の雰囲気は伝わりません。補足情報である「 大量の室内写真 」がないことには、実物がどんなにステキなお部屋であっても、ネット上ではスルーされてしまうのです。

と言う事は、まずは「 室内画像を増やすこと 」が重要であり、今すでに写真を掲載しているけれど内見者が少ないという場合には、「 写真をより魅力あるものに差し替える 」ことが、入居付けにつながっていくということです。

もちろん、このことは仲介店舗側でもわかっています。しかし、彼らは日々の業務に追われており、わざわざ物件まで出向いて撮影する余裕がありません。ですから、電話や店頭で「 写真を替えてくださいね 」と伝えるだけでは、画像の差し替えは永遠に実行されないのです( 号泣 )。

待っていても時間の無駄。ここは、大家側から動かないといけません。そこで私は、仲介営業員さんたちに空室画像を気軽に簡単に差し替えてもらえるよう、次のような仕組みを作っています。

■ 画像をクラウドに格納する

私は営業時に配布するオリジナルマイソクに、「 空室画像ダウンロード用URL 」を記載し、自由にダウンロードしてもらっています。これなら忙しい彼らがわざわざ物件まで足を運ぶ必要はありません。

私が利用しているクラウドサービスはここです。

○Yahoo!ボックス
http://info.box.yahoo.co.jp/

■ Yahoo!ボックスのメリット

1、画像格納URLを短縮する事ができる

誰でも簡単にアクセスできることが重要なので、アクセスURLが意味もなく長いのはいただけません。例えば、こんなに長いURLでは、誰も手打ちしたくありませんね。

https://box.yahoo.co.jp/guest/viewer?sid=box-l-ze7tda2zj6y5sf3zpd7tvj3dli-1001&uniqid=e55k00e3-b674-4b33-4598e-b6144eae705a ←長すぎる!!(+o+)
  ↓          ↓
ここで、短縮URL機能を使う♪
  ↓          ↓
http://yahoo.jp/box/stC_J46 ←これなら打ち込みしやすい(^_^)

長いURLでは誰も手打ちアクセスしてくれませんが、yahooボックスについている短縮URL機能を使えば、仲介営業員も手軽にアクセスしてくれます。その他にも、以下のようなメリットがあります。

2、ブラウザで簡単に表示
3、ダウンロード作業も簡単
4、使用料無料!( 2016年2月時点 )


これなら、アナログタイプのスタッフも多い( 失礼! )管理会社の方たちにも、気軽に使っていただけます。

■ 実例紹介



上記は私の作ったオリジナルマイソクです。右下の「 ココ!! 」と書いてある部分にクラウドURLが記載してあり、仲介営業員はいつでもアクセスし、画像をダウンロードできます。

次に、実際に地味な写真がネット登録されていたお部屋で、新しく明るい画像と差し替えた例があるので、紹介します。

■ 空室画像のBefore&After



こちらは最初、ポータルサイトに出ていた写真です。キッチンと部屋の位置関係や、キッチンの色や仕様がわかりにくい構図といえます。全体的に暗く、どんよりとした感じなので、実際の築年数よりも古く見えてしまいます。



こちらは、私が撮影したものです。リフォームは行っていますが、設備の基本的な物に変更はありません。部屋全体が見渡せるので、部屋のイメージが伝わりやすくなっています。明るさも全然違いますね。

この物件は築10年ほど。コンクリート打ちっぱなしの外観がクールで、毎週、共用部の清掃もされており、いつもピカピカです。建物内にはお花も飾られています。

しかし、Beforeの写真からは、室内の綺麗さや華やかさは、伝わりません。それに対して、Afterの写真は、明るく清潔感も感じられ、同じ部屋とは思えないほど魅力的ですね。

実際に見比べてもらうと、写真の重要さがわかると思います。ぜひ繁忙期のチャンスをものにすべく、ポータルサイトに掲載されている写真を確認し、差し替えしてもらえるよう活動してみてください。

画像を差し替えるだけで、成約率が飛躍的に上がります♪

次回もお楽しみに〜!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 山岡清利さん

山岡清利

ブログ:報告ネット業務日誌

■ 山岡さんの年表

東京でWEB製作運営会社を経営しながら北海道への移住を計画、移住後の収入源確保のために不動産投資の道に進む。

当初の計画では5棟購入し札幌へ移住する予定だったが、市場の変化で遠方からの管理が難しくなり2006年に会社を売却、2007年に札幌に移住する。

得意のDIY技術を生かしたバリューアップリフォームや仲介業者へのアピール方法などを研究し、激戦区で満室経営を続けている。

現在は大家業のかたわら、不動産管理状況巡回報告サービス業「報告ネット」の代表として、札幌に物件を持つ本州の大家さんたち等をサポートしている。

■ 山岡さんの所有物件

2002年
  札幌市西区 新築木造AP 6戸

2003年
  札幌市中央区 新築木造AP 8戸

2004年
  札幌市豊平区 中古区分 1戸

2005年
  札幌市西区 新築木造AP 8戸

2006年
  札幌市中央区 中古木造AP 8戸+テナント

・札幌がんばる大家の会会員
・北海道大家の会会員
・竃梹コ研究所役員
・J-REC メンバー
・エクシードXメンバー
・全国大家ネットワーク北海道支部

■ 講演実績

・健美家アカデミーセミナー
・さくら事務所エクシードXセミナー
・J-REC北海道支部セミナー
・賃貸住宅フェア2012in札幌
・賃貸住宅フェア2013in東京
・ファクターナイン・小野寺燃料セミナー
・札幌リスティング協会セミナー
・潮産業株式会社セミナー
・北央信用組合セミナー
・清陽通商株式会社セミナー
・BUFFALO ITソリューションズセミナー
・日本不動産経営協会(ジャルマ)セミナー

ほか

■ メディア掲載歴

・北海道新聞
・フジサンケイビジネスアイ
・住宅産業新聞
・全国賃貸住宅新聞
・グローバルオーナーズ
・家主と地主
・常口アトム住宅新聞
・BIG tomorrow
・財界さっぽろ
・クオリティ
・PocketClub
・北海道文化放送スーパーニュース
・TV北海道けいざいナビ北海道

ほか

■ 著書



「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法

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