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屋上点検を怠って悲惨な状況になった物件事例

山岡清利さん_画像 第65話

皆さん、こんにちは。満室研究所所長の山岡清利です。

今年の北海道は台風の当り年で、台風の被害が甚大でした。被災された皆さまには、心よりお見舞い申し上げますと共に、皆さまの安全と、被災地の一日も早い復興を心からお祈り申し上げます。

今回のコラムは、直接的な空室対策ではありませんが、事故防止、建物の寿命を延ばすためにも常に点検して置きたい箇所を伝えたいと思います。賃貸経営者として自己所有物件の現状は把握しておきたいものです。

多くの方が忘れがちな点に屋上点検があります。ほとんどの場合、入居者もオーナーも普段は目にしない部分ですが、屋上の特に「 排水口 」の状況は、定期的に確認しないと困ることになります。

■ 事例1

下の画像はアパマン巡回時に、物件の最上階から見た近隣物件の屋上の様子です。右側の建物と右側の建物の屋上に水が溜まっているのが確認できます。



右側の建物の屋上には一部、水が残っています。原因としては、「 勾配が排水口に向かっていない 」「 防水層が膨れ水をせき止めている 」「 排水口にゴミが詰まっている 」などが考えられます。

左側の建物の屋上はプール状態で、水が排水されずにかなりの量が残っています。これはもうアウトですね。

■ 事例2

アパマン巡回中このような状況に遭遇しました。下の画像は巡回した物件の片側の屋上の様子を撮影したものですが、このヤバイ状況をみなさんご理解いただけますでしょうか?



この角度からだと、パッと見だけでは、わかりにくいですね。(^_^;)



次に非常階段を下りて、屋上で撮影してみました。これならどうでしょう? 一面がプール状態になっているのがわかります。



この写真は、排水口をズーム撮影したものです。屋上に舞い上がった土や枯葉が排水口につまり、大量の雨水が溜まってしまっています。

このまま水が乾燥してなくなったとしても、排水口を掃除しないまま冬を迎えると、積もった雪が日中に溶けて、屋上がプール状態になります。

夜間など気温が低くなると、溶けた水が防水布や劣化したコーキングの隙間部分に入り込んで再凍結し、爆裂をおこし、少しずつ防水機能にダメージを与えるのです。

トタン屋根物件も屋根の隙間で爆裂をおこし、すが漏れの原因となります。

■ 建物の状態を把握していますか?

建物の維持管理は賃貸経営おいて非常に重要。雪国の北海道は冬の寒さと雪のせいで、あらゆる修繕や工事ができる期間が限られてしまいます。そこで、まだ暖かさが続く この時期までに、屋上排水口の点検を終えておきたいものです。

特に秋は、落ち葉が溜まりやすくなります。札幌では10月下旬から雪が降り始めますので、10中旬〜下旬までには終えておくことをおすすめします。

屋上点検を実施し、万一補修工事が必要となっても、今の時期であれば気温も高いので簡単に修繕できます。これが氷点下の気温になると、接着剤系の補修材は乾燥しないので補修が難しくなりますし、雪が積もってしまうと、完璧な屋上点検は出来なくなります。

つまり、問題が確認できても応急処置程度の補修しかできないのです。

■ 屋上点検報告を受けるポイント

このコラムを読んで不安になられた大家さんは、管理会社に連絡して、屋上点検を実施しているかを確認しましょう。その際のポイントは以下の通りです。

1:定期的な屋上点検の有無
2:点検している場合

 ・点検の時期はいつか?
 ・費用はいくらか?
 ・点検報告書には写真添付をしてくれるか?


私は日々、アパマンを巡回しているのですが、高層物件の巡回の際に屋上から周りを見渡すと、結構な確率で屋上が水びたしの建物を確認できます( 苦笑 )。

皆さんも、「 屋上( 屋根 )って元々防水でしょ。大丈夫。大丈夫♪ 」と油断せず、定期的に屋上点検を実施しましょう。年1回点検するだけで、事故を防ぎ建物の寿命を延ばす事ができます。

次回もお楽しみに〜

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 山岡清利さん

山岡清利

ブログ:報告ネット業務日誌

■ 山岡さんの年表

東京でWEB製作運営会社を経営しながら北海道への移住を計画、移住後の収入源確保のために不動産投資の道に進む。

当初の計画では5棟購入し札幌へ移住する予定だったが、市場の変化で遠方からの管理が難しくなり2006年に会社を売却、2007年に札幌に移住する。

得意のDIY技術を生かしたバリューアップリフォームや仲介業者へのアピール方法などを研究し、激戦区で満室経営を続けている。

現在は大家業のかたわら、不動産管理状況巡回報告サービス業「報告ネット」の代表として、札幌に物件を持つ本州の大家さんたち等をサポートしている。

■ 山岡さんの所有物件

2002年
  札幌市西区 新築木造AP 6戸

2003年
  札幌市中央区 新築木造AP 8戸

2004年
  札幌市豊平区 中古区分 1戸

2005年
  札幌市西区 新築木造AP 8戸

2006年
  札幌市中央区 中古木造AP 8戸+テナント

・札幌がんばる大家の会会員
・北海道大家の会会員
・竃梹コ研究所役員
・J-REC メンバー
・エクシードXメンバー
・全国大家ネットワーク北海道支部

■ 講演実績

・健美家アカデミーセミナー
・さくら事務所エクシードXセミナー
・J-REC北海道支部セミナー
・賃貸住宅フェア2012in札幌
・賃貸住宅フェア2013in東京
・ファクターナイン・小野寺燃料セミナー
・札幌リスティング協会セミナー
・潮産業株式会社セミナー
・北央信用組合セミナー
・清陽通商株式会社セミナー
・BUFFALO ITソリューションズセミナー
・日本不動産経営協会(ジャルマ)セミナー

ほか

■ メディア掲載歴

・北海道新聞
・フジサンケイビジネスアイ
・住宅産業新聞
・全国賃貸住宅新聞
・グローバルオーナーズ
・家主と地主
・常口アトム住宅新聞
・BIG tomorrow
・財界さっぽろ
・クオリティ
・PocketClub
・北海道文化放送スーパーニュース
・TV北海道けいざいナビ北海道

ほか

■ 著書



「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法

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