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満室どころか退去が続く物件ー管理状況が残念な物件たちー

山岡清利さん_画像 第69話

みなさん、こんにちは。満室研究所所長の山岡清利です。新しい年を迎えましたが、無事満室で年越しできましたか?

満室で年越しした方、数件空いていた方、たくさんの空室が埋まらなかった方もおられると思いますが、今年も常時満室を狙いのスタートです!

今日は空室対策の前に、自分の物件を知ることが如何に重要かのお話をさせて頂きます。

■ 条件は悪くないのに埋まらない物件の共通点

空室対策として多くの大家さんが行う事の一つに、差別化戦略があります。これは、空室の内装や設備を周辺物件よりもグレードアップする事ですよね。

逆に内装などは手を入れず、家賃を相場より落として募集する大家さんもおられます。どちらも、とても目立つので入居付けに強くなりますよね。他には、広告宣伝に力を入れ営業力で空室を埋める方法もあります。

しかし、それでも満室にならない物件があります。多くの場合、それらの物件は、管理状況が置き去りになっています。言い換えれば、大家さんが、物件の管理状況を把握していないのです。

物件外観は立派、室内の内装・設備も申し分なしでも、決まらない。家賃だって相場並みなのに・・・なぜか埋まらない。埋まらないどころか退去が続く・・・(T_T)

あなたのアパート・マンションは、そんな状況に陥っていないでしょうか? 最近、いつ、自分の物件を見にいきましたか?

■ 管理状況が置き去りになっている物件の数々

次に、私が最近見た管理状況が非常に残念な物件を紹介します。


エントランスに枯葉がたくさん落ちたまま


集合ポストが錆びついている


敷地内に大量のごみが散乱している

しかも、内見時にかなり目立つ場所にごみがあります。この状況で案内をしても決まる事はないでしょう。ゴミがゴミを呼ぶ悪循環を断つためには、早々に処理をする必要があります。


ダストボックスが悲惨な状況

ダストボックスの奥に回収されない違反ゴミが蓄積して、溢れています。これでは、入居者がルールを守ってゴミ出しをしても蓋が閉まらず、カラスが集まってきてしまいます。( 未回収の違反ゴミを適切に処理すればオーバーフローはおきないのに・・・ )


清掃がされておらず、建物全体がほこりっぽい

掲示板には××月××日清掃済みの印がついていますが、まともに清掃されている形跡はありません。知らぬは遠方大家ばかり


共用部の照明が常時切れている

特に今の時期は日の入りが早く、あっと言う間に暗くなりますので、共用部の照明は元より、空室の電灯切れなども注意したいものですね。


チカチカと不気味に点滅する蛍光灯

■ 一番怖いのは仲介スタッフから見放されること

あなたの物件は、こんな風に荒れていませんか? 胸を張って「 大丈夫、きちんと管理されている! 」と言い切れますか?

恐らく多くの大家さんは「 恐らく適切に管理されている・・・と思う。そう信じたい・・・ 」と不安げに祈っているのが本音ではないでしょうか?

本当に大丈夫?(^_^;)

このように物件管理が徹底されていない状況では、どんなに頑張っても中々埋まりません。内見時の第一印象が、住むか・住まないかを決めてしまいます。

掲示板が管理されていない、ゴミ置き場が荒れている、廊下の電灯が寿命でチカチカと点滅している、くさい、ペット不可のはずなのに犬の鳴き声が響いている・・・。そんな状態では、せっかく内見されたお客様も不安になりますよね。

こうした状況は、申し込み見送りへのマイナス要因になることは間違いありません。でも、一番最悪なのは仲介スタッフにマイナス作用する事なのです。

なぜ、ここに住む訳でもない、仲介スタッフにマイナス作用するかと言うと・・・

「 どうせ、こんな状態では決まるはずがないから、次から本気で案内するのを止めよう。今度からここは当て馬物件にしよう 」と彼らが考え始めてしまうからです。

酷い話ですが、みなさんも仲介スタッフ側の視点にまってみれば納得するはずです。彼らの収入( 売上 )は、空室の賃貸借契約を締結する事によって初めて発生します。

当然、内見したら一発で申し込みが入る( すぐ売上が立つ )部屋を常に確保しておきたいと考えるため、第一印象で不安を覚えるような物件は敬遠するようになるのです。

繁忙期が迫る中で、こうした管理状況の不備は、そのまま退去や空室の長期間につながります。もう一度言います。

「 本当に大丈夫? 」

以上、自分の物件を、内見数は多のに一向に決まらない物件にしないためのポイントを紹介しました。

次回をお楽しみに〜!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 山岡清利さん

山岡清利

ブログ:報告ネット業務日誌

■ 山岡さんの年表

東京でWEB製作運営会社を経営しながら北海道への移住を計画、移住後の収入源確保のために不動産投資の道に進む。

当初の計画では5棟購入し札幌へ移住する予定だったが、市場の変化で遠方からの管理が難しくなり2006年に会社を売却、2007年に札幌に移住する。

得意のDIY技術を生かしたバリューアップリフォームや仲介業者へのアピール方法などを研究し、激戦区で満室経営を続けている。

現在は大家業のかたわら、不動産管理状況巡回報告サービス業「報告ネット」の代表として、札幌に物件を持つ本州の大家さんたち等をサポートしている。

■ 山岡さんの所有物件

2002年
  札幌市西区 新築木造AP 6戸

2003年
  札幌市中央区 新築木造AP 8戸

2004年
  札幌市豊平区 中古区分 1戸

2005年
  札幌市西区 新築木造AP 8戸

2006年
  札幌市中央区 中古木造AP 8戸+テナント

・札幌がんばる大家の会会員
・北海道大家の会会員
・竃梹コ研究所役員
・J-REC メンバー
・エクシードXメンバー
・全国大家ネットワーク北海道支部

■ 講演実績

・健美家アカデミーセミナー
・さくら事務所エクシードXセミナー
・J-REC北海道支部セミナー
・賃貸住宅フェア2012in札幌
・賃貸住宅フェア2013in東京
・ファクターナイン・小野寺燃料セミナー
・札幌リスティング協会セミナー
・潮産業株式会社セミナー
・北央信用組合セミナー
・清陽通商株式会社セミナー
・BUFFALO ITソリューションズセミナー
・日本不動産経営協会(ジャルマ)セミナー

ほか

■ メディア掲載歴

・北海道新聞
・フジサンケイビジネスアイ
・住宅産業新聞
・全国賃貸住宅新聞
・グローバルオーナーズ
・家主と地主
・常口アトム住宅新聞
・BIG tomorrow
・財界さっぽろ
・クオリティ
・PocketClub
・北海道文化放送スーパーニュース
・TV北海道けいざいナビ北海道

ほか

■ 著書



「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法

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