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アパート・マンション巡回撮影員が見た衝撃の光景!

山岡清利さん_画像 第7話

健美家不動産投資コラム

みなさんこんにちは。満室研究所所長の山岡清利です。
当社の主な業務として、フィルターの掛らない第3者目線( 大家目線 )で定期的に物件を巡回撮影し現状を画像付きでお知らせする報告ネット業務があります。
今回は巡回業務の現場の様子をお話しますね。

《 猫の○○編 》

日本初の業種である収益不動産状況報告サービスを広く知って貰おうと行っている巡回報告無料体験での出来事。
築2年目の物件ですので建物も綺麗で問題ありません。
エントランスも綺麗です。
外周も可能な限り見て周ります。
敷地内に粗大ゴミなどの放置物も無くよく管理されているなぁ〜と思って角を曲がると足元には!



なぜに、ここで昇天?
時期は3月。幸いなことにこの頃の札幌はまだ冬、気温が低いので腐敗は進んでおらず悪臭の発生はありませんでした。しかし、このまま数ヶ月放置したままであったらと思うとぞっとします。
1階の入居者が窓を開けて下を見たら気味が悪いでしょうし、臭いも酷いと思います。
もし内見時に見られたら客付けにも影響が出る可能性もあります。
早速オーナーに報告した所、管理会社で処理されたようです。

《 原状回復放置編 》

全然空室が決まらないので様子を見て来て欲しいと依頼され空室の状況を一般確認対処。

立地は大変良く建物外装も綺麗にペイントリメイクしてあり素敵です。
「 これで埋まらないなんて変だなぁ〜 」と思ってドアを開けると・・・・・



あらら〜、原状回復全然していないじゃないですか・・・靴を脱ぐのもためらうほどの荒れようで部屋中カビだらけ、空室を商品化していないのでは埋まりませんよね。
荒れた空室の様子を撮影しオーナーに報告。

《 早期発見で被害拡大防止成功編 》

凍てつく冬の巡回時に見つけた光景。
いつも通り外周点検から進めるとピロティの天井が何だか変です。



冬場は水道管の凍結や水漏れが多いものですが、まさかツララができるとはびっくりです。
築年数が経っている物件の場合水道管の経年劣化や腐食で微細な穴があき凍結によって膨張し穴が広がる事があるようです。夏場は微量水漏れの場合は洩れた水が蒸発乾燥してしまい発見が遅れますが、今回は冬場だったので蒸発乾燥する前に凍ったようです。

《 荒れすぎだろっ!編 》

巡回途中に見かけた物件ですが、敷地内ゴミステーションが明らかに飽和状態。



戸数の割に容量が少ないのが原因、この状態で内見があっても成約は厳しいでしょう。

《 夜逃げ編 》

「 どうも夜逃げされたようなので現場の様子を報告して欲しい 」と連絡を受けて一般確認対処。該当のお部屋のドアは無施錠。おそるおそる扉を開けると・・・・



残置物はゴミだらけ、同じ大家として残念でなりません。

《 これは凄い!編 》

「 空室が埋まらないので様子を見て来て欲しい 」と言う依頼を受け1LDKの部屋に入る。
玄関を開けた瞬間からイケアのアイテムが所々に置かれておりとってもいい感じ。

清掃は徹底されており至って普通。
「 何だ問題ないじゃん 」と思いつつキッチンに目をやると・・・・

そこには!

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正直ビビリました。
現在多くの大家さん達が無料の飴玉を用意して内見者にふるまっていると思いますがこのオーナーは凄いです。チュッパチャップスツリーですもん!

これだけ巨大だと内見者・仲介業者共絶対忘れないでしょう。

ちなみに ネットで「 チュッパチャップスツリー 販売 」などで検索すると5,000円位で販売していますので、物件を覚えてもらいたい大家さんには良いアイテムかもしれませんね。
さらに、ファミリー物件に設置したらお子さん受けが良さそうですので面白いかも。
他のメリットとしては飴の減り具合で大体の内見数を把握できたりもします。

以上、巡回業務の現場からでした。

次回もお楽しみに!

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プロフィール

■ 山岡清利さん

山岡清利

ブログ:報告ネット業務日誌

■ 山岡さんの年表

東京でWEB製作運営会社を経営しながら北海道への移住を計画、移住後の収入源確保のために不動産投資の道に進む。

当初の計画では5棟購入し札幌へ移住する予定だったが、市場の変化で遠方からの管理が難しくなり2006年に会社を売却、2007年に札幌に移住する。

得意のDIY技術を生かしたバリューアップリフォームや仲介業者へのアピール方法などを研究し、激戦区で満室経営を続けている。

現在は大家業のかたわら、不動産管理状況巡回報告サービス業「報告ネット」の代表として、札幌に物件を持つ本州の大家さんたち等をサポートしている。

■ 山岡さんの所有物件

2002年
  札幌市西区 新築木造AP 6戸

2003年
  札幌市中央区 新築木造AP 8戸

2004年
  札幌市豊平区 中古区分 1戸

2005年
  札幌市西区 新築木造AP 8戸

2006年
  札幌市中央区 中古木造AP 8戸+テナント

・札幌がんばる大家の会会員
・北海道大家の会会員
・竃梹コ研究所役員
・J-REC メンバー
・エクシードXメンバー
・全国大家ネットワーク北海道支部

■ 講演実績

・健美家アカデミーセミナー
・さくら事務所エクシードXセミナー
・J-REC北海道支部セミナー
・賃貸住宅フェア2012in札幌
・賃貸住宅フェア2013in東京
・ファクターナイン・小野寺燃料セミナー
・札幌リスティング協会セミナー
・潮産業株式会社セミナー
・北央信用組合セミナー
・清陽通商株式会社セミナー
・BUFFALO ITソリューションズセミナー
・日本不動産経営協会(ジャルマ)セミナー

ほか

■ メディア掲載歴

・北海道新聞
・フジサンケイビジネスアイ
・住宅産業新聞
・全国賃貸住宅新聞
・グローバルオーナーズ
・家主と地主
・常口アトム住宅新聞
・BIG tomorrow
・財界さっぽろ
・クオリティ
・PocketClub
・北海道文化放送スーパーニュース
・TV北海道けいざいナビ北海道

ほか

■ 著書



「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法

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