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不人気の3点ユニット、腐食したユニットバスを蘇らせる低コストリフォーム法

山岡清利さん_画像 第72話

皆さんこんにちは、満室研究所所長の山岡清利です。今日は築古物件だと高確率でヒットするユニットバスのパネル腐食のリカバリー方法です。

■ 気持ち悪い浴室

築25年オーバー位になると、浴室の洗い場の壁面の下周りや水栓の根元などに、不気味なかさぶたのような膨れが出てきます。

これは、壁パネルの隙間から内部に水が入り込み、金属が腐食して錆びているために起きる現象です。

パネルの表面には薄いシートが張られているので、表面上に錆は目立たず膨れているだけですが、内部では、パネルの金属が腐食して膨れグズグズの状態になっています。

酷いものになると、指で押すとズブっと凹みシートが破れて、粉のようになった錆が出て来ます。

想像してみてください。あなたが、部屋に戻り、体の疲れを癒そうと湯船につかったら、目の前の壁が腐っているのです・・・。興ざめですよね。

賃貸物件で入居申し込みを勝ち取るには、水回りの清潔感は大きな要素です。ここがダメだとせっかくの内見も台無しになりますので、優先的に補修しないといけません。


初期段階の腐食。初めは小さいふくらみですが・・・


洗い場の壁の下部から発生する事が多い


末期状態では、このようなふくらみが壁4面に広がります


洗い場の壁面の隙間から水が回りかなり腐食している


水栓の根元から静かに進行します


表面の膜を破り錆が出て来た様子

もちろん、上記の状況でも一応は浴室としての機能を果たすのですが・・・。

気持ち悪いですよね・・・ (゚A゚;)ゴクリ・・・

私がお部屋探しをしている立場で、このような部屋を紹介されたとしたら、どんなに室内がお洒落で綺麗でも、無理。ここに住むことはできません。

室内を綺麗に原状回復し、差別化対策を施したとしても、この状態では相場家賃や相場以上での成約は難しいでしょう。やはり、水回りの清潔感と機能維持は入居率に直結しますし、家賃下落防止にも関わります。

では、こうした腐食が出来てしまったら、何十万円もかけてユニットバス交換するしかないのでしょうか?
 
いいえ、直せます。ぜんぜん大丈夫です。ちゃんと補修できるのですよ(^_^)v

私は先ほど紹介したような、腐食が進行したユニットバスをローコストでたくさん甦らせて満室にしています。それも、原状回復に留まらず、ちょっとしたテクを駆使し「 お客様に選ばれる人気物件 」に変え、入居を促進しています。


ビフォー


アフター


ビフォー


アフター( 腐食を補修したついでに、壁の一面をアクセント化し、貧弱なミラーをワイドミラーにしただけです! )

■ 気持ち悪い浴室をステキに変身させる方法

腐食部分をはつり、サンダーを掛けて下地を作ります。その後、シーラーを塗り、パネルを貼って補強します。その後アクセント壁にダイノックシートを貼るのです。この方法でどんなユニットバスも蘇ります。

器用な方ならDIY可能と思いますが、仕入時間、作業時間や工具の用意、水回りという事で業者さんにお願いした方が確実で、お任せした方が結局安くつきますね。


パネルを貼る前


パネルを貼った後

■ 私のマル秘施工ポイント

ダイノックシートは木目柄を選び、必ず横木目になるように貼るよう指示します。また、既存の安っぽく小さいミラーは廃棄し、代わりにワイドミラーを設置します。

できるだけ浴室の幅いっぱいに設置する事で、賃貸特有の狭い風呂が広く見えるよう目の錯覚を利用します( 笑 )。浴室のサイズや構造によっては縦長になるように配置する事もあります。この辺りは臨機応変で行っています。

■ 3点ユニットバスの場合

浴室に腐食がなくても、3点ユニットの場合は、この「 お風ローコストビューティーリフォーム 」を施します。これは大多数の方々に敬遠される3点ユニットバスが生き残る最後の手段です( 苦笑 )。


ビフォー


アフター

この「 お風ローコストビューティーリフォーム 」を導入すれば、不人気3点ユニットバスもホテルのような感じになり、悲壮感・古いと言うイメージを払拭し、「 あえて3点」「 ホテルみたい 」「 なんかお洒落 」と好まれやすくなります。

こうして、お客様に「 3点ユニットでも良いかも! 」と思わせる仕組み作りをするのです。これは凄く効果がありますし、仲介スタッフにも好まれるリフォームですので、3点ユニットバス所有の大家さんに強くおすすめします。

■ まとめ

空室の水回りで感じ取る不潔感は、入居促進の観点から見て最悪です。

「 前の人はこれで住んでいた 」「 家賃が安い部屋だし 」「 ちょっと腐食しているだけだから 」など、「 大丈夫 」と思いたい理由はいくらでも出てくるでしょうが、自己物件へ熱い思い入れを持っているのは正直、オーナーだけです。

仲介スタッフはもちろん、引越しのために身銭を切る入居者は超ドライです。「 この状態で、貸し出すの? それはないだろぉ〜 」と内心思っている訳です。ですから、迷わず手を入れるべきなのです。

そして、もしも、これから購入しようとしている物件の浴室がこんな状態なら超ラッキー♪ 加藤ひろゆきさんのように笑顔で、思い切り鬼の指値してみましょうヽ(゚∀゚)ノ 

この浴室に嫌気を出している現オーナーは、低価格で素敵に補修できることを知らない可能性もあります。もしかすると、高利回りのお宝物件に化けるかもしれません。つくづく思いますが、知識は武器ですね(^_^)/

次回もお楽しみに〜

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 山岡清利さん

山岡清利

ブログ:報告ネット業務日誌

■ 山岡さんの年表

東京でWEB製作運営会社を経営しながら北海道への移住を計画、移住後の収入源確保のために不動産投資の道に進む。

当初の計画では5棟購入し札幌へ移住する予定だったが、市場の変化で遠方からの管理が難しくなり2006年に会社を売却、2007年に札幌に移住する。

得意のDIY技術を生かしたバリューアップリフォームや仲介業者へのアピール方法などを研究し、激戦区で満室経営を続けている。

現在は大家業のかたわら、不動産管理状況巡回報告サービス業「報告ネット」の代表として、札幌に物件を持つ本州の大家さんたち等をサポートしている。

■ 山岡さんの所有物件

2002年
  札幌市西区 新築木造AP 6戸

2003年
  札幌市中央区 新築木造AP 8戸

2004年
  札幌市豊平区 中古区分 1戸

2005年
  札幌市西区 新築木造AP 8戸

2006年
  札幌市中央区 中古木造AP 8戸+テナント

・札幌がんばる大家の会会員
・北海道大家の会会員
・竃梹コ研究所役員
・J-REC メンバー
・エクシードXメンバー
・全国大家ネットワーク北海道支部

■ 講演実績

・健美家アカデミーセミナー
・さくら事務所エクシードXセミナー
・J-REC北海道支部セミナー
・賃貸住宅フェア2012in札幌
・賃貸住宅フェア2013in東京
・ファクターナイン・小野寺燃料セミナー
・札幌リスティング協会セミナー
・潮産業株式会社セミナー
・北央信用組合セミナー
・清陽通商株式会社セミナー
・BUFFALO ITソリューションズセミナー
・日本不動産経営協会(ジャルマ)セミナー

ほか

■ メディア掲載歴

・北海道新聞
・フジサンケイビジネスアイ
・住宅産業新聞
・全国賃貸住宅新聞
・グローバルオーナーズ
・家主と地主
・常口アトム住宅新聞
・BIG tomorrow
・財界さっぽろ
・クオリティ
・PocketClub
・北海道文化放送スーパーニュース
・TV北海道けいざいナビ北海道

ほか

■ 著書



「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法

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