• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

6,006アクセス

ファミリー物件の空室対策に効果的! 低コストでキッチンを独立化ビフォー&アフター

山岡清利さん_画像 第95話

皆さん、こんにちは。満室研究所所長の山岡清利です。繁忙期真っ盛りですね。あなたの物件は埋まっていますか?

ファミリー物件の場合、この繁忙期のチャンスを逃すと埋めるのが大変になるのが常ですよね。ところで、引越しの決定権を持つ奥様に嫌われるキッチンがあるのをご存じですか?

ステキなお部屋だけど、キッチンが…、そんな風に思われてしまうのはもったいない。今回は、そんな選ばれにくいファミリー物件のキッチンを低コストでリフォームする空室対策を紹介します。

■ ファミリー物件のキッチン丸見えは敬遠される

入居ターゲットがファミリーの場合、キッチンが丸見えですと奥様からの支持は得にくいといえます。( 見られる事を前提としたカウンターシステムキッチン・アイランドキッチン等は除く )

そのような物件は築年が古かったり、間取りが田型( 団地間取り )だったり、そもそも部屋の広さの問題でキッチンが露出している場合が多くなります。中古の場合はそれを含めての物件購入価格ですので、仕方がないといえば仕方ないですが、直せるものなら直したいですよね。

具体的には、敬遠されるキッチンって、このようなキッチンです。



パッと見ると部屋が広く使えそうですし、何の問題もないように感じますよね。ところが、いざ生活を始めると問題が露呈します。

奥様的には、家族と生活している分には良いのですが、お客様が来た場合、生活感が丸見えのキッチンまわりを、訪問者に見られたくないのです。女性にとってキッチンは聖域ですので、できれば隠したいわけです。

それに、この画像のような間取りの場合、食器棚や多種多様なキッチン家電を収納するスペースもありませんし、料理中の臭いも部屋全体に漂う事になります。ですので、ファミリー物件の場合、キッチンは独立化されている方が、奥様には喜ばれるのです。

「 でも、私が購入した物件はキッチン丸見えだよ( 泣 ) 」なんて方も多いでしょう。大丈夫です! 新たに壁を作ってキッチンを独立化させてしまえば良いのです♪

まず、主婦目線でお部屋の状態を把握しましょう。あなたが、この部屋に入居を考えているお客様( 奥様 )になったと仮定してシュミレーションするのです。完璧に独立したキッチンをイメージしてください。

賃貸なので費用対効果を考える必要がありますが、アイデアを絞りだす段階でコストを考慮すると、アイデアの神様は降りて来ませんので、まずは理想的なイメージ起こしましょう。

それから、家賃とコストが見合うように、消去法でコストダウンを取り込んで行けば良いのです。

■ 実例紹介

《 キッチン独立化前 》



お客様が来た場合、どうしてもキッチンが丸見えになってしまいますし、冷蔵庫の置き場所や、食器棚の置き場なども考えないといけません。もし置いたとしてもとても乱雑な空間になるでしょう。

《 キッチン独立化後 》





家賃と工事コスト、リビングの広さを考慮して、造作壁を作りました。丁度天井に梁が入っていたので、その梁にそって壁を作っています。これでキッチンが見事に隠れました。

今回はコスト削減の為、造作壁に開口部を作ってカウンターを作る事はしていません。この工事をすると吊棚やキッチンデスクなどをさらに造作する必要があり、大工工賃が高騰するので、あえて一枚の壁だけにしたのです。

あとは、入居者様自身が冷蔵庫を搬入し、空きスペースの寸法を測り、ご自分でニトリやイケア、ネット通販などを使って、システム食器棚を入れてくださいねという作戦です。

今はセミオーダーでcm刻みでベストな棚をオーダーできるので、入居者様に用意していただければ、大家側はコスト削減、入居者様側は自分好みの収納で快適なキッチンを作る事ができるわけです。

無理に開口部を作ってカウンターありにしても、万一入居者様が背の高い食器棚を入れると、リビングから食器棚の背板が見えてしまい、とてもかっこ悪くなります。そういう意味でも一枚の壁の方が都合が良いのですよね。

■ 入居者目線での原状回復

いかがでしたでしょうか? もちろんお部屋の広さ的に無理な場合もあるでしょうが、今回のお部屋のように、まずまずの広さが確保できていれば独立化を考える事をおすすめします。

築古ファミリー物件は主婦目線に立ち、リフォームプランを立てる事が必要。築30年物件の建築当時と現代では、キッチン家電の種類や、ライフスタイルも生活様式もずいぶん変化しています。

「 原状回復リフォーム = 建築当時の状態に戻す 」のではなく!

そうした変化をリフォームで、少しでも現代に合わせる事が必要なのです。大家として、入居者目線で入居者が快適に過ごせる環境を提供したいものですね。

次回もお楽しみに〜(^_^)/

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 山岡清利さん

山岡清利

ブログ:報告ネット業務日誌

■ 山岡さんの年表

東京でWEB製作運営会社を経営しながら北海道への移住を計画、移住後の収入源確保のために不動産投資の道に進む。

当初の計画では5棟購入し札幌へ移住する予定だったが、市場の変化で遠方からの管理が難しくなり2006年に会社を売却、2007年に札幌に移住する。

得意のDIY技術を生かしたバリューアップリフォームや仲介業者へのアピール方法などを研究し、激戦区で満室経営を続けている。

現在は大家業のかたわら、不動産管理状況巡回報告サービス業「報告ネット」の代表として、札幌に物件を持つ本州の大家さんたち等をサポートしている。

■ 山岡さんの所有物件

2002年
  札幌市西区 新築木造AP 6戸

2003年
  札幌市中央区 新築木造AP 8戸

2004年
  札幌市豊平区 中古区分 1戸

2005年
  札幌市西区 新築木造AP 8戸

2006年
  札幌市中央区 中古木造AP 8戸+テナント

・札幌がんばる大家の会会員
・北海道大家の会会員
・竃梹コ研究所役員
・J-REC メンバー
・エクシードXメンバー
・全国大家ネットワーク北海道支部

■ 講演実績

・健美家アカデミーセミナー
・さくら事務所エクシードXセミナー
・J-REC北海道支部セミナー
・賃貸住宅フェア2012in札幌
・賃貸住宅フェア2013in東京
・ファクターナイン・小野寺燃料セミナー
・札幌リスティング協会セミナー
・潮産業株式会社セミナー
・北央信用組合セミナー
・清陽通商株式会社セミナー
・BUFFALO ITソリューションズセミナー
・日本不動産経営協会(ジャルマ)セミナー

ほか

■ メディア掲載歴

・北海道新聞
・フジサンケイビジネスアイ
・住宅産業新聞
・全国賃貸住宅新聞
・グローバルオーナーズ
・家主と地主
・常口アトム住宅新聞
・BIG tomorrow
・財界さっぽろ
・クオリティ
・PocketClub
・北海道文化放送スーパーニュース
・TV北海道けいざいナビ北海道

ほか

■ 著書



「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法

ページの
トップへ