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法人設立で変わったこと。法人一棟目の2,230万円アパートの購入経緯と融資付けの話

大野靖弘さん_画像 大野靖弘さん 第11話 著者のプロフィールを見る

2021/12/7 掲載

こんにちは。やっさんです。今日は「 法人化 」したときの話を紹介します。私が大家業を始めた当初は、個人名義で物件取得をしていました。

今でこそ法人化して不動産賃貸業を進めていく事がメジャーになりましたが、2011年当時は法人設立というと「 節税 」目的の意味合いが強かったと思います。自分自身も「 もう少し規模が大きくなってから考えよう 」という認識でした。

それから少し経ったある時、佐藤元春さんのセミナーを受講する機会がありました。そこで、「 法人を作るタイミングはあなたが本気で経営に取り組むと決めた時 」という言葉を聞き、心から共感して法人設立を決めました。

私にとっての法人設立は、「 この不動産賃貸業に本気で取り組むぞ 」という覚悟を決める出来事となりました。( 私は法人設立を選びましたが、答えは人それぞれでいいと思っています )

そして実際に法人を設立したのは大家になって1年3か月、32才の時でした。所有物件はアパート2棟、年間満室家賃で670万円、月間のキャッシュフローは23万円ほどでした。

法人を設立するときに、「 あと4年でキャッシュフローを100万円にして、不動産賃貸業だけで生活していく 」という本気の目標を決めました。

■ 法人を設立するためにかかった費用と実行したこと

法人設立を決めた後で、大家仲間から司法書士さんをご紹介頂きました。定款を作成する際は司法書士さんのアドバイスを元に「 1,不動産賃貸業。2,前号に附帯する一切の業務 」を事業の目的としました。

資本金は100万円とし、最初に司法書士さんに依頼してから1カ月半ほどで無事に法人ができました。設立費用は登録免許税や司法書士さんへの報酬を含め株式会社で25万円程だったと思います。

初めて法人謄本を見た時に、私の名前の横に「 代表取締役 」と書かれているのがもの凄く嬉しかったです。それと同時に、とても身の引き締まる思いでした。

ここからは法人設立後の話ですが、個人だと不要なのに法人だとかかる費用に税理士費用があります。個人の確定申告は自分で行っていましたが、法人は税理士さんにお願いする事にしたのです。

ここも大家仲間にご紹介頂き、毎年10万円程の報酬で決算書作成をしてくれる税理士さんと契約を結びました( 日々の会計入力は勉強の為、自分でする事にしました )。

税理士さんとは今では定期的に打ち合わせをして、今取り組んでいる事や今後の目標などについて意見交換をしました。自分にとって貴重な時間です。初期の頃は費用との兼ね合いもありますが、優秀な税理士さんとの交流は自身の成長にもきっと繋がると思います。

その他にかかる費用として、法人市民税がありました。これには法人の所得の有無にかかわらず負担する「 均等割 」があり、資本金等の額が1,000万円以下の法人で従業者数の合計数が50人以下の場合、年額50,000円ほど掛かります。

さらに所得がある場合は、所得に応じて負担する「 法人税割 」もあります。( 札幌市ホームページより抜粋⇒コチラ

このように、法人化すると個人の時にはかからない費用が必要になりますが、私はそれでも事業を成長させる上で、法人化にはメリットがあったと感じています。

例えば、私の不動産賃貸業にとって融資は切っても切れないものですが、法人だと融資額の上限が上がる場合があるそうです。また、融資担当者からも「 個人より取り組みやすい 」という意見を聞きました。

■ 法人での初の購入物件は地方の中古アパート

そんな熱い思いでの法人設立の半年ほど前、ある物件と出会いました。それは地方にある木造アパートで、ネットに掲載された情報を見て、大家仲間の張田ミツルさんが「 こんなのありましたよ 」と教えてくれたものでした。

ただ、その時は現地まで見に行って検討したものの、希望のエリアではなかった事と築14年、2,500万円、利回り15%という条件が当時の相場観でいえばそれほど魅力を感じなかったために見送る事にしました。


写真はイメージです

そこからしばらくしてネットの掲載も落ち、その存在も忘れていた頃、冒頭の法人設立をしました。その後、法人での1棟目物件を目指して物件を探し始めました。そして数カ月が経ったある日、見覚えのあるアパートが新着物件として掲載されました。

ひと目見てすぐにあの時、検討した物件だと気付きました。それと同時に、価格が半年前より200万円下がり2,300万円で掲載されていることに気付いた私は、前回市場調査をしていた事もあり、すぐに「 買いだ 」と判断しました。

次にしたのは不動産会社さんへの折衝です。ネット掲載を見ると不動産の仲介が「 一般媒介契約 」だったので、問い合わせは私が一棟目購入の時からお世話になっている不動産会社の担当者であるケンさん( 仮名 )経由でお願いしました。

ケンさんは快く引き受けてくれました。そして価格交渉の結果、最終的に2,230万円で話がまとまりました。

■ 日本政策金融公庫で融資を受ける

価格がまとまったところで、次はもう一つの壁である融資が待っています。それまでに個人で2棟購入していましたが、いずれも融資付けは簡単ではなく、この時もどうするか頭を悩ませていました。

その事をケンさん( 仮名 )に相談すると「 大野さん!良い担当者さんいますよ! 」というメチャクチャ期待させる返事が返ってきました。困っている事は声に出すべきですね( 笑 )。

詳しく聞いてみると、その方は日本政策金融公庫の融資担当の草gさん( 仮名 )という方で、東京から札幌に異動で来たばかりとの事でした。やる気のある草gさん( 仮名 )は札幌中の不動産会社さんに「 うちから借りて下さい 」と営業に回っていたそうです。

そしてケンさん( 仮名 )の所にもつい先日、あいさつに来ていたというので、早速アポイントを取って頂き二人で公庫さんに面談に向かいました。( 事前に資料を送っておきました )

最初は法人設立後1棟目という事や公庫さんの固い( ? )イメージもあり緊張しましたが、自ら営業に回るやる気のある担当者さんだった事で、とてもスムーズに話が進みました。

そして面談の数日後、最終的な融資内容がまとまりました。

融資額:2,100万円
融資期間:14年7か月
金利:2.05%
抵当権設定あり
団信加入
元金均等払い

後で聞いた話ですが、通常の物件評価では1,600万円ほどしか出なかったそうです。ただそこは公庫さんのメリットのひとつである「 無担保枠 」を使い、500万円上乗せして頂けて2,100万円の融資になったとの事でした。

一般的な金融機関なら、物件の評価額以上は融資を受けるのは難しいため、足りない分は現金を入れるか、共同担保に出せる物件を担保として受け入れてもらうことで、希望の融資額を目指します。

ただ、公庫さんなら「 無担保枠 」を使う事で、担保提供をしなくても「 最大で2,000万円まで 」無担保で融資を受けられる可能性があるのです。

( 誰でも最初から無担保で2,000万円借りられるわけではなく、属性や取引実績などによって少しずつ上限に近付くイメージです )

そして無事に融資承認が下りて、物件購入をする事が出来ました。物件の概要はこちらです。

地方都市の木造2階建てアパート
築15年、8世帯(1DK4戸、2LDK4戸)
駐車場各1台

物件価格:2,230万円
物件総額(諸経費・取得税・受取り日割り家賃込み):2,350万円
表面利回り:16.9%
月額家賃:31.5万円
月返済額:15万円(元金均等の為減っていきます)

広めの間取りということもあり、購入後は安定した運営ができ、満室時には毎月14万円ほどのキャッシュフローを生み出してくれる物件となりました。

実はこの物件では、その後も様々な大家としての経験をする事が出来ました。( 入居者様が亡くなるという初めての経験もありました。その話はまた別の機会に出来ればと思います )

■ 法人設立がターニングポイントに

私にとっての法人設立は「 この事業を一生続けていく 」という覚悟を決めるターニングポイントになりました。「 法人設立=成長 」というスイッチが入り、攻めの手段にマインドチェンジするキッカケにもなりました。

今振り返ってみると、初期の頃は分からないことばかりでしたが、行動する中で様々な人達の協力や偶然の良いタイミングが重なり、少しずつ賃貸業を前に進める事が出来ました。

前に進む以上、壁は常に現れます。不動産はいつの時代も、その時の自分の出来る方法でできることを探し、進めていくしかないと思っています。その方法は今の時代でもきっとあると思います。

※最近はやっさんラジオでの発信の機会が増えています。こちらもあわせて参考になれば嬉しく思います。
https://stand.fm/channels/60012046fc3475e2c8dadbcd

それではまた次回お会いしましょう!

今日も自分らしく。

やっさん

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 大野靖弘さん

大野靖弘さん

不動産投資家
札幌市在住
家族は妻と何か可笑しい三人娘の5人家族

不動産を通じて「自分らしく生きる」をテーマに活動中
不動産と筋肉の懸け橋になる事が目標

SNS:リンク一覧
健美家コラム:失敗告白


■ 主な経歴

□1980年誕生

□1987年(7才)
母を亡くす

□2002年(23才)
大学卒業後、外資系ブランドに入社

□2004年(24才)
父を亡くす
「人はいつ死ぬか分からない。その時に絶対に後悔しない人生を送らなくては」と強く感じる。
未来に希望が見出せず、2度の転職を経験するも、会社や国に頼る人生ではいけないと悟る

□2010年(30才)
結婚し子供も生まれて幸せを感じながらも、娘に100円の焼き鳥を買うのに躊躇する自分に猛烈に違和感を抱く

加藤ひろゆきさんの書籍を読み、大家になることを決意

□2011年(31才)
1棟目のアパートを購入

□2012年(32才)
2棟目のアパートを購入
年末に火事になる

□2013年
U
築古や新築のアパートで資産を増やす
U
□2017年(37才)
会社を退職し専業大家へ。
ここから築古戸建てを高利回りで再生する手法に挑戦

□2019年(39才)
不動産賃貸業で社会貢献出来ると気付き拡大へ舵を切る
中古RCを3棟取得

□2021年(41才)
これまでに、新築・中古アパート、築古戸建て、区分マンション、中古RCマンションなど29棟122室購入。
そのうちいくつか売却し、現在は計91室を所有し満室時家賃年収は約5,700万円以上。

不動産への恩返しの思いから、これから始めたい方へ向け、セミナー・スクール・交流会の開催の他、ブログ・Youtube・ラジオなどによる情報発信も行っている

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