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民泊撤退から5年。投資物件として区分マンションはありなのか?

大野靖弘さん_画像 大野靖弘さん 第23話 著者のプロフィールを見る

2022/9/30 掲載

今から7年ほど前、区分マンションを1室購入しました。それまでは管理費・修繕積立金を加味すると、希望利回りで購入するのは難しいという理由から、区分マンションは購入の際の選択肢にはありませんでした。

それでも購入したのは、その当時、民泊が注目されはじめ、戸建や区分マンションでも高い収益を上げている事を知ったからでした。私も挑戦してみたいと思い、民泊用として区分マンションを1室購入したのです。

結果から先に言うと、このチャレンジは失敗でした。今回は自分の焦りと欲が招いた失敗の経緯と、そこから学んだ事や、数年経った現状についてお話ししたいと思います。

■ 公庫の「 無担保融資 」で民泊用の好立地区分を購入

最初にしたことは、民泊にはどんな物件が良いのか、民泊を管理運営する不動産会社さんに相談したことでした。そして見つけたのが、札幌市某地下鉄駅徒歩6分、築35年2DKの区分マンションです。

売り出し価格は500万円でしたが、交渉で少し安く買うことが出来ました。特別安くもない金額です。民泊で高収益を得られることを前提に買ったため、いつもの物件選びより基準が緩くなっていました。

融資を受けるために取引のある信金さんに伺いましたが、民泊事業を始めたいと伝えると、過去に民泊物件へ融資した実績がないことと、民泊事業が法整備段階であることを理由に断られました。

次に、日本政策金融公庫さんへ相談すると、諸経費・リフォーム費用・家具家電費用も合わせたオーバーローンで融資承認をいただけました。「 無担保融資 」です。その前にアパート購入で公庫さんと取引き実績があったことがプラスに働いたと思います。

無事に物件を購入し、民泊をスタートする事が出来ました。始めた当初は宿としての実績がないためか売上も少なかったのですが、実績が増えてレビューが付くと、徐々に売上が伸びはじめました。

北海道という土地柄もあり、売上げは時期により大きく上下します。それでも、半年を過ぎた頃からは、多い月で20万円程を売上げるようになりました。普通賃貸では家賃4〜5万円ですから、狙い通りの高い収益性です。

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■ マンションの管理規定が変わって民泊を中止することに

ところが、運営が軌道に乗り始めて1年を過ぎた頃、マンションの管理規定が変わり、民泊の運営が出来なくなってしまいました。区分マンションであればこのようなリスクがあることは事前に想定出来ていました。

戸建や自分が所有するアパートの一室で始めていれば防げたことですが、好立地の物件を持っていませんでした。また、当時は早く収入を増やしたい焦りや、民泊の流行に乗りたい気持ちから、冷静な判断が出来なくなっていました。

その後は普通賃貸に切り替えて入居募集を行いました。民泊に使っていた家具家電をそのまま付けて募集した所、すぐに入居が決まりました。ただし、毎月の収支はマイナスです。

ローンで買っていたので返済がありましたし、そこに管理費・修繕積立金を加味すると、家賃収入ではカバーできませんでした。せっかく貯まった利益がどんどん減っていきます。完全に失敗です。

今は民泊の法整備も進み、各マンションの管理組合規定についても民泊への方針を決定済みのところが多いので、同じ失敗をする可能性は少ないかもしれません。しかし、現在のルールが変わらないとも限りません。

もしもう一度取り組むのなら、普通賃貸でも採算の合う金額で購入し、普通賃貸を想定した借入れの返済比率にします。もしくは区分ではなく、(立地にもよりますが)自分の所有している戸建を使うかもしれません。

他にやってみて分かったこととして、民泊は為替の変動リスクが大きいということがあります。始めた当時は1ドル121円でしたが、1年も経たないうちに1ドル98円になりました。同じ売上でも2割も収益が変わります。

そして、今回の新型コロナなどの影響は、大家の力ではどうすることも出来ません。それらを踏まえ、どんな不動産投資の手法でも、最悪の状況に備え、「 損をしない別の選択肢 」を想定しておくことが大切だと学びました。

■ 無担保で好立地の区分は共同担保になる

ただ、悪いことばかりではありませんでした。その後、新築アパートを購入するために金融機関へ融資の相談に行った際に、この区分マンションを共同担保に入れることで承認が下りたのです。

それまで、区分マンションは共同担保には使えないと思っていましたが、無担保で立地が良ければ共同担保に使える可能性があるという事が分かりました。( 後から公庫さんが、無担保で立地が良かったから共同担保になったと教えてくれました )

そんな色々な経験をさせてくれた区分マンションですが、今も所有しています。購入から7年が経ち、これまで頂いた家賃と民泊時の利益を合算すると、総投資額の8割ほどを回収することができました。

回収までもう少しかかりそうですが、勉強代だと思って、最低でもそれまでは所有しようと思います。不動産は最初に楽をしようとすると、後からの勉強代は高く付きますね。

ちなみに最近の他の部屋の売却成約事例を見たところ、私の総投資額の2〜3割ほど高く売れているようでした。これからもいざという時に備えて、今売ったらいくらで売れるのか? は常に把握していきたいと思います。

■ 区分は不動産投資家のライバルが少ない?

最後に、区分マンションはエリアによっては、アパートや戸建に比べ、売り出し物件数が圧倒的に多いです。その反面、不動産投資家のライバルは少ないと感じています( 私の住むエリアだけかもしれませんが )。

チャンスは意外なところに眠っているかもしれません。自身の基準に合い、リスクヘッジも出来そうのなら、検討してみるのも良いかもしれませんね。それではまた次回、お会いしましょう!

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妻と農家さんへお手伝いに行き、青空のもと自然農法を体験させて頂きました。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 大野靖弘さん

大野靖弘さん

不動産投資家
札幌市在住
家族は妻と何か可笑しい三人娘の5人家族

不動産を通じて「自分らしく生きる」をテーマに活動中
不動産と筋肉の懸け橋になる事が目標

SNS:リンク一覧
健美家コラム:失敗告白


■ 主な経歴

□1980年誕生

□1987年(7才)
母を亡くす

□2002年(23才)
大学卒業後、外資系ブランドに入社

□2004年(24才)
父を亡くす
「人はいつ死ぬか分からない。その時に絶対に後悔しない人生を送らなくては」と強く感じる。
未来に希望が見出せず、2度の転職を経験するも、会社や国に頼る人生ではいけないと悟る

□2010年(30才)
結婚し子供も生まれて幸せを感じながらも、娘に100円の焼き鳥を買うのに躊躇する自分に猛烈に違和感を抱く

加藤ひろゆきさんの書籍を読み、大家になることを決意

□2011年(31才)
1棟目のアパートを購入

□2012年(32才)
2棟目のアパートを購入
年末に火事になる

□2013年
U
築古や新築のアパートで資産を増やす
U
□2017年(37才)
会社を退職し専業大家へ。
ここから築古戸建てを高利回りで再生する手法に挑戦

□2019年(39才)
不動産賃貸業で社会貢献出来ると気付き拡大へ舵を切る
中古RCを3棟取得

□2021年(41才)
これまでに、新築・中古アパート、築古戸建て、区分マンション、中古RCマンションなど29棟122室購入。
そのうちいくつか売却し、現在は計91室を所有し満室時家賃年収は約5,700万円以上。

不動産への恩返しの思いから、これから始めたい方へ向け、セミナー・スクール・交流会の開催の他、ブログ・Youtube・ラジオなどによる情報発信も行っている

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