会社員を卒業し、専業大家になってから5年が経ちました。専業大家になる事を大きな目標としていた私も、いざ決断する時には未知の世界への大きな不安がありました。
会社員としての安定や、周りと同じという事で安心していたそれまでの価値観を捨てる事への不安。そして給与が無くなることへの恐怖もありました。大家としても、独立後も融資をして頂けるのかという心配がありました。
専業大家になった時、アパートを6棟51室所有していました。年間家賃売上は3,000万円弱。月のキャッシュフローは、売上から借入返済や経費を引いて70万円程でした。数字だけ見ると会社を辞める事を勧める人はいないかもしれません。
それでも当時の自分は、不動産賃貸業の “やればやった分だけ成果が出る面白さ” に魅了され、「 自分の時間を全て不動産に使いたい。思う存分やってみたい 」という気持ちを抑えられなくなっていました。
結果的に、当初の「 キャッシュフローが100万円になったら会社員を卒業しよう 」という目標を前倒しして、30代で専業大家になる道を選びました。
■ 専業大家になって初めての融資は日本政策金融公庫で
サラリーマン大家時代は、第一にキャッシュフローを積上げる事を考えていたため、アパートなどの一棟物を、融資を使って取得するという方法を進めていました。専業大家になってからは、目標達成のためにキャッシュフローを積上げることから解放されたため、興味があった戸建投資に取り組む事にしました。
価格が安かったこともあり、最初は現金で買い進めましたが、6棟目の戸建を買う時に融資を使いたいと考えました。専業大家となってから1年、初めての融資相談として、日本政策金融公庫を訪問することにしました。
正直、専業大家になった自分がどう評価されるのだろうと緊張しており、お断りも覚悟していました。ところが実際は、物件価格とリフォーム費用込みの総額450万円に対し、こちらの希望通りの430万円の融資をして頂く事が出来ました。
担当者さんは、私が会社員かどうかはそれほど重視していないように感じました。独立後の生活がきちんと成り立っているのかを気にしつつ、役員報酬や個人の確定申告書を見て、お金の流れに問題がないことを確認していたようでした。
この時は法人での融資申し込みだったので、決算書の内容も当然、審査されました。その時は7期目でしたが、設立からコツコツと黒字を積上げてきました。相手にとって融資を断る理由を減らせたのではと思います。
そして、一番効果を感じたのは、過去（ 会社員時代 ）の公庫さんとの取引実績でした。それまでにアパートなどの購入で2回の取引と、5年の返済実績がありました。他の方に聞いても、公庫さんは取引実績を評価してくれる印象です。
ちなみに、その後も公庫さんには無担保融資や物件購入後に融資付けを行うバックファイナンスや、リフォーム資金など、様々な相談に柔軟に対応して頂けました。
■ カギは担当者さんと良い関係性を築くこと
同じ頃に、以前から取引のあった信金さんへ融資相談に行く機会がありました。持ち込んだ物件は札幌市にある築古アパートで、空室が多く、条件は決して良くないものでした。さらに会社も退職していたので、融資付けは厳しいかもと予想していました。
ところが、担当者さんは何とかこちらの融資を通そうとがんばってくださり、無事に内諾を頂けました。私の希望通り、リフォーム費用も含めたオーバーローンでした。
最終的には決済直前に地震被害に遭い、契約は白紙となりましたが、この時の融資承認の理由を考えると、会社員時代から、担当者さんとの関係作りが出来ていた事が大きかったと思います。
毎年、確定申告書や決算書が出来たらすぐに説明に伺っていましたし、気になる物件があればその都度、相談させてもらっていました。そうやって足を運んだことで、良い関係を築くことができました。
■ 新規の金融機関からも融資をいただけた理由
専業大家になって数年後、9,000万円弱の中古RCに買い付けを入れました。しかし、融資付けがうまくいきません。結論から言うと、この物件の融資は大家さん仲間に紹介いただいた金融機関さんにお願いすることができました。
その大家さん仲間の方は、私が定期的に開いていた「 大家さんミーティング 」の参加者さんで、「 このミーティングがあったことに感謝しているので、その恩返しがしたかった 」と言って下さいました。とても嬉しかったです。
その時の金融機関さんとの面談では、役員さんに対して自作の物件一覧表、キャッシュフロー表、路線価や簿価も記載したものを提出し、自分の賃貸経営にかける思いについても伝えました。すると、その資料をとても評価して頂けました。
実はこの頃、私が主催させていただいたセミナーで、元銀行員の方に講師をしてもらったのですが、その中で「 銀行員目線ではどのような内容の資料が欲しいのか 」という話を詳しく聞いていたため、それを参考にさせてもらいました。
※気になる方は動画にセミナーの様子をまとめていますので、よろしければどうぞ。
https://youtu.be/5TrVjhD6Y40
また、節税よりも納税という指針で行動していたことも、決算書を見ればわかるということで、こちらも金融機関さんからの評価につながりました。新規の取引でしたが、最終的には私の希望条件で融資をして頂く事が出来ました。
後日、その時に対応して頂いた役員の方にお話を伺う機会がありました。すると、融資の相談に行ったその後に、私のSNSやYouTubeにも目を通した上で、「 融資をすることを決めた 」ということでした。
「 最終的には人を見て決めるんです 」という言葉は、これからも忘れる事はないと思います。
もちろん、全ての融資相談が認められたわけではありません。耐用年数越えの物件や、積算評価が足りない物件では、融資額が希望に届かない事もありました。
ただし、結果的には融資額だけを見てみると、専業大家になって3年で、会社員時代に6年かけて融資をして頂いた額と同じ金額を借りることになりました。つまり、投資額は3年で2倍になったということです。
■ 会社を辞めて「 1億円の融資 」がおじゃんに？
「 会社を辞めても融資は付くのか？」
それは属性や物件や時代など様々な要素が関係してくると思います。だからこそ、物件運営や決算書や金融機関との関係構築などを含め、融資をして貰える自分になる事が大切なのだと感じました。これからもそうなれるように取り組んでいきたいと思います。
最後に付け加えたいことがあります。ある時、大家さん仲間の方からこんなことを聞きました。
「 ある金融機関の共通の担当者さんが、大野さんのことを『 もう少し会社を続けてくれていれば、1億円の融資も出来たのに 』と言っていましたよ 」。
それが担当者さんの本音でした。それを聞いてショックな気持ちもありましたが、仕方ありません。私ほどの規模で専業大家になる事は、融資の面では当然デメリットもあるという事は理解出来ました。
それでも、当時の決断に間違いはなかったと思っています。「 どちらが正解 」ということではなく、どちらを選んでもメリット・デメリットがあるのですが、選んだ道を正解にしていくことが大切なのではないでしょうか。
【 追記 】
先日、波乗りニーノさんに富山セミナーを企画して頂きました。富山は何度でも行きたくなる素晴らしい街ですね！お世話になった皆さま、ご参加頂いた皆さまありがとうございました！それではまた次回、お会いしましょう！
