今日はこれから始める方たちに向けて、自分の経験を振り返りながら、「 自分が今年から不動産投資を始めるなら、どんな事を意識するか 」を紹介してみたいと思います。
■ 目標を達成するための数字を理解する
私が不動産投資を始めた時の目標は、「 キャッシュフロー100万円 」を達成する事でした。細かく計算したわけではなく、将来的に賃貸経営で独立するために必要なラインはこれくらいだろうとこの数字を決めました。
（ ここで言う「 キャッシュフロー 」の定義とは、家賃から借入れ返済を引いただけでなく、固定資産税や毎月かかる経費などの、分かっている固定費を全て引いたもので、税引き前の数字です ）
当時の自分はこの「 キャッシュフロー100万円 」には、目の前の1棟１棟を取得して、それを積み上げていけば届くだろうと考えていました。今思うと非常に漠然としていたと感じます。しかも、5年で達成したいと考えていました。
今なら、目標のキャッシュフローを得るためにすべきことが、もっと具体的にわかります。数字で掘り下げていきたいと思います。
■ 目標のCFを得るために、家賃売り上げはいくら必要か？
実際に不動産投資・賃貸経営をしてみると、家賃売上から様々なものが引かれていき、手残りは当初考えていたものより少なく感じます。返済比率を抑えた方がいいのは、そのためです。
仮に、家賃売上の7割が借入返済や経費、3割がキャッシュフローになるとします。（ 融資の割合や物件の種別などでこの数字は変わりますので、あくまでも参考としてみてください ）
すると、月額キャッシュフロー100万円を達成する為にどれだけの家賃売上が必要かというと、「 100万円÷30%＝333万円 」で、月に333万円、年間で約4,000万円の家賃売上が必要とわかります。
次に、この4,000万円の家賃売上を得るために、どれくらいの物件を買う必要があるかを考えます。計算を単純化するために、物件価格に購入時の諸経費を含めた総額に対する利回りで考えてみます。
すると、「 4,000万円÷8％＝5億円分 」の物件購入が必要とわかります。同じように、利回り10％と利回り12％ならいくらの物件を購入する必要があるかを考えます。
・利回り8％の場合：5億円分
・利回り10％の場合：4億円分
・利回り15％の場合：2.7億円分
これだけのボリュームの物件を購入していく必要があります。
■ 目標のCFを得るために、自己資金はいくら必要か
次に、上記の物件を購入するために、融資を利用する場合の自己資金を考えていきます。
自己資金が「 2割 」必要だった場合、5億円の物件を購入するためには自己資金は1億円必要です。4億円分、2.7億円分も見てみます。
・5億円分の物件購入をする場合：1億円
・4億円分の物件購入をする場合：8,000万円
・2.7億円分の物件購入をする場合：5,400万円
これだけの自己資金が必要です。もちろん、物件や各自の与信等により、自己資金の割合は変わってきますが、2割の頭金というのは特別多いとはいえないでしょう。多くの人にとって、なかなかのハードルの高さだと思います。
私の自己資金は1,000万円でしたが、一刻も早く、出来る範囲で始めたいと思っていました。この限られた貴重な貴重な「 自己資金 」をいかに効率よく使うかが、目標達成の肝になるのですが、当時はそれをよくわかっていませんでした。
それよりも、とにかく高利回り物件を購入するのが大事であり、それを繰り返せばゴールにたどり着くと信じていました。手探りで始めたことで、遠回りをしたと感じます。今だったら、もう少し効率的な戦略を取れたと思います。その戦略を次に紹介します。
■「 自己資金利回り 」の目標を立てる
今なら、「 自己資金利回り 」を意識します。ここで言う「 自己資金利回り 」とは、自分の投じた資金に対して、いくらの現金のリターンがあるかという割合を指します。
物件選定の際、大まかな「 表面利回り 」の目標がある方が多いと思います。当時の私も、築30年のアパートであれば表面利回り○○%以上、などのざっくりした目安を持って物件検索をしていました。
とにかく、始めた初期は「 高利回り＝良い物件！ 」と疑いませんでした。しかし、経験を重ねるうちに、ネットに出ている物件で相場利回りより高いものにはたいてい、「 何らかの理由がある 」とわかってきました。
そして、不動産投資を進めていく中で、表面利回りだけみていては、自分の投資効率は正確には分からないという事に気づきました。
■ 私の物件の実際の自己資金利回り
実際、私の初期の頃の不動産投資の効率を見てみます。過去に私が購入したアパートを例に取り、自己資金利回りを考えてみたいと思います。
物件事例）
築14年木造アパート8世帯
価格： 2,400万円（ 購入時諸経費込み ）
利回り：15.7％（ 購入時諸経費込み ）
年間家賃売上：378万円
年間経費：34万円
このような物件を融資を受けて購入する事が出来ました。以下が融資条件です。
融資額：2,100万円
金利：2.05％
期間：14年7か月
元金均等
この結果、自己資金300万円に対し、年間のリターン（ 税引前キャッシュフロー ）は157万円となりました。すると、自己資金に対する利回りは、次のようになります。
「 157万円÷300万円×100=52.3％ 」⇒「 自己資金利回り：52.3％ 」つまり、（ 超ざっくりですが ）何もなければ2年で自己資金を回収できるという事です。当時のこの地域でこのスペックの物件であれば、効率は悪くないと思います。と、強がりましたが、むしろ今となっては凄く効率が良いと思います。また欲しいです(笑)。
ちなみに、この条件で物件を買い進められた場合、同じ条件のアパートを計8棟購入できれば、自己資金2,400万円で年間キャッシュフローが1,256万円となり、晴れて月額キャッシュフロー100万円達成となります。
（ 実際にはそう上手くは行かず、試行錯誤する結果となりましたが・汗 ）
■ 同じ物件でも買い方によって投資効率は変わる
ここからが本題ですが、この購入時の条件を以下に変えてみたいと思います。
【 融資期間14.7年の場合 】自己資金300万円に対し、年間リターン157万円⇒「 自己資金利回り：52.3％ 」
【 融資期間を10年に変えた場合 】
自己資金300万円に対し、年間リターン91万円⇒「 自己資金利回り：30.3％ 」
【 全額現金購入の場合 】
自己資金2,400万円に対し、年間リターン344万円⇒「 自己資金利回り：14.3％ 」
このように同じ利回り15.7％の物件であるにもかかわらず、自己資金利回りは52.3％、3.30％、14.3％と大きく異なります。これが、「 あの人はどんどん物件が買えているな 」とか、「 自分はなかなか進めないな 」と感じる要因のひとつになっていると思います。
ただし、自己資金利回りを上げる事はメリットばかりではありません。借入額が増えすぎたり、融資期間が長くなって元金が減り辛かったりというデメリットもあります。どこまでが許容範囲か、自分なりの基準を持つ事が大切です。
また、自己資金利回りを意識するようになると、ネット上では目立たない利回りの物件でも、これは取引や融資条件を工夫することで、自己資金利回りを20％にできるな。。。などと考えられるようになり、物件選びの幅が広がっていきます。
私にも最初からそのような考えがあれば、限られた自己資金をより効率的に運用出来て、もっと早く目標にたどり着けたと思います。（ 少し遠回りした事で出来た経験や出会えた人がいますので、それも悪くなかったと思っていますが ）。
ちなみに数年前まで、私は自己資金利回りの基準の目安を30～25%でも物件によっては検討しています。
これから始められる方も、物件の表面利回りの基準だけでなく、自己資金利回りの基準も持つ事で、ぶれない投資に繋がるかもしれません。
今日は、私の考える大切な指標を紹介しましたが、何がいいか、考え方は色々です。今年、物件取得を目指される方は、多くの先輩大家さんの話を聞き、共感できるものを取り入れて、自分に合うやり方を見付けて欲しいと思います。
それではまた次回、お会いしましょう！
お正月に家族で行ったスキー場にて
