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1,800万円で買ってしまったイマイチ物件の7年後。A級物件でなくても負けない投資はできる。

大野靖弘さん_画像 大野靖弘さん 第7話

2021/10/12 掲載

こんにちは。やっさんです! 今回は私が購入した物件の中でも、今なら買わないイマイチ(?)な物件についてのお話です。今なら買わないその理由と、そこからどうリカバーし7年後の今はどうなったのかについてお伝えします。

私は不動産経営を始めてから1年半の間に、個人で中古アパートを2棟、その後法人で中古アパートを1棟購入しました。やった分だけ成果が得られる不動産経営の世界に前のめりになった私ですが、気持ちとは裏腹になかなか良い物件を見つけられず、一年が経過していました。

そんな時に出会ったのが、今回ご紹介する4棟目のアパートです。当時はあるエリアに絞って物件を探していたのですが、新着物件としてその町の情報が届いた時は、「誰よりも早く見に行く!」という気持ちで必死に物件を探し続けていました。

その日はたまたま休日でした。いつものようにネット検索をしていると、アパートの新着情報を発見。すぐに不動産会社に連絡し、1時間後には現地で一番手の内見をしていました。( 毎日あきらめずに物件検索をしていた成果です・笑 )

急いでかけつけたものの、気になるところもありました。まず、立地が地方の街のさらに端に位置する需要の少ないエリアでした。さらに間取りも1DK×6戸とこれといった強味のない物件でした。



それでも、当時の私は新規の物件取得に燃えており、物件を買えば明るい未来が近付いてくるという感覚に取りつかれていました。物件を買う事自体が目的になっていたと思います( この心理状態が危険でした )。

そのため、本来ならリスクを探すべきところを、無理やりいいところを探すという逆色眼鏡で物件を見ていました。長所は築16年と比較的新しい点、そして土地が80坪×2筆で合計160坪ある点が考えられました。アパートのないもう一つの土地は角地で更地です。

こうなると止まりません。「 建物は割と新しいから入居付けは何とかなるだろう。更地だって月極め駐車場や新築用地に使えるかもしれないぞ! 」と、見切り発車的に買付けを入れました。売値は1,850万円でしたが、交渉で50万円下がり、1,800万円で話がまとまりました。

表面利回りは16%でした。融資に関しては不動産会社さんの方から地方銀行の担当者を紹介されました。紹介があったおかげか、面談はスムーズに行われ、融資も比較的スムーズに1,600万円を貸していただけることになりました。

■ 融資条件

1,600万円
5年固定の金利2.25%
融資期間13年

この時に評価されたのは、意外にも過去に購入した2,000万円前後のアパート3棟を、返済比率50%程度に抑えながら運営していた点でした。手頃な価格帯のアパートを購入して、しっかり運営している点が「 手堅く経営していますね 」との評価に繋がったのです。

さらに意外だったことは、担当者さんに、「 融資申込書の文字の丁寧さが大変好印象だった 」と言っていただいた事でした。金融機関の担当者は日々多くの融資申込書に目を通しているため、文字を見ただけで、どんな人かがある程度想像できるとの事でした。

実は、この当時の私は、たまたま当時勤めていた会社の福利厚生で「 新・みるみるうまくなる ペン字コース 」を受講しており( 笑 )、下手な字を克服するべく、毎日ボールペンで文字の練習をしていました。

それがまさかこんなところで活きるとは…、当時の会社には感謝しかありません。そして担当者はそんなところまで見ているのかと驚かされました。

■ 入居率60%が3年。空室が埋まらない経験から得た教訓

購入時は空室が2部屋ありました。リフォームして募集しましたが全く決まりません。管理会社は大手のフランチャイズ会社さんで、既存の管理会社を引き継ぎました。大手で一人当たりの管理戸数も多かった為か、担当者は非常に忙しそうでした。

電話ではいつも要件だけ伝えられ、会話のやり取りをする雰囲気ではありません。当時の私は大家としての自信も自覚もまだまだ足りず、管理会社にどう接していいか分かりませんでした。自分の意見をまっすぐ伝えることも難しかったです。

半年後、空室は3戸となり入居率は50%に。返済はギリギリで経費を考えると毎月持ち出しでした。そこでいよいよ危機感を感じた私は、空室の対策案をまとめた資料を作り、管理の担当者と店長にアポを取り、初めて本気で自分の思いをぶつけました。

しかし、その後も担当者とのコミュニケーションは上手く取れず、入居率も変わりませんでした。ちなみに、隣の更地は駐車場にする為に整地して砕石を敷き、車を8台停められるようにしたのですが、数台契約があるだけで停滞していました。

その後もひとつ埋まってはひとつ退去するような状態で、常に入居率は60%くらい。状況を改善したくて色々と提案するのですが話が通らず、そのうち空室よりも担当者さんとうまくコミュニケーションが取れない事へのストレスの方が大きくなっていきました。

結局、購入から約3年後、他の物件でお世話になっている管理会社さんへ管理の変更をお願いする事となりました。今にして思うと、管理会社さんは悪くありません。むしろ忙しい中対応してくれていたと思います。

では何が足りなかったかというと、「 この空室の責任は自分にある 」という責任感と大家としての自覚です。どこかで管理会社さんのせいにしていた事が、問題解決を遅らせ、結果的に管理会社さんの変更という結果につながってしまいました。

この事がキッカケで、「 空室は大家の責任 」であるという大事な教訓を得ることができました。

その後はお付き合いのある管理会社さんを通じて募集活動を行いました。条件は同じでしたが、管理会社が変わった事とコミュニケーションが円滑になった事で、入居率は90%以上に回復しました。

そして直近の過去2年間は退去もなく満室です。あんなに空室に悩まされ続けた物件が、まさかの安定優良物件に変わりました。立地や物件だけの力ではなく、賃貸経営は様々な要素が影響する事を学びました。

そして、それらを経験した上で、当時の自分は何をするべきだったのか? 今の自分であればこうすると思います。

■ 過去の自分に足りなかった大家として大切なこと

1)賃貸需要を厳し目に調べる

不動産経営で一番と言ってもいいくらい重要な事は「 入居付け出来るのか? 」です。今はネットで簡単に賃貸需要を調べる事も可能ですが、真実は現場の賃貸仲介の営業さんしか分からないと思っています。

ですので、自分の場合は検討する物件について近隣の仲介店舗を複数社まわり、ヒアリングするようにしてします。検討する物件に空室があれば、このヒアリングでその真の原因も見えてきます。

ここで賃貸需要があることはもちろん重要ですが、需要がやや弱かったりライバルが多かったりする場合でも、創意工夫で満室経営が可能な場合もあります。その見込みがあるかどうかもきちんと調べる事が重要です。

2)( わからないなら )即断しない

不動産投資の世界では、いかに早く意思表示をし、即断即決出来るかがカギだと思います。ただしそれは、「 冷静に判断出来る精神状態と判断材料がそろっている 」事が条件です。そのいずれも欠けている状態では当然、リスクが高まります。

3)管理会社のせいにしない

空室の原因は管理会社さんでも関係者でもなく、大家の責任です。その物件を選んだのも自分ですし、空室を改善できないのも自分です。その事を認められず相手のせいにしてしまうと、問題の解決が遅れます。

4)買う事が目的ではない

不動産経営は「 買って終わり 」ではありません。買えば幸せになるわけでもありません。買った後で関係各所と協力しながら、入居者に満足いただける住まいを提供していくことが高入居率につながります。

その対価としてお金や時間というものを手にする事が出来るのです。不動産は紙の資産と違い、一度買ったら簡単には手放せません。買うことが目的にならないよう、くれぐれも注意が必要です。

■ イマイチ物件を7年運営したら安全圏に辿り着けた

そんな今回の物件ですが、購入してから7年が経ちました。これまでに階段塗装などメンテナンスも行いました。今は満室で問題なく運営出来ています。借入れは当初1,600万円でしたが、今では半分以下の750万円ほどになりました。金利は2.25%から1.775%に下げていただくことができました。

ちなみに、今現在の残債750万円で市場に売りに出すと、利回りは30%以上になります。今ネットに出ている同じような物件の利回りは一番高くて15%ほどです。もしそれで売れた場合は1,600万円ほどになり、残債を大きく上回ります。

( これは妄想の話ですが常に「 いま売りに出したらいくらで売れそうか 」を想定しておくことは大切です )。そう考えると、最初に苦労したこのアパートも、7年かけて安全圏に近い所までたどり着いたのではと思います。

という事で、今回は今では買わないイマイチ?な物件についてのお話でした。私にとっては不動産経営で大切なことを多く学べた大切な物件となりました。

不動産経営ってやっぱりやってみないと分からないもので、面白いですね。様々な想定外がありましたが、自分の手に負える範囲の価格帯だったので、対処出来ました。皆さんは挑戦する中で「 自分の手に負える物件か? 」という事を意識すると良いと思います。

今日も自分らしく。

やっさん

プロフィール

■ 大野靖弘さん

大野靖弘さん

不動産投資家
札幌市在住
家族は妻と何か可笑しい三人娘の5人家族

不動産を通じて「自分らしく生きる」をテーマに活動中
不動産と筋肉の懸け橋になる事が目標

SNS:リンク一覧
健美家コラム:失敗告白


■ 主な経歴

□1980年誕生

□1987年(7才)
母を亡くす

□2002年(23才)
大学卒業後、外資系ブランドに入社

□2004年(24才)
父を亡くす
「人はいつ死ぬか分からない。その時に絶対に後悔しない人生を送らなくては」と強く感じる。
未来に希望が見出せず、2度の転職を経験するも、会社や国に頼る人生ではいけないと悟る

□2010年(30才)
結婚し子供も生まれて幸せを感じながらも、娘に100円の焼き鳥を買うのに躊躇する自分に猛烈に違和感を抱く

加藤ひろゆきさんの書籍を読み、大家になることを決意

□2011年(31才)
1棟目のアパートを購入

□2012年(32才)
2棟目のアパートを購入
年末に火事になる

□2013年
U
築古や新築のアパートで資産を増やす
U
□2017年(37才)
会社を退職し専業大家へ。
ここから築古戸建てを高利回りで再生する手法に挑戦

□2019年(39才)
不動産賃貸業で社会貢献出来ると気付き拡大へ舵を切る
中古RCを3棟取得

□2021年(41才)
これまでに、新築・中古アパート、築古戸建て、区分マンション、中古RCマンションなど29棟122室購入。
そのうちいくつか売却し、現在は計91室を所有し満室時家賃年収は約5,700万円以上。

不動産への恩返しの思いから、これから始めたい方へ向け、セミナー・スクール・交流会の開催の他、ブログ・Youtube・ラジオなどによる情報発信も行っている

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