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私が経験した4つの投資手法。中古、新築、戸建、一棟、やってみてわかったそれぞれの特徴。

大野靖弘さん_画像 大野靖弘さん 第9話 著者のプロフィールを見る

2021/11/9 掲載

こんにちは。やっさんです! 不動産投資の世界では、現金派やレバレッジ派、または築古派や新築派など、様々な流派が存在していて、時に熱い議論が交わされることもあると思います。

今は様々な不動産投資手法があるが故に、これから始める方にとっては「 いったいどの手法が良いのだろう? 」という疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか?

そんな私も最初は「 一体どんな手法が自分にとって正解なのか? 」という疑問に悩まされました。ただ私の場合、幸か不幸か属性があまり良くなかったので( 汗 )、選択肢は限られており、「 二千万円以下の築古アパートを融資を使って買う 」という手法に行きつきました。

そんな私ですが、ずっと築古アパートを買い続けているわけではなく、その時々の状況に合わせて、ざっくり分けると4つの投資手法を実践しました。

◇第1フェーズ
築古アパート:4棟28室(プラス区分マンション1室)

◇第2フェーズ
新築アパート:4棟38室

◇第3フェーズ
築古戸建て:17棟17室

◇第4フェーズ
中古RC:3棟37室

■ その時の自分にとっての最良の選択肢を選ぶ

なぜこのような結果になったかと言うと、その時の自分の取れる最良だと思われる選択肢を選んできたからです。ちなみに家賃売上ベースをグラフにすると以下のようになります。



このように家賃売上だけを見ると、築古アパートのフェーズではレバレッジを大きくかけられない分、売上は緩やかな伸びで推移しています。

その後の新築アパートではレバレッジをかけた分、伸び率はやや上昇。次の築古戸建のフェーズでは売却が重なり売上は下がりましたが、その後の中古RCになると、再びレバレッジを大きくかけた分、家賃売上の伸び率が上がっています。

私が始めた当初、札幌の大家さんは新築RCを建てている方が多く、利回りも9〜10%くらいがザラにありました。今思うと私もその選択肢を取れればよかったのですが、当時の私には知識も人脈も十分な属性もなく、何より「 覚悟 」が決まっていませんでした。

そんな中、当時の自分の出来る精一杯だった築古アパートで大家業をスタートさせ、地道に棟数を増やしました。しばらくそれを続けると、今度は耐用年数越えの物件を複数所有している事で、新規の融資の足を引っ張るようになりました。

それがキッカケで次に新築アパートへシフトし、そこで専業大家となりました。その後はキャッシュフローを積み重ねる為だけの物件取得ではなく、「 やりたい不動産手法をやる 」と決めて、築古戸建も取得しました。

しばらく続けると、その後は自身の不動産賃貸業への考えに変化があり、より多くの関わる人へ価値を提供したいと思うようになりました。その結果、「 拡大=中古RC 」へと進む事となります。

このように私の場合は、その時々のステージで自分自身が出来る精一杯の事をやり、自分で賃貸経営の方向性を決めて、そこにがむしゃらに向かってきました。

目標達成を考えた時、ハッキリ言って遠回りをしたと感じる事も多くありましたが、後悔はしていません。自分なりの等身大の不動産投資をしてきたと思います。

■ 経験してわかった様々な手法の特徴

ちなみに、「 どの手法が良いですか? 」と聞かれることがありますが、それはその人自身のステージや目標によって変わると思います。参考までに、私がこれらの手法を経験して感じた特徴を以下にまとめてみます。

<築古アパート>

・広めの間取りの場合、入居者は中高年が多く長期入居に繋がりやすい
・経費率(管理費、電気料、固定資産税、他)が低く運営が楽→家賃の約9%ほど
・残存耐用年数が短いまたは超えているので、金融機関の評価が出にくい
・耐用年数が短く減価償却が数年で終わり、利益が急激に増える
・築古アパートを買い続けるには実績や自己資金など大家の実力が必要

<新築アパート>

・金融機関が比較的取り組みやすいと見てくれる
・想定外の出費が少ない → 年間通した収支計画を立てやすい
・要件を満たせば不動産取得税や固定資産税の減免を受けられる
・RCに比べ耐用年数が短い分、単年の減価償却費を大きく取れる
・返済比率を抑える為に融資期間を長くすると( 25年〜30年 )耐用年数を超えその後の金融機関の評価が下がる

<築古戸建て>

・アパートに比べ価格のひずみが起きやすい
・不動産業者さんが情報を抱えている場合が多い
・現金購入や公庫で無担保融資を受けて購入した場合、戸建の所在地が金融機関のエリアであれば、この戸建を共同担保にアパートや一棟モノの融資獲得に使える場合がある
・入居付けが圧倒的にしやすい
・表面利回りだけでなく自己資金利回りを意識して効率的か判断する

<中古RC>

・耐用年数が長い分、金融機関の評価は木造より出やすい
・レバレッジを大きくかけられる
・融資が出やすい物件は固定資産税評価額も高く全体の経費率が高くなりがち→家賃の20%ほど
・築年数や融資年数が耐用年数内に収まっている場合が多く信用棄損し辛い

私はどの手法にもメリット・デメリットがあると思っています。大事なのは、その人のその時のステージや目標によって、どこのメリットを取りに行くのがいいかを見極めることだと思います。

ひとつの投資手法を愚直に繰り返し極めるのもいいことですし、私のようにこだわりを捨て、自分の心の声に赴くまま、やってみたいジャンルに挑戦しながら進めていくのも良いと思います。

不動産経営は自分が思った通りに進められるところが良い所です。何よりやってみないと分かりませんからね! たった一度の人生、色々な経験をしたいなと思います。ちなみに次の目標は新築RCです。今からまた新しい挑戦が楽しみです!

■ 経験してわかった様々な手法の特徴

最近の新しい挑戦として、朝のラジオを始めました。平日の朝の他は、主に金曜日の夜にやっています。LIVEで全国の大家さんやこれから大家を目指している方たちと交流しています。皆さんもよかったら遊びに来てくださいね!

◇やっさんラジオ | stand.fm
https://stand.fm/channels/60012046fc3475e2c8dadbcd
( 過去のラジオも聞けます )


画像は先日のスタエフLIVEの様子です

今日も自分らしく。

やっさん

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プロフィール

■ 大野靖弘さん

大野靖弘さん

不動産投資家
札幌市在住
家族は妻と何か可笑しい三人娘の5人家族

不動産を通じて「自分らしく生きる」をテーマに活動中
不動産と筋肉の懸け橋になる事が目標

SNS:リンク一覧
健美家コラム:失敗告白


■ 主な経歴

□1980年誕生

□1987年(7才)
母を亡くす

□2002年(23才)
大学卒業後、外資系ブランドに入社

□2004年(24才)
父を亡くす
「人はいつ死ぬか分からない。その時に絶対に後悔しない人生を送らなくては」と強く感じる。
未来に希望が見出せず、2度の転職を経験するも、会社や国に頼る人生ではいけないと悟る

□2010年(30才)
結婚し子供も生まれて幸せを感じながらも、娘に100円の焼き鳥を買うのに躊躇する自分に猛烈に違和感を抱く

加藤ひろゆきさんの書籍を読み、大家になることを決意

□2011年(31才)
1棟目のアパートを購入

□2012年(32才)
2棟目のアパートを購入
年末に火事になる

□2013年
U
築古や新築のアパートで資産を増やす
U
□2017年(37才)
会社を退職し専業大家へ。
ここから築古戸建てを高利回りで再生する手法に挑戦

□2019年(39才)
不動産賃貸業で社会貢献出来ると気付き拡大へ舵を切る
中古RCを3棟取得

□2021年(41才)
これまでに、新築・中古アパート、築古戸建て、区分マンション、中古RCマンションなど29棟122室購入。
そのうちいくつか売却し、現在は計91室を所有し満室時家賃年収は約5,700万円以上。

不動産への恩返しの思いから、これから始めたい方へ向け、セミナー・スクール・交流会の開催の他、ブログ・Youtube・ラジオなどによる情報発信も行っている

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