年収300万円の20代会社員が不動産を買うとしたら？

年収３００万円の２０代会社員から、資産形成について相談されました。堅実な方で貯金が１５０万〜２００万円もあります！

家賃８万円のアパートを借りているのですが、「 家賃を払うのがもったいない 」と思っていらっしゃるそうです。確かに家賃は支出ですよね。

では、「 投資家目線で自分の住まいを買う 」という方法を考えてみましょう！

アパート一棟をレバレッジをかけて買って、そのうちの一部屋に住むという方法などもありますが、大きな借金はしたくないとのこと。

その一方で、ワンルームマンションを買って資産を形成したいという思いはあるそうです。ご存知の通り、マイナス金利時代ですし、上手に「 良い 」借金をすることで資産を形成することができます。

世界的なベストセラー作家のロバート・キヨサキ著の『 金持ち父さん 貧乏父さん 』には「 自宅は負債だ 」と書かれています。自宅は収益をもたらしませんし、修繕や固定資産税などの支払いがあるからです。

しかしながら、「 負債 」とならない物件もあると思うのです。たとえば、次のようなものです。

・価格が下がりにくい（値上がりを期待できる）と思われる物件
・人に貸したとき、その賃料でローンを返せる物件

どのような方法で物件を探し、銀行からお金を借りるのか具体的に考えてみます。

物件を探すのは「 投資家目線 」で！　よく自宅を購入した後に不動産投資をはじめた人たちが、「 不動産投資の考え方を理解してから自宅を買えばよかった！ 」と後悔しています。

投資家は買う時に価格に厳しい目を持ち、売る時は不動産投資など知らない普通の人に高めに売ることができます。

家は高い買い物なので、知っているのと知らないのでは、とても大きな差がでます。勉強する価値はあるのではないでしょうか。

では、具体的にどんなものばあるのか、探してみましょう。せっかくなので健美家の収益物件一覧（ https://www.kenbiya.com/list/ ）で（ 笑 ）、以下の様な物件を検索します。

・中古マンション
・東京都内など人口の多いエリアで駅から近い（ できれば５分以内 ）物件
・管理費と修繕費があまり高くないもの(修繕費用が積み上がった物件もあります）
・毎月の家賃の200倍ぐらいまでの物件価格
・年間返済比率（ 年間返済額÷年間収入 ）２０％以下

物件を実際に見る時のポイントはたくさんあり、別の機会に詳しく書きたいと思いますが、建物管理、住環境、交通の便、スーパーや病院などの施設などを様々な面からチェックします。

実際に収益物件一覧から、以下のような物件が見つかりました（ ２０１６年１１月のデータです。わかりやすいように、少し数字を変えています ）。

○東京都豊島区の営団地下鉄の駅から徒歩６分１Ｒマンション
　面積２０平米、価格１,５００万円、２００３年築、家賃約８万
　（ 家賃年収９６万円。表面利回り６.４％ ）

次にお金が借りられるかどうか、金融機関の融資担当者さんに聞いてみました。すると、次のように説明してくれました。

「 住宅ローンは、マンションの場合は専有面積が４０平米以上から取り扱うという金融機関が多いといわれていますが、実際には借りる人や物件によって基準は変わってきます。もし借りられた場合、次のような収支になります。

・借入１,５００万
・住宅ローン金利 変動１.２５％（ もっと低いところもあります ）
・期間 ３５年
・年間返済額 約５３万
・年間返済比率 １７.６％（ 年間返済額÷年間収入 ）

購入経費や引越等の経費に約１５０万円かかると思うので、物件価格全額を借入するよりは頭金があると理想的ですね。でも、最近は購入に係る諸費用まで借りる人もいらっしゃいますよ 」。

毎月の返済は約４万４千円なので、管理費と修繕積立費を払っても、今払っている家賃８万円より支出が減ります。資産を形成しながら支出が減るので（ 税金などは考慮していませんが ）、その分、貯金にまわせます。

転勤や結婚で違う場所に住む場合は、貸し出すことで、家賃８万円が入ってきます。収益物件を持つことになりますね！　投資家の中にも、自宅を転勤などの理由で貸すことを経験して、不動産投資に目覚めたという人も多くいます。

ただし、空室になったときのリスクがあります。ローンの支払いと管理費と修繕積立金がお財布から出ていくので、そのことも考慮しておく必要があります。

一例を書きましたが、不動産をうまく購入してお金の不安をなくしている人たちはたくさんいます。私も最初は都内の中古ワンルームに投資しました。若い方なら、検討して見る価値があると思います。