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年収300万円の20代会社員が不動産を買うとしたら?

星野陽子さん_画像 第50話

年収300万円の20代会社員から、資産形成について相談されました。堅実な方で貯金が150万〜200万円もあります!

家賃8万円のアパートを借りているのですが、「 家賃を払うのがもったいない 」と思っていらっしゃるそうです。確かに家賃は支出ですよね。

では、「 投資家目線で自分の住まいを買う 」という方法を考えてみましょう!

アパート一棟をレバレッジをかけて買って、そのうちの一部屋に住むという方法などもありますが、大きな借金はしたくないとのこと。

その一方で、ワンルームマンションを買って資産を形成したいという思いはあるそうです。ご存知の通り、マイナス金利時代ですし、上手に「 良い 」借金をすることで資産を形成することができます。

世界的なベストセラー作家のロバート・キヨサキ著の『 金持ち父さん 貧乏父さん 』には「 自宅は負債だ 」と書かれています。自宅は収益をもたらしませんし、修繕や固定資産税などの支払いがあるからです。

しかしながら、「 負債 」とならない物件もあると思うのです。たとえば、次のようなものです。

・価格が下がりにくい(値上がりを期待できる)と思われる物件
・人に貸したとき、その賃料でローンを返せる物件


どのような方法で物件を探し、銀行からお金を借りるのか具体的に考えてみます。

物件を探すのは「 投資家目線 」で! よく自宅を購入した後に不動産投資をはじめた人たちが、「 不動産投資の考え方を理解してから自宅を買えばよかった! 」と後悔しています。

投資家は買う時に価格に厳しい目を持ち、売る時は不動産投資など知らない普通の人に高めに売ることができます。

家は高い買い物なので、知っているのと知らないのでは、とても大きな差がでます。勉強する価値はあるのではないでしょうか。

では、具体的にどんなものばあるのか、探してみましょう。せっかくなので健美家の収益物件一覧( https://www.kenbiya.com/list/ )で( 笑 )、以下の様な物件を検索します。

・中古マンション
・東京都内など人口の多いエリアで駅から近い( できれば5分以内 )物件
・管理費と修繕費があまり高くないもの(修繕費用が積み上がった物件もあります)
・毎月の家賃の200倍ぐらいまでの物件価格
・年間返済比率( 年間返済額÷年間収入 )20%以下


物件を実際に見る時のポイントはたくさんあり、別の機会に詳しく書きたいと思いますが、建物管理、住環境、交通の便、スーパーや病院などの施設などを様々な面からチェックします。

実際に収益物件一覧から、以下のような物件が見つかりました( 2016年11月のデータです。わかりやすいように、少し数字を変えています )。

○東京都豊島区の営団地下鉄の駅から徒歩6分1Rマンション
 面積20平米、価格1,500万円、2003年築、家賃約8万
 ( 家賃年収96万円。表面利回り6.4% )


次にお金が借りられるかどうか、金融機関の融資担当者さんに聞いてみました。すると、次のように説明してくれました。

「 住宅ローンは、マンションの場合は専有面積が40平米以上から取り扱うという金融機関が多いといわれていますが、実際には借りる人や物件によって基準は変わってきます。もし借りられた場合、次のような収支になります。

・借入1,500万
・住宅ローン金利 変動1.25%( もっと低いところもあります )
・期間 35年
・年間返済額 約53万
・年間返済比率 17.6%( 年間返済額÷年間収入 )


購入経費や引越等の経費に約150万円かかると思うので、物件価格全額を借入するよりは頭金があると理想的ですね。でも、最近は購入に係る諸費用まで借りる人もいらっしゃいますよ 」。

毎月の返済は約4万4千円なので、管理費と修繕積立費を払っても、今払っている家賃8万円より支出が減ります。資産を形成しながら支出が減るので( 税金などは考慮していませんが )、その分、貯金にまわせます。

転勤や結婚で違う場所に住む場合は、貸し出すことで、家賃8万円が入ってきます。収益物件を持つことになりますね! 投資家の中にも、自宅を転勤などの理由で貸すことを経験して、不動産投資に目覚めたという人も多くいます。

ただし、空室になったときのリスクがあります。ローンの支払いと管理費と修繕積立金がお財布から出ていくので、そのことも考慮しておく必要があります。

一例を書きましたが、不動産をうまく購入してお金の不安をなくしている人たちはたくさんいます。私も最初は都内の中古ワンルームに投資しました。若い方なら、検討して見る価値があると思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 星野陽子さん

Yokoさん

職業:特許翻訳者、不動産投資家
独身( 家族は子ども2人と犬2匹 )
夢は旅をしながら仕事や投資をする 旅行投資家&翻訳者&作家になること。

ブログ:不動産投資と大家業

大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 星野陽子さんの年表

□2002年
不動産投資の勉強をはじめる。
最初に行ったセミナーはエクシード。

□2003年
東京都板橋区にワンルーム( 区分 )を現金( 440万円 )で購入。

□2004年
JR立川駅から徒歩12分のところに一戸建て( 4LDK、自宅兼オフィスだけれどもキャピタルゲイン狙い )を分離発注で建築。

□2007年
子育てや自宅の建築などで2002年以降、少し休んでいた不動産投資の勉強を再開。藤山勇司さんのセミナー、大家さんの物件見学会、IZUMI塾OBのセミナーや飲み会等に参加。この年、競売物件にも数回、挑戦したが、落札できなかった。買付を入れても一番手になれなかったり、銀行から門前払いされたりという状態が続いた。

□2008年
IZUMI塾第5期を受講し、同期生やOBと話すうちに、借金に対する心理的なハードルが低くなる。

東京都小平市にRC5階建てのマンションを購入
1階と5階は店舗。2階から4階は事務所、2DK、3DKの20戸
約3億円

Yokoさん

□2009年
2003年に購入した板橋区のワンルームを売却。一度も入居者が入れ替わらず、まさに不労所得だった。

□2010年
東京都三鷹市にRC4階建てのマンションを購入
3LDK×21戸
約3億円

Yokoさん

これまでの投資総額は約6億円

■ 著書


陽子さん本
「ユダヤ人と結婚して20年後にわかった金・銀・銅の法則50」(経済界)


陽子さん本
「ユダヤ人大富豪に学ぶ お金持ちの習慣」(総合法令出版)


陽子さん本
「貧困OLから資産6億をつかんだ『金持ち母さん』の方法 」(祥伝社)

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