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繁忙期中に満室にするために大事なこと3つ

星野陽子さん_画像 第52話

2月と3月は、大家さんにとって繁忙期ですね。 物件やエリアによってはこの時期を逃すと、長期間空室が続いてしまう場合があります。

私も2棟目となる物件を買った時に21部屋中3部屋が半年以上埋まらなかったことがありますが、試行錯誤して満室にすることができました。

今回のコラムでは、その時にどうやって空室を埋めたのかと、大家として経験を積む中で入居付けに効果的だったことを書きます。ポイントは次の3つです。

@適切な時期に
A適切な賃料で
B適切な業者さんに委託して募集をする


その大前提としてお部屋をきれいにしておきます。壁紙や畳やフローリングがきれいな状態で、クリーニングもきちっとしておきます。

空室が長引いてきたら、まめにお部屋に行って( 誰かに頼んでももちろんOKです! )、空気の入れ替えをし、トイレや洗面台やキッチンの流しの水を流して変なにおいがしないようにします。床も埃がないようにします。

以前、イメージアップのために観葉植物を置いたのですが、忙しくて2〜3週間行かなかったところ枯れてしまって、逆にイメージが悪くなっていました( だめな私…… )。こまめに足を運べないようでしたら造花を置いた方がいいと思います。


( IKEAの造花と、キャンディーを空室の玄関に置いています )

エントランスやごみを出す場所や、自転車置き場もすっきりきれいにしておきます。夜、見学にくる人もいますので、切れた電球がないようにチェックします。

次に具体的なことですが、まず、@時期については、 今ですね!  繁忙期は、賃貸需要が高く、一年のうちで一番好条件で募集が可能です。この時期を逃してはいけません。

A賃料ですが、多くの客付け業者にヒヤリングして( 私は管理会社さんにお願いしています )決めます。また条件に注目するのもいいです。

たとえば、私はしていませんが、月額賃料よりも初期費用を押さえたい人が多いエリアでは、 敷礼ゼロで募集している友人達もいます。その場合、滞納防止として、保障会社に加入してもらっているそうです。

さらに必要なら、この費用も割勘にしたり、大家が負担することで、募集条件緩和によるリスクを回避しているとか・・・。

それから、最近はネットで検索してから不動産会社に来る人も多いようなので、検索に引っ掛かりやすいような工夫をします。たとえば10万5千円の部屋があるとします。

検索で、賃料の上限の条件を10万円で入れた場合、その部屋は引っ掛かりません。そこで9万8千円を賃料とし、管理費を7千円とするなどです。管理費込みの賃料という会社もありますから、各社の検索の条件を研究する価値はありそうです。

最後にB誰に募集を任せるかですが、とても重要なことです。私は2棟目の物件を買った時に、元々管理していた管理会社さんに引き続きお願いすることにしたのですが、最初に書いた通り、3部屋がなかなか埋まりませんでした。

コミュニケーションを密にとって一緒にいろいろと対策を考えたりしましたが、一向に改善しませんでした。その一方で、1棟目の物件はリーシング( 入居付け )が難しいと思っていたのに、空室が出ても、わりとすんなり次の入居者さんが決まっていました。

友人達に聞くと、管理会社から外部に物件情報が出ていない場合があったり、リーシング( 入居付け )に弱い会社もあるようです。もしかしたら、管理会社さんが問題なのでは? と思い、管理会社を変えました。

当時、新米大家だった私には、とっても大きな決断でした!!

1棟目の管理会社さんに2棟目もお願いすることにしたのです。すると、繁忙期を過ぎていたのですが、あっという間に満室になりました。

この管理会社さんは、繁忙期には週に一度、近隣の不動産会社をまわって私の物件の資料も配っています。物件のあるエリアに強いネットワークがあったのです。

さらに今の時期、私は広告料を1カ月分増やしたりしています。増やした分は、客付け業者さんに自由に使ってもらっています。フリーレント1カ月を付けたいという業者さんもいれば、自分たちが手数料として欲しいという業者さんもいるからです。

もし忙しくても、すぐにできることがあります。管理会社に電話して、応募状況を聞いたり、広告料を増やしたり、またネットで自分の物件がアップされているかをチェックしたりということです。

私もあと一部屋空室があります。今がまさにがんばり時。 満室にして、楽しくお花見に出かけられるようにしましょうね。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 星野陽子さん

Yokoさん

職業:特許翻訳者、不動産投資家
独身( 家族は子ども2人と犬2匹 )
夢は旅をしながら仕事や投資をする 旅行投資家&翻訳者&作家になること。

ブログ:不動産投資と大家業

大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 星野陽子さんの年表

□2002年
不動産投資の勉強をはじめる。
最初に行ったセミナーはエクシード。

□2003年
東京都板橋区にワンルーム( 区分 )を現金( 440万円 )で購入。

□2004年
JR立川駅から徒歩12分のところに一戸建て( 4LDK、自宅兼オフィスだけれどもキャピタルゲイン狙い )を分離発注で建築。

□2007年
子育てや自宅の建築などで2002年以降、少し休んでいた不動産投資の勉強を再開。藤山勇司さんのセミナー、大家さんの物件見学会、IZUMI塾OBのセミナーや飲み会等に参加。この年、競売物件にも数回、挑戦したが、落札できなかった。買付を入れても一番手になれなかったり、銀行から門前払いされたりという状態が続いた。

□2008年
IZUMI塾第5期を受講し、同期生やOBと話すうちに、借金に対する心理的なハードルが低くなる。

東京都小平市にRC5階建てのマンションを購入
1階と5階は店舗。2階から4階は事務所、2DK、3DKの20戸
約3億円

Yokoさん

□2009年
2003年に購入した板橋区のワンルームを売却。一度も入居者が入れ替わらず、まさに不労所得だった。

□2010年
東京都三鷹市にRC4階建てのマンションを購入
3LDK×21戸
約3億円

Yokoさん

これまでの投資総額は約6億円

■ 著書


陽子さん本
「ユダヤ人と結婚して20年後にわかった金・銀・銅の法則50」(経済界)


陽子さん本
「ユダヤ人大富豪に学ぶ お金持ちの習慣」(総合法令出版)


陽子さん本
「貧困OLから資産6億をつかんだ『金持ち母さん』の方法 」(祥伝社)

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