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修繕費用で出費の嵐(涙)。排水枡と排水管の工事をしました。

星野陽子さん_画像 第55話

また50万円を超す出費か!
数カ月前にエレベーターの制御盤などの交換で100万円を超す出費があったばかりなのに……。

私は青ざめました。ここ数年、年に一度程度でしたが、所有物件の1階の部屋の排水が流れなかったり、2階の部屋に逆流したり、外の排水枡から排水があふれたり、という問題がありました。

管理会社さんや業者さんに調べてもらったのですが、どうやら排水管の詰まりではなく、排水枡の外につながっている排水管( 下水管 )の勾配がおかしくなっているのではないか、とのこと。

それでもそのような問題があったときに、排水管の高圧洗浄で問題は解決していました。ところが今年は、高圧洗浄をしても、また数日後に問題が起きてしまいました。

コンクリートの排水枡、よく見ると割れて隙間があいています。コンクリートは古いタイプだそうで、今は塩化ビニル製だそうです。割れた下の部分に排水管がつながっているので、排水枡が割れて下がってしまったことにより、勾配がとれなくなっているようです。



この排水桝とこれにつながっているもう一つの排水枡と、排水管を交換するという工事が必要です。

どうにか工事を回避できないか、他の簡単な方法はないのか、もっと安くできないのか、友人の大家さん達に相談したりしましたが、排水管の勾配を直す以外なさそうでしたので、工事の発注をする! と決心しました。

決心とは大げさかと思われるかもしれないのですが……。外の排水管はアスファルト舗装の駐車場を横切るように伸びています。アスファルトを剥す( はつる )となると、駐車場にとまっている車も移動してもらわないとなりません。

雨が降ったりすれば最長で5日、車の移動をしないといけないということでした。移動が必要な車は5台もあります。そうなるとその間の駐車場の費用も結構かかりそう。

まず駐車場を探しました。でも、コインパーキングや空いている駐車場が近くにありません( 汗 )。エントランスに2台置いてもらうことにして、地場の不動産屋さんに2日〜5日、3台分の駐車場を探してもらおうかと思ったところ……。

ごく近くの幼稚園が施設を拡大し、新しい施設がオープンする予定ということがわかりました。広い駐車場もできてました! まだ契約している車がなさそうなので、ダメ元で聞いてみることに……。

モニタフォンで「 近所の者ですが 」と言うと、すぐに中に入れてくれたのですが、ちょうどプレオープンのイベントをしていたようです。「 タイミング悪かったかな? 」とドキドキしていると、理事長さんが現れました。

あれ? なぜか低姿勢です。
はっ! もしかして「 うるさい! 」と苦情を言いにきたクレーマーかと思われているのかも( 笑 )。

事情を話して夜だけでも車を3台置かせてもらえないかと聞くと快諾してくれました。駐車場は子ども達の送迎の車を置くためのもので、日中については施設がオープンしてみないとわからないということでした。

数日後、終日置かせてもらえそうか聞いたところOKしてもらえました。しかも駐車料金を聞くと「 いつもご迷惑かけているので無料でいいですよ 」とおっしゃってくださいました。ラッキー!

当日、何かトラブルが起こらないか心配でしたが、天気もよく、入居者さんたちは車をきちんと移動してくれていて、工事はサクサクと進み、一日で終わりました。





今回のことでいくつか学んだことがあります。一緒に動いてくれた友人の大家さんに「 なんでも自分でやらないで、管理会社に頼みなさい 」という的確なアドバイスをもらいました。

他にも、工事の依頼時に保証などきちんと聞くことや( つい、「 当然保証してくれるでしょう?」と思ってしまいます )、値引き交渉( なかなか言えない…… )などを具体的におしえてもらったりしました。

頼れる友人や知人の大家さんがいると本当にありがたいです!
それから、ご近所さんとは良い関係でいるのが大切だとあらためて思いました。

実は、幼稚園のイベントの時に、物件のエントランスや駐車場に入る親達がいて、入居者さんに迷惑にならないか心配で、クレームをしようかと考えたことがありました。でも言わなくてよかった。言っていたら、駐車場を借りるお願いがしにくかったと思います。

今回出費が相次ぎましたが、2008年に購入してから今まで大きな出費がなかったのは、幸いでした。きちんと修繕費用を貯めていました。

もちろん、購入する前からこのような事態が起こることは予測していましたが、取得してすぐにこういうことが続いたら心が折れていたかもしれません。

安定経営のためにも、今後も、大家さん仲間を大切にし、ご近所さんと良い関係を持ち、修繕費用を積み立てておこうと思います。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 星野陽子さん

Yokoさん

職業:特許翻訳者、不動産投資家
独身( 家族は子ども2人と犬2匹 )
夢は旅をしながら仕事や投資をする 旅行投資家&翻訳者&作家になること。

ブログ:不動産投資と大家業

大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 星野陽子さんの年表

□2002年
不動産投資の勉強をはじめる。
最初に行ったセミナーはエクシード。

□2003年
東京都板橋区にワンルーム( 区分 )を現金( 440万円 )で購入。

□2004年
JR立川駅から徒歩12分のところに一戸建て( 4LDK、自宅兼オフィスだけれどもキャピタルゲイン狙い )を分離発注で建築。

□2007年
子育てや自宅の建築などで2002年以降、少し休んでいた不動産投資の勉強を再開。藤山勇司さんのセミナー、大家さんの物件見学会、IZUMI塾OBのセミナーや飲み会等に参加。この年、競売物件にも数回、挑戦したが、落札できなかった。買付を入れても一番手になれなかったり、銀行から門前払いされたりという状態が続いた。

□2008年
IZUMI塾第5期を受講し、同期生やOBと話すうちに、借金に対する心理的なハードルが低くなる。

東京都小平市にRC5階建てのマンションを購入
1階と5階は店舗。2階から4階は事務所、2DK、3DKの20戸
約3億円

Yokoさん

□2009年
2003年に購入した板橋区のワンルームを売却。一度も入居者が入れ替わらず、まさに不労所得だった。

□2010年
東京都三鷹市にRC4階建てのマンションを購入
3LDK×21戸
約3億円

Yokoさん

これまでの投資総額は約6億円

■ 著書


陽子さん本
「ユダヤ人と結婚して20年後にわかった金・銀・銅の法則50」(経済界)


陽子さん本
「ユダヤ人大富豪に学ぶ お金持ちの習慣」(総合法令出版)


陽子さん本
「貧困OLから資産6億をつかんだ『金持ち母さん』の方法 」(祥伝社)

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