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ラブホ投資の実際のところって?

星野陽子さん_画像 星野陽子さん 第7話

2013/4/10 掲載

□ 高い利回りが魅力のラブホ物件

誰もが一度は検討してみる( ? )ラブホテル物件。人気の要因は高い利回りです。営業中のラブホが、利回り30%や40%以上で売りに出されていることもあるようです。

ただし、あるボトルネックがあり、購入にいたった人を知りませんでした。ちなみに、ボトルネックとは次のようなものです。

・金融機関の融資がつきにくい
・業種がグレーである
・運営に特有のノウハウが必要
・設備( ボイラーやお風呂 )が特殊である


また、普通の物件と違い、物件を見学に行くのも一苦労です。
知人の某ラガーマンは、変な疑惑をかけられないように、看板の陰に隠れながら仲間と一緒にラブホ物件を調査したことがあるらしいです。
誰とはいいませんが、健美家コラムを書いている方かも…( 笑 )



しかし、やっぱり高い利回りは魅力です。投資家が何人かで集まって「 融資がつかないのあれば、みんなで出資金を出し合って、法人を作って買おう! 」という話になったりします。

□ 労力を考えるとメリットは多くない?

先日、実際に検討された方にお話をうかがいました。ただし、その方も結局、購入までには至らなかったとのこと。

・当時は風俗営業法の改正( 2011年1月 )前だったが、改正の時に必要な届出や改装にコストが結構かかるということがわかった
・なにかあったときに責任を持てる人、表に出られる人が必要だが、そのなり手がいなかった


などがその理由だそうです。参加者全員の「 本気度 」が高くないと実現しないというご感想でした。

まとめると、利回りは高いように思えるけれど、諸々のリスクや労力を考えるとそれほどのリターンではなく、不動産賃貸業でうまくやっている人たちにとっては、あまりメリットが感じられなかったということでしょうか。

そういえば、かつて注目されたラブホ( レジャーホテル )ファンドもうまくいかなかったようですね。一般的にファンドには、出資金の元本割れリスクがあります。配当利回りはあくまで予想であって、目標を下回ったり、配当がゼロだったりというケースも珍しくありません。このファンドを買った人たちはどうなったのでしょうか…?

そもそも、高利回りのラブホを買えたからといって、その事業を継続して成功させるのは容易ではないはず。それに対して、不動産賃貸業は比較的カンタン。私はこれも、不動産投資の魅力のひとつだと思っています。

□ ラブホ物件を見学に行きました

先日、サラリーマン大家さんが購入されたラブホ物件を、大家仲間の方々と見学させていただきました!

ただし、ラブホとして使用されているものではなく、普通の賃貸用のお部屋に変更した「 ラブホ・コンバージョン物件 」です。私はラブホ事業はやりたくないけれども( 運営の自信がないので )、これはおもしろそう! と興味津々でした。

ターミナル駅から徒歩数分の好立地にあるその物件は、地元の信用金庫の任意売却売物件で、融資( オーバーローン )がついたそうです。( その信用金庫は、私には「 投資用物件にフルローンは出さない 」と言っていたので、驚きました! )

物件は数年放置されていて、かなり手を入れなくてはならなかったとのこと。改装や高価なボイラーの交換など出費も多かったものの、解体の費用を出して土地で売ったとしても利益がでる程、安く買えたそうです。

どれだけ安かったんでしょうか?? 
私も任売物件を紹介してもらえるようになりたいなぁ…。

□ ガラス張りのお風呂の現在

さて、このコンバージョン物件、外のサインを取り外したり、駐車場を新設したり、一階の広い部屋を事務所仕様にしたりと、大がかりな改装をされていました。

特徴としては、お湯を供給するための大きなボイラーなど特殊な設備がありました。また、水道や電気は各部屋ごとでなく建物全体で管理しているため、家賃は水道料金や電気料金を含めて設定されているそうです。

建物の中には、ラブホの跡がちらほら見受けられました。お部屋の照明や、ライト付きの部屋番号など…。



もっとも興味があったのはお風呂でした。エッチな感じ? ゴージャスな感じ?など、いろいろと妄想していましたが、意外と普通でした( 笑 )



参加者みんなが熱く語ったのは、バスルームと部屋の間にあったガラス窓について。ガラスは部屋側から覆われて壁のようになっていたのですが、ガラスのままの方がよかったのでは?! という意見が多く出されていました。

私もガラスのままにして、ブラインドをつけたほうがデザイナーズっぽくていいかな? と思いました。



この写真は部屋側から見た、ガラス窓をふさいだ様子です。写真にも写っていますが、部屋には洗濯機置き場とキッチンが新しく取り付けられていました。

コンバージョンはなかなか大変そうですが、放置されていた物件が、手を入れるごとにお宝へと変貌していったお話を聞いて、うらやましく思いました。
参加者がそれぞれ、「 ここはこうしたらどうだろう? 」とわくわくしながら想像している様子も、とてもおもしろかったです。

不動産投資とひとくちに言っても、いろいろなやり方がありますね。また面白そうな物件があったら積極的に見せてもらい、このコラムでもお伝えしていければと思います。

【 銅の法則 】
高い利回りにはワケがある。うまい話にはご用心!
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プロフィール

■ 星野陽子さん

Yokoさん

職業:特許翻訳者、不動産投資家
独身( 家族は子ども2人と犬2匹 )
夢は旅をしながら仕事や投資をする 旅行投資家&翻訳者&作家になること。

ブログ:不動産投資と大家業

大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 星野陽子さんの年表

□2002年
不動産投資の勉強をはじめる。
最初に行ったセミナーはエクシード。

□2003年
東京都板橋区にワンルーム( 区分 )を現金( 440万円 )で購入。

□2004年
JR立川駅から徒歩12分のところに一戸建て( 4LDK、自宅兼オフィスだけれどもキャピタルゲイン狙い )を分離発注で建築。

□2007年
子育てや自宅の建築などで2002年以降、少し休んでいた不動産投資の勉強を再開。藤山勇司さんのセミナー、大家さんの物件見学会、IZUMI塾OBのセミナーや飲み会等に参加。この年、競売物件にも数回、挑戦したが、落札できなかった。買付を入れても一番手になれなかったり、銀行から門前払いされたりという状態が続いた。

□2008年
IZUMI塾第5期を受講し、同期生やOBと話すうちに、借金に対する心理的なハードルが低くなる。

東京都小平市にRC5階建てのマンションを購入
1階と5階は店舗。2階から4階は事務所、2DK、3DKの20戸
約3億円

Yokoさん

□2009年
2003年に購入した板橋区のワンルームを売却。一度も入居者が入れ替わらず、まさに不労所得だった。

□2010年
東京都三鷹市にRC4階建てのマンションを購入
3LDK×21戸
約3億円

Yokoさん

これまでの投資総額は約6億円

■ 著書


陽子さん本
「ユダヤ人と結婚して20年後にわかった金・銀・銅の法則50」(経済界)


陽子さん本
「ユダヤ人大富豪に学ぶ お金持ちの習慣」(総合法令出版)


陽子さん本
「貧困OLから資産6億をつかんだ『金持ち母さん』の方法 」(祥伝社)

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