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旧耐震の地方RCの融資付けに成功しました(意外な理由で・・・)。

渡辺よしゆきさん_画像 渡辺よしゆきさん 第39話

2015/5/21 掲載

前回のコラム「 利回り18%の中古RC購入の経緯と心配だったところ 」の続きです。

はてさて、そんなこんなで、見初めた築古RCに融資を付けようと早速行動を開始した貧乏大家だったワケですが、そこはやはり築古RC。なかなか、こちらの思うとおりには進んでくれません・・・(;´д`)

ちなみにこの時の私はといえば、大家を志して早や6年の月日が経っておりました。この頃になると、初めの頃はホボ門前払いであった金融機関さんもそれなりに話を聞いてくれるようになっておりました。

この状況はもちろん私の「 登頂ルート 」の予定内でした。登頂ルートというのは、具体的にいうと以下のステップです。

1、3期以上の確定申告を終え、
2、事業的規模をクリアし、
3、ほとんど借り入れのない満室経営。


これで貸してくれなきゃ、もうお手上げです。
人間的に嫌われているとしか思えません( 笑 )。

ちなみに事業的規模ですが、よくいわれているのが「 5棟10室 」。戸建てを5棟所有しているか、10室以上の室数を経営しているかというのが、税務上の「 事業として賃貸経営をしているか否か 」の基準となるというものです。

これはいわゆる税務上の判断基準ではあるものの、私は銀行さんの融資基準にも当然に影響を与えていると考えております。

当時の私は「 戸建1棟( 2室とカウントされる )とアパート8室 」の大家でしたので、ピッタリ事業的規模に当てはまりました( というか、事業的規模にするために、戸建の次に8室以上のアパートを探したのですが )。

さて、貧乏大家の私にも優しくして下さった銀行さんが数行ありましたので、その全てに「 ほぼ同時に 」物件資料を持ち込み、融資の検討を開始していただきました。

当時、私が打診していた金融機関さんを便宜上、A銀行、B銀行、C銀行と書かせていただきます。

A銀行とB銀行は共に第二地銀で、ライバル関係にありました。もうひとつのC銀行は都市銀行で、A、B銀行と比べて物腰が柔らかく、同時に凛と背筋が通った雰囲気がありました。

まず初めに返事が帰ってきたのは、予想通りC銀行でした。
しかし、結果はNG。理由はわかりません。ただひたすらに「 申し訳ございません 」の一点張りでした。


・・・まぁね。
こんな低属性の貧乏大家が地方の築古RC持ち込んでも、貸せないよね(;´д`)



初見では優しく接していただいただけに、ちょっと落ち込みます。

しかし、その翌日にはB銀行からの連絡が入り、追加資料が欲しいとの事でした。話をうかがうと、中々に良い雰囲気・・・胸を膨らませつつ、良い答えを待ちます(p′Д`;)ハァハァ

そして更に、その数日後にはA銀行からの連絡が! やはり、コチラも追加資料の件で、感触は良好とのこと。「 一緒に頑張りましょう! 」と歳の近い担当さんもワクワク笑顔で接客してくれました!

それから数日後、一歩抜きん出ていた雰囲気のB銀行からの電話。いつもの融資窓口ではなく、別棟の会議室においで下さいとの連絡が・・・


キタ━(゚∀゚)━!


ドキドキしながら指定された場所に出向き、告げられた言葉は・・・


「 融資不可! 」Σ(゚д゚lll)


積算も良く、収支も回るのだが、この銀行さんの基準で「 旧耐震はNG 」なのだと。そんなの初めからわかってるじゃん・・・(´;ω;`)

残るは、A銀行。ほどなくして呼び出しを受けた私が聞いた一言が・・・


「 あの〜。あの物件。旧耐震なんですよねぇぇぇぇ・・・ 」


Σ(゚д゚lll)ハゥ。まっ、またか!? またそれでNGなのか???


思い切り泣きたくなるのを堪え、私は平静を装い聞き返しました。


「 はい。そうですけど。何か問題でも?? 」(´▽`)


あーもうダメだ。これで終わりだ・・・。心中そう考えていた私に、担当さんが意外な一言を告げます。


「 ・・・あのー。B銀行さんは、なんとおっしゃってますか? 融資いけそうですか? 」


・・・はぁ? そこなのぉ〜???(;゚Д゚)


驚いて見上げた私に、担当さんは慌てた様子でこういいました。


「 あ、いえ、当行では原則的に旧耐震がNGなのですが、B銀行さんが頑張るならば当行も是非にと、上と相談をしておりまして・・・ 」


勝負。ここは勝負です。仁義には多少欠けるかも知れませんが( 笑 )、私は表情を変えずに答えました。


「 いや、私にはそのあたりはわかりかねますが、真剣に検討はしていただきましたよ 」(`・ω・´)キリッ


絶妙な言い回し。これならば嘘は付いていません( 笑 )。


「 そうですか! それならばウチも、是非稟議を頑張ってみます! 」


意外でした。A銀行さんでも旧耐震は原則NGなのですが、そこは曲げてもライバルに勝ちたい! そんな競争心理が、銀行さんにも間違いなくあるのです。

その後も紆余曲折はありましたが( 文字数の関係から割愛w )結局のところA銀行さんから融資を受け、私は地方築古RC物件を念願の融資を受けて、買うことになったのです。

さらにオマケと言ってはナンですが、融資が難航していたのを見て売主さんが値引きに応じてくれ、最終的な表面利回りは24%になりました! 今も孝行息子としてガンガンに回り、家計を支えてくれております。

【 よしゆき 今回の格言 】
銀行さんも商売です。競争心理が働けば融資も金利交渉も上手くいくかも? しれません。


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プロフィール

■ 渡辺よしゆきさん

よしゆきさん

「空室率75%のおんぼろアパートを満室にしたブログ!」
よしゆきさんのツイッター
よしゆきさんのメルマガ

■ 経歴

現在アラフォーの貧乏零細子沢山兼業大家さんです^^

1973年
東京生まれ

2004年
店舗兼住宅取得

2006年
不動産投資の勉強を始める。浦田健さんや藤山勇司さん、長嶋修さんの著作により多くの基礎知識を得る

2007年
競売により埼玉県越谷市に戸建を落札(表面利回り18%)

2010年
競売物件による賃料収入+鬼のような節制で資金を貯め、 埼玉の山奥にある空室率75%の廃墟寸前アパートを現金一括購入。 1R8戸(表面利回り28%)

しかしこのアパートで・・・7日目にして床下浸水の瑕疵が発覚、 40日目にして2人しか居なかった入居者様のお一人が居室内でお亡くなりになりΣ(゚д゚lll)、 90日目にしてアパート一帯が土砂災害警戒危険区域の選定検査を受ける。(;゚Д゚)!

が、数々の困難を乗り越え、 アパートを再生し8ヶ月で満室に導く。

2011年1月
「行動する大家さんの会(AOA)」を大家さん仲間と共に創立。(初回の勉強会で早くも会場費用自腹の危機を迎える・・・Orz)

2011年5月
全国大家ネットワークに参加
東日本大震災被災者の方を空室に受け入れる運動 「住まいりんぐ」及び「借り住まいの輪」に賛同。現在も被災者の方をアパートに受け入れている。

2011年12月
「FPコミュニケーションズ」主催 「金持ち大家さんアカデミー賞」にて最優秀賞MVPを授賞するというラッキーパンチが炸裂する(TへT

2012年3月
茨城県水戸市にRCマンションを取得。 店舗3戸、1DK×4戸、2DK×8戸(表面利回り24%)

2012年6月
新感覚の管理会社「みまもルーム」へ 外部アドバイザーとして参加

2012年7月
東京ビックサイトにて行われた「賃貸住宅フェア2012in東京」にて 講演

2012年9月
土地活用ドットコムのアドバイザーとなる

2012年12月
「FPコミュニケーションズ」主催 「金持ち大家さんアカデミー賞」にて最優秀賞MVPを2年連続授賞。史上初の二連覇を達成するというマサカのラッキーキックが炸裂!^^;

AOA勉強会やその他の勉強会にて 自身の経験を伝えるセミナーを多数開催。

「全国賃貸住宅新聞」「家主と地主」「日経新聞」などのメディアにも「汗をかく大家」として多数掲載されている。

■ 所有物件

2013年現在
3棟24室賃貸中

■ 著書

よしゆきさん本

「新米大家VSおんぼろアパート【赤鬼荘】-満室までの涙の240日」(ごま書房新社)

■ 投資に対する考え

「貧乏、暇なし、子沢山」と、元々の属性が低い(年収280万程度)為に 「地に足の付いた堅実な投資」をコンセプトとする。

「弱者の戦略」を練った結果、 実績を積むまでは現金購入を念頭に投資を展開。 競売戸建⇒築古地方アパートとじっくりと実績を積む。

次の段階として、資産の拡大へ。 状況が整った為に2012年に借入れにより物件を取得。しかし返済比率を30%未満に抑える事を重要視する事から地方都市での投資となった。

長期計画から、次の物件は「利回りが低くても近隣の物件」を取得する事を目標とし 年内を目処に購入予定。

また次のステージを目指し、法人による物件取得を模索中。 一方で大家業と言う狭義を飛び出した活動を模索。

様々なボランティア活動の他「この世界をどうやって楽しくしていくのか?」を 同じ目線で「今」を生きる多くの人達と一緒に考え、活動する。

NPO法人「みんなの森」へ賛同し、福島の子供達を東京都下の森への キャンプに招待する活動にも賛同、参加。

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