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いつ売るの? 今でしょ! BBAとの最後の聖戦!

渡辺よしゆきさん_画像 第47話

どうも! 久々のカムバック! 貧乏零細子だくさん大家の「 赤鬼荘の人 」です(^^)

健美家さんでのコラムを休止させていただいて早1年数か月。すっかり死亡説まで飛び出していた私ですが( 笑 )、まだしっかりと、業界を生き延びておりますよ〜!

実は私、今では不動産屋としての看板を掲げ、お客様の資産活用の為に四苦八苦する、嬉しくも忙しすぎる毎日を送らせていただいております。

さて、そんな私ですが、個人の資産的にも大分入れ替わりを致しました。大まかな流れとしては、「 地方の不動産を売って、都内の不動産を買っている 」とでも言いましょうか?

皆さまもご存知のとおり、現在は遊休資産や「 今後どうなるのかな〜? 」と多少なりとも不安を抱える不動産について、売り時であることは間違いありません。

反対にいえば、今これから不動産を購入して「 メガ大家さんを目指す! 」という剛の者は、重々、しっかりと勉強して、覚悟の上で参入される事を強くおすすめします。

そんな話はさて置き、出会う人出会う人が我が事のように心配して下さっている( 笑 )、あの「 BBA事件 」。実はこの1年でドタバタがありながらも完全に決着を致しました。

その事を今回から数回に分けて、書かせていただきたいと思っております!(*’▽’)

「 BBA事件 」とは?

・第41話「 「 ぶっ殺す 」が口癖の隣人が住む売りアパート
・第42話「 困った隣人「 ぶっ殺す! お婆さん 」との対面
・第43話「 困った隣人の無茶な要求、そして和解
・第44話「 困った隣人を襲った悲劇とまさかの物件買取り依頼
・第45話「 生活保護を申請した店子と、大家の使命

詳しくは上のリンクを参照していただくとして、これまでの「 BBA事件 」の概要をささっとお話しします。

出会いは不幸にして、話の通じない隣人( 通称BBA )と、隣の物件の大家( 私 )というものでありました。

忌々しく思ったこともありましたが、考えてみればBBAが意味不明な言動で元所有者様を脅していたが為に私の元に話が舞い込み、安く買わせてもらえたわけです。

それに気づいた私は作戦を変更し、「 太陽政策 」に打って出ました。そして、マメな訪問と和菓子攻撃を繰り返すうち、最初は「 通行料を払え 」とか言っていたBBAも態度を変え、会えばお茶をする仲になりました。

そんな中、BBAの口から思ってもみない申し出が突いて出ます。


「 社長さん、この家を買ってくれない?? 」


その申し出に、待ってました( ヲイ )と狂喜乱舞した私は、●万円を握りしめて個人間売買により再建築不可( 私が買えば再建可になる )のBBA邸をGet。

その後、BBAはリースバックを申し出ます。私は内心で縁を切りたいと思いつつも「 一切の修繕は借主( BBA )持ち 」という取り決めをし、「 売却をしたら出てもらう約束 」で、賃貸借契約を締結しました。

やっと一件落着、と思いきや、なんと今度はソッコーで家賃の滞納が発生・・・Orz。口座を確認すると所持金は3万円(;´・ω・)。嫌がるBBAを説得し、なんとか生活保護を受給するに至ったというわけなのです。

( 前回までのコラムは、ここまでで終わっておりました )

■ 意外すぎる建売屋さんからのオファー

そして、それから1年あまりで事態は急変をします。それは昨年の春のこと。私が事務所で仕事をしていると懇意にしている建売屋さんの営業マンが入ってきました。

仕事の話の後のくだらない雑談の中で、不意に建売屋さんがBBAの話を切り出します。実は彼も私の健美家コラムを読んでおり、BBAの行く末を知りたい読者の一人だったのです( 笑 )。

「 よしゆきさん、その後、BBAさんの物件はどうなったの? 順調にいってる? 」

「 あー、あの物件ですね。今は保護費からのお家賃ですので滞納もなく、すっかり優良店子ですよ 」(^^♪

その後、その建売屋さんの口から飛び出した言葉が意外でした。

「 おー良かったですね! で、あの物件の出口はどのようにお考えなんですか? 」

ん? 出口?? それは考えてなかったな(ヲイ

もともと難あり( BBAのこと )だったため、格安で購入。結局はBBAの敷地も買えたので広さは60坪ほどとなり、ローカルではありますが都内の駅徒歩3分のきれいな土地に生まれ変わっております。

また「 商売 」としても色々な手法をからめ、利回りは19%を叩き出しておりましたので、まーそのうちアパートでも建てっかな? くらいの勢いで( 笑 )。私としては直近では特に何の計画もありませんでした。

しかし、このとき、なんとなく、本当にただ何となく


「 見てみる? 」


と、口走ってしまったのです( 汗 )

「 建売屋さんならアノ土地をどう料理するんだろっ? 」という好奇心があったのは事実でしたが、その時点ではその土地を手放すことなど、考えていませんでした。

しかし、いつも腹ペコ青虫状態の建売屋さんがその一言を聞き逃すハズがありません。建売屋さんは雑談をサッサと切り上げ、その足で現地調査に赴き、なんとその数時間後にはザックリとした計画図を添えた「 買い付け 」を入れてきました。


その額を見てビックリ!( ゚Д゚)ヘゥ?


流石に公の場で金額を語るほど馬鹿ではありませんが( ←すでに語ったも一緒 )。まぁ、なんだろう? えーと、そこそこのお値段です( ←いや遅いって )

■ 売却はできるのか? 最後の聖戦が始まる

先ほども述べました通り、今は間違いなく「 売り時 」。この物件も今は順調に回っていますが、賃貸需要は強いとは言えないエリア。新築アパートを建てたとしても、その賃料はたかが知れています。

また、これは全ての商売に通じる事ですが、こちらから「 買って 」という金額よりも相手に「 売って 」と言われる金額のほうが、絶対的に有利なのです。( また値段は「 言わせる 」のが何の商売でも重要である事を覚えておきましょう )。

それら全てをじっくりと考え、私が出した結論は、


「 いつ売るのか? 今でしょ! 」( ←古ぅ! )


しかしココで頭を掠めたのはそう、BBAの存在。「 悪いんだけど先の話、売却することになったら出て行ってね 」という約束の下でのリースバックでしたが、あのBBAが簡単に首を縦に振るでしょうか?

簡単に首を振るか否かは置いておくとしても、まずはそれをBBAに伝えない事には話は前に進みません。

私とBBAとの間で結んだ定期借家契約の期日が数カ月後に迫っておりました。契約自体が「 364日の契約 」でしたので6カ月前までの「 再契約はしない 」という告知は必要とはしません。

しかし、いくら何でも「 明日出てってね 」なんてのは火に油を注ぐというか、ニトロをバケツでぶっかける事にも成りかねません( 笑 )。建売屋さんとの契約を前にして、まずは打診だけでもとBBAを訪ねました。

こうして、私とBBAとの半年にも及ぶ「 最後の聖戦 」が始まったのです・・・。つづく

【 よしゆき今回の格言 】
商売の鉄則は「 安く買って高く売ること 」。不動産も一緒です。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 渡辺よしゆきさん

よしゆきさん

「空室率75%のおんぼろアパートを満室にしたブログ!」
よしゆきさんのツイッター
よしゆきさんのメルマガ

■ 経歴

現在アラフォーの貧乏零細子沢山兼業大家さんです^^

1973年
東京生まれ

2004年
店舗兼住宅取得

2006年
不動産投資の勉強を始める。浦田健さんや藤山勇司さん、長嶋修さんの著作により多くの基礎知識を得る

2007年
競売により埼玉県越谷市に戸建を落札(表面利回り18%)

2010年
競売物件による賃料収入+鬼のような節制で資金を貯め、 埼玉の山奥にある空室率75%の廃墟寸前アパートを現金一括購入。 1R8戸(表面利回り28%)

しかしこのアパートで・・・7日目にして床下浸水の瑕疵が発覚、 40日目にして2人しか居なかった入居者様のお一人が居室内でお亡くなりになりΣ(゚д゚lll)、 90日目にしてアパート一帯が土砂災害警戒危険区域の選定検査を受ける。(;゚Д゚)!

が、数々の困難を乗り越え、 アパートを再生し8ヶ月で満室に導く。

2011年1月
「行動する大家さんの会(AOA)」を大家さん仲間と共に創立。(初回の勉強会で早くも会場費用自腹の危機を迎える・・・Orz)

2011年5月
全国大家ネットワークに参加
東日本大震災被災者の方を空室に受け入れる運動 「住まいりんぐ」及び「借り住まいの輪」に賛同。現在も被災者の方をアパートに受け入れている。

2011年12月
「FPコミュニケーションズ」主催 「金持ち大家さんアカデミー賞」にて最優秀賞MVPを授賞するというラッキーパンチが炸裂する(TへT

2012年3月
茨城県水戸市にRCマンションを取得。 店舗3戸、1DK×4戸、2DK×8戸(表面利回り24%)

2012年6月
新感覚の管理会社「みまもルーム」へ 外部アドバイザーとして参加

2012年7月
東京ビックサイトにて行われた「賃貸住宅フェア2012in東京」にて 講演

2012年9月
土地活用ドットコムのアドバイザーとなる

2012年12月
「FPコミュニケーションズ」主催 「金持ち大家さんアカデミー賞」にて最優秀賞MVPを2年連続授賞。史上初の二連覇を達成するというマサカのラッキーキックが炸裂!^^;

AOA勉強会やその他の勉強会にて 自身の経験を伝えるセミナーを多数開催。

「全国賃貸住宅新聞」「家主と地主」「日経新聞」などのメディアにも「汗をかく大家」として多数掲載されている。

■ 所有物件

2013年現在
3棟24室賃貸中

■ 著書

よしゆきさん本

「新米大家VSおんぼろアパート【赤鬼荘】-満室までの涙の240日」(ごま書房新社)

■ 投資に対する考え

「貧乏、暇なし、子沢山」と、元々の属性が低い(年収280万程度)為に 「地に足の付いた堅実な投資」をコンセプトとする。

「弱者の戦略」を練った結果、 実績を積むまでは現金購入を念頭に投資を展開。 競売戸建⇒築古地方アパートとじっくりと実績を積む。

次の段階として、資産の拡大へ。 状況が整った為に2012年に借入れにより物件を取得。しかし返済比率を30%未満に抑える事を重要視する事から地方都市での投資となった。

長期計画から、次の物件は「利回りが低くても近隣の物件」を取得する事を目標とし 年内を目処に購入予定。

また次のステージを目指し、法人による物件取得を模索中。 一方で大家業と言う狭義を飛び出した活動を模索。

様々なボランティア活動の他「この世界をどうやって楽しくしていくのか?」を 同じ目線で「今」を生きる多くの人達と一緒に考え、活動する。

NPO法人「みんなの森」へ賛同し、福島の子供達を東京都下の森への キャンプに招待する活動にも賛同、参加。

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