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BBAの受け入れ先問題勃発!

渡辺よしゆきさん_画像 第49話

貧乏零細子沢山大家・よしゆきです。今回も先月に続き、BBAとの戦いについて、お送りします。ここまでのストーリーを忘れてしまったよ、という方は以下をチェックしてみてください。

・第41話「 「 ぶっ殺す 」が口癖の隣人が住む売りアパート
・第42話「 困った隣人「 ぶっ殺す! お婆さん 」との対面
・第43話「 困った隣人の無茶な要求、そして和解
・第44話「 困った隣人を襲った悲劇とまさかの物件買取り依頼
・第45話「 生活保護を申請した店子と、大家の使命
・第47話「 いつ売るの? 今でしょ! BBAとの最後の聖戦!
・第48話「 緊張の退去勧告とタカシ。BBAの「 家賃使い込み 」の過去発覚。


「 路頭に迷わせるような事はしない! 」


と大見得を切ってしまった( ←アホ )前回。私はさっそくBBAを受け入れてくれる賃貸住宅探しに乗り出します! まず手始めに、その事をお世話になっていた区の生活保護担当の方に電話をしました。

「 実は売却が決まってしまったので、364日の定期借家契約が終わるタイミングで再契約はしません。つきましては家賃の支払いを止めて下さい 」

重要なのは「 家賃を受け取らない事 」。定期借家契約は更新のない契約ですので、満了によって契約が「 完全に終了 」します。それ以降も家賃を受け取ったとなれば「 期間のない借家契約を結んだ 」と取られかねませんし、そうなれば後が大変です。

再契約をしない旨を担当者様に伝えると、電話の向こうで「 ハッ 」っと息が止まる感覚が伝わってきました。売却が決まれば出ていただく事は伝えていましたが、まさかこんなにも早くその日が来るとは思ってもいなかったのでしょう( 私も思ってませんでしたが )。

しかし、続けて、

「 次に引っ越す先も私が全力で探します! ご安心を!!! 」
(*^-^*)

と私が宣言すると、ご担当者様はうって変わって大喜び!(^^)

「 BBAさん位のご高齢の方に住宅を貸してくれる大家さんを探すのが、ホンッッット〜に、ひと苦労なんですよ〜! 助かります! 助かります! 」。

とのこと。ここで大変だと言われるBBAの基本的な情報整理をしましょう。

年齢:88歳
収入:0( 生活保護 )
保証人:なし( 後述 )


う〜〜〜〜ん。ここまでで難易度120%( 笑 )。更に・・・

性格:お金使いが荒く、よく嘘をつき、排他的で攻撃的
その他:つい1年前に半年家賃未納の末強制執行( される )経験あり


・・・
・・・
・・・・・・(゚Д゚;)ハウアウ

改めて条件を見てみると、こりゃ〜「 大谷165km超え! 」と同等レベルの異次元加減です( 謎 )。

いや〜マズい事言ってるな〜俺・・・Orz

と早くも後悔するも( 笑 )、現実として次の家を探してあげない事には売却ができないのです!

いや、正確には売買契約自体は「 逆さに振って何も落ちてこない状態での引き渡し 」が条件ですので、ぶっちゃけBBA( とユニコーンたかしw )さえ外に追い出してしまえばあとば、


知らん!(‘Д’)


で、契約自体は成就するのですが・・・


まぁ〜、できないよねぇぇぇぇ〜・・・(´Д`;)


私は会社に戻ると賃貸仲介を専門にしている担当者にBBAの賃貸条件を話しました。彼は賃貸仲介一筋15年のベテラン! ですので、まぁどんなに難しくともバチッ! っと決めてくれるでしょ〜♪(*'▽')


「 ・・・よしゆきさん、それ相当、難しいですよ! 」


・・・(;´∀`)ヤッパシ?


という事で、私と担当での物件発掘作業が始まりました。探す住宅の条件は次のようなものです。

エリア:現在住んでいる区の中 ← 生活保護を切らせないため
家賃:54,800円以内 ← 生活保護における住宅への支給額範囲内
構造:問わず ← 今住んでるのが倒壊しそうな木造なんで今より良ければ何でも良し( 笑 )
階層:1階 ← 88歳に階段は無理です
間取り:2K


ここで担当者の目が止まります。

「 2Kですか? 単身のお年寄りなら1Rでも大丈夫じゃないですか? 」

ごもっともな質問です。しかし、BBAは、といいますか大多数のお年寄りは、困ったことに「 過去を捨てられない習性 」があります。つまり、有り得ないくらいの荷物を所有している方が多いのです。

私がBBAに貸している住宅は2Kで、40平米くらいの間取りなのですが、ザッとみて段ボール50個くらいが各部屋にうず高く積み重なっております( 笑 )。

「 これは絶対に捨てられないのよ。着物とか茶碗とか。昔から気に入って使っているものだから 」。

「 でもねBBAさん、引っ越してきて1年間、段ボールを開けてもないじゃん?という事は使わないんだよ。段ボール積んでおくと崩れたら危ないし、火事にでもなったら大変だよ! 」

私は何度もBBAに整理を促しましたが、腰が上がりません・・・。段ボール以外にも、その山の向こうに( 見えるだけで )タンス4棹、使っていないベッド、仏壇3台。。。

こんなにも大量の荷物に囲まれているのにプラスして、更にBBAには別の「 大荷物 」がもれなく憑いていますので( 笑 )、できる限り広い部屋を、支給される住宅費の範囲内で探さなければならないのです!

さらにさらに、困った事に、BBAには2人の息子がおりますが、BBAとは断絶状態。「 保証人になるのは真っ平ごめん! 」と言い切ります。

※詳しくはコチラを参照の事 ⇒ 第44話「 困った隣人を襲った悲劇とまさかの物件買取り依頼

保証人は「 原則いない 」と言いながらの物件発掘作業・・・、家賃の出所は固い代理納付とはいえ、88歳のご老人。来る日も来る日も電話をかけ続け、次から次へ断られ続けること100件あまり・・・。

なんと、個人の大家さんがご所有の物件では100%の確率でNGとなってしまいました!

しか〜〜〜〜し! 拾わない神あれば拾う神あり( 笑 )。個人の大家さんの所有物件以外の3物件で、


「 保証会社が通ればいーよー! 」(*'▽')


との回答を得ることに成功したのです!

さて、この3件のOKは、いったいドチラの神様が出してくれたのでしょうか?

その答えの前に注釈致しますが、不動産業者が賃貸物件を探す際には、業者間の情報共有ツール、いわゆる「 レインズ 」や「 ATBB 」を叩き、検索を掛けます。

その中で、物件の属性が「 媒介 」「 代理 」「 貸主 」と大まかに振り分けられているのですが、通常物件に見切りをつけた私は「 貸主 」という物件に的を絞り重点的に電話を掛け続けました。

何故ならそれは、「 情報を出している不動産屋さんの持ち物である 」ことを示すからです。そして、「 貸主物件 」に的を絞った理由が2点あります。

まず第一に「 判断がワンストップである 」こと。

媒介はもちろんのこと、代理であっても難しい案件においては「 所有者様に確認します 」という事で可否が棚上げになってしまいます。

その間に色々な意見が挟まり、相談が行われることにより、意思の決定が総意、つまりは「 大多数の意見 」に集約され、結局は無難な方向へと答えが導かれてしまうのです。

つまり、大家さんの心情的には貸してもイーヨーなのに、「 あとでモメても嫌だしね・・・ 」とかいって、大家さんへの相談すらなく、電話口の不動産屋さんの独断でNGになることも多いのです。( はい一部の業者さん敵にまわしましたw )。

それに比べて「 貸主 」の場合には判断が容易であり、ブレがなく、「 やるか、やらないのか 」が比較的短時間にハッキリと導き出されます。

第二に、「 覚悟がある 」こと。

誤解を招く表現かも知れませんが、不動産屋さんは「 商人 」です。大家さんも広義では「 商人 」であるのですが、反面扱っている商品が「 自らの資産 」であり、かつそれが「 他人の人生を内包する器である 」という特異な点があります。

この事から賃借人の受け入れは必要以上に慎重になるのが通常ですし、実際に多くの大家さんが「 面倒な人は入居させない 」のです。

一方で、不動産屋さんは不動産を資産として扱わず、純然たる商品として扱います。つまりは、売れてナンボ。そこにあるのは冷徹なまでの商算と数字であり、売れない器は単なる「 クズ 」なのです。

ということで、今回BBA受け入れOKの3件が3件ともに「 不動産屋さんが貸主の物件 」となりました。が、しかし! 貴重な「 BBA受け入れ可能物件 」が見つかった後も、その先には数々の苦難が待っていたのです・・・。

【 よしゆき 今回の格言( 長め )】

今後、高齢化社会に突入していくのは間違いないのでBBAのようなお年寄りが、始めはシトシトと、そしてある一点を超えると目に見えて急激に増加するハズ。

そしてこれは、我々大家さんに突き付けられた試練でもあるのです。

高齢化社会を重大な問題と捉えるのか。それともビジネスチャンスと捉えるのか。私は社会的意義を考えても後者であり、多くの大家さんもまた私と同じである事を望みます!


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 渡辺よしゆきさん

よしゆきさん

「空室率75%のおんぼろアパートを満室にしたブログ!」
よしゆきさんのツイッター
よしゆきさんのメルマガ

■ 経歴

現在アラフォーの貧乏零細子沢山兼業大家さんです^^

1973年
東京生まれ

2004年
店舗兼住宅取得

2006年
不動産投資の勉強を始める。浦田健さんや藤山勇司さん、長嶋修さんの著作により多くの基礎知識を得る

2007年
競売により埼玉県越谷市に戸建を落札(表面利回り18%)

2010年
競売物件による賃料収入+鬼のような節制で資金を貯め、 埼玉の山奥にある空室率75%の廃墟寸前アパートを現金一括購入。 1R8戸(表面利回り28%)

しかしこのアパートで・・・7日目にして床下浸水の瑕疵が発覚、 40日目にして2人しか居なかった入居者様のお一人が居室内でお亡くなりになりΣ(゚д゚lll)、 90日目にしてアパート一帯が土砂災害警戒危険区域の選定検査を受ける。(;゚Д゚)!

が、数々の困難を乗り越え、 アパートを再生し8ヶ月で満室に導く。

2011年1月
「行動する大家さんの会(AOA)」を大家さん仲間と共に創立。(初回の勉強会で早くも会場費用自腹の危機を迎える・・・Orz)

2011年5月
全国大家ネットワークに参加
東日本大震災被災者の方を空室に受け入れる運動 「住まいりんぐ」及び「借り住まいの輪」に賛同。現在も被災者の方をアパートに受け入れている。

2011年12月
「FPコミュニケーションズ」主催 「金持ち大家さんアカデミー賞」にて最優秀賞MVPを授賞するというラッキーパンチが炸裂する(TへT

2012年3月
茨城県水戸市にRCマンションを取得。 店舗3戸、1DK×4戸、2DK×8戸(表面利回り24%)

2012年6月
新感覚の管理会社「みまもルーム」へ 外部アドバイザーとして参加

2012年7月
東京ビックサイトにて行われた「賃貸住宅フェア2012in東京」にて 講演

2012年9月
土地活用ドットコムのアドバイザーとなる

2012年12月
「FPコミュニケーションズ」主催 「金持ち大家さんアカデミー賞」にて最優秀賞MVPを2年連続授賞。史上初の二連覇を達成するというマサカのラッキーキックが炸裂!^^;

AOA勉強会やその他の勉強会にて 自身の経験を伝えるセミナーを多数開催。

「全国賃貸住宅新聞」「家主と地主」「日経新聞」などのメディアにも「汗をかく大家」として多数掲載されている。

■ 所有物件

2013年現在
3棟24室賃貸中

■ 著書

よしゆきさん本

「新米大家VSおんぼろアパート【赤鬼荘】-満室までの涙の240日」(ごま書房新社)

■ 投資に対する考え

「貧乏、暇なし、子沢山」と、元々の属性が低い(年収280万程度)為に 「地に足の付いた堅実な投資」をコンセプトとする。

「弱者の戦略」を練った結果、 実績を積むまでは現金購入を念頭に投資を展開。 競売戸建⇒築古地方アパートとじっくりと実績を積む。

次の段階として、資産の拡大へ。 状況が整った為に2012年に借入れにより物件を取得。しかし返済比率を30%未満に抑える事を重要視する事から地方都市での投資となった。

長期計画から、次の物件は「利回りが低くても近隣の物件」を取得する事を目標とし 年内を目処に購入予定。

また次のステージを目指し、法人による物件取得を模索中。 一方で大家業と言う狭義を飛び出した活動を模索。

様々なボランティア活動の他「この世界をどうやって楽しくしていくのか?」を 同じ目線で「今」を生きる多くの人達と一緒に考え、活動する。

NPO法人「みんなの森」へ賛同し、福島の子供達を東京都下の森への キャンプに招待する活動にも賛同、参加。

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