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全空ソシアルビルの融資付けと再生ストーリー。自分の事務所を作った5つの理由

豊橋大家ゆうちゃんさん_画像 豊橋大家ゆうちゃんさん 第6話 著者のプロフィールを見る

2024/5/22 掲載

こんにちは♪ 豊橋大家ゆうちゃんです!FIREしたら旅行に行きまくろうと思っていたのですが、私の性格上次々と新しいこと(物件)に挑戦してしまい、たいして旅行も行けないまま気づいたらFIRE生活7年目に突入していました。

最後に残るのはお金ではなく、「経験と思い出」!
この言葉を肝に銘じて、FIRE生活も楽しんでいきたいと思います。6月には投資家仲間と久々の海外へ行く予定ですので楽しみです♪

■ 全空ソシアルビルの全盛期の状況と鬼の指値が通った理由!

さて、今回は2018年のFIREした年に購入した全空鉄骨ソシアルビルの話をしたいと思います。

このビルは豊橋市郊外の商業施設が密集している利便性の良いエリアにあります。それにもかかわらず、ぽつんと何年も全空で放置されていた物件でした。物件のスペックは以下の通りです。

①新築:平成7年築(購入時築23年)
②構造:鉄骨造亜鉛メッキ鋼板4階建て
③土地面積:370.24㎡ 敷地内駐車場9台
④床面積:4階建てで延床合計508,88㎡
⑤用途地域:工業地域
⑥購入価格:48,000,000円→33,000,000円(指値をして購入)
⑦地場の老舗不動産屋から購入

安くなれば欲しいと思った私は、早速内見に行くことにしました。
いわゆる繁華街にあるソシアルビルですが、内覧した時は暗くて寂しい雰囲気が漂っていました。

この物件の近くには昔、宿泊できる大型の健康ランドがありました。このビルにはそのお客さんを対象にしたフィリピンパブやスナック、居酒屋などがテナントとして入っていました。

さらに、上階には連れ込み部屋らしき住居部分がありました。連れ込み部屋については、部屋の外から鍵がかけられるようになっており、入った時に少しぞっとしました。



当時の話について、フィリピンパブを経営していた元所有者に話を聞くと、「健康ランドがあった時はフィリピンパブだけで月商1,200万だぜ。スナックも居酒屋もぼろ儲け。懐かしいなぁ」という話でした。

その話が、物件のうらぶれた雰囲気とあまりにも違うので、とても切なくなりました。「調子のよい時ほど兜の緒を締めないといけないな」と思ったのを今でも覚えています(;’∀’)

結論から言うと、この物件は売りだし価格4,800万円に対し、指値を入れて3,300万円で購入しました。

大幅な指値が通った理由は、全空のソシアルビルで、さらに数年放置されていたためです。ただし、元所有者は建物も土地も高く買っていたので最初のうちは値下げするつもりはなかったそうです。

しかし、飲み屋街にめっぽう強い不動産屋のおっちゃんが、「もう売れ、次はないぞ」と強く言ってくれて、売主さんは渋々と私の希望金額を受け入れてくれました。

市場には、「物件が悪いのではなく、売値が悪いだけ」という売れ残り物件があります。なかなか良い物件が買えないという方は、不動産屋さんを味方につけて、そういう物件に鬼の指値をしてみるのもいいかもしれません!

■ 不動産賃貸業のMy Officeを作った理由とは?

ところで、私はこのソシアルビルを購入後、この中の1室をDIYでリフォームし、自分の事務所にしました。その理由ですが、独立後の生活を考えた私なりの目論見が5つあり、それに沿ったものです。

1つ目は、My Officeを構えることで、地に足をつけて「空き家再生事業」に取り組んでいる会社だと、ステークホルダーに認めてもらいたいと思ったからです。

2つ目は、専業大家になったらリフォーム会社も経営したいと思っていたので、事務所自体をDIYでおしゃれに再生させて、モデルルームとして見てもらおうと思ったからです。

3つ目は、全空物件は気味悪がられてなかなか始めの1部屋が決まりにくいため、「すでにテナントが決まった」という触れ込みがあれば次が決まりやすくなるかなと思ったからです。

4つ目が、立地について、隣がホームセンター、斜め前がゴルフ練習場、横がオシャレなコーヒーショップと私の好きが密集している立地だったからです。

最後に5つ目として、FIRE後、旦那がずっと家にいると妻がストレス溜まって機嫌が悪くなるという噂を聞いていたので、家庭円満のためにも自分の居場所を作ろうと思ったという理由もあります。

オフィスビフォー

オフィスアフター

建物外観ビフォー

建物外観アフター

■ 融資を勝ち取った事業計画のストーリーとは!?

全空のソシアルビルなので、融資のハードルはかなり高かったです。
おまけに、この物件は借入希望額3,500万円に対して、土地の路線価が1,800万円程度しかありませんでした。

そのため、収益還元法で見てくれる金融機関を探していたところ、当時某信用組合がそれに当てはまりました。とはいえ、全空ですので金融機関に納得してもらう事業計画のストーリーを、うまく伝える必要がありました。

そこで、まずテナント物件のメリットを踏まえた募集賃料を算出し、高利回り物件として運営できるということをPRしました。

<テナント物件のメリット>

その1)利回りが高い

店舗・事務所ともに、住宅系よりも1~2ポイントは利回りが高い傾向にあります。

その2)賃料単価が高い

住宅の入居者は「居住サービスを消費する」だけですが、店舗・事務所のテナントは「モノやサービスを売って収益を生み出す」ため、より高い家賃設定が可能といえます。

ただし、これには注意点があります。

※テナント賃料設定の目安は一般的に
【客単価×1日の来店数×1ヵ月営業日数÷10>家賃】

となるので、根拠なく賃料を高くしても業種によっては決まらないこともあります。

その3)工夫次第で家賃を上げられる

用途変更・ファザード・分割・内装設備などを工夫することで家賃をあげられる可能性があります。

その4)保証金が多い

店舗・事務所の場合は保証金を3ヵ月や半年、1年分もらえる場合が多いです。また、預かった保証金の一部は償却され、退去時に返還しなくてもよいケースもあります。その分を運用して利殖することができる場合があります。

その5)原状回復の手間・費用が不要

店舗・事務所の内装や造作はテナントが造り込みます。退去時には、テナントの負担で原状回復し、スケルトンの状態に戻して返還するのです。そのため、オーナーが原状回復に費用をかける必要がありません。

これらを踏まえ、まずは地域最安値程度で募集するものの、2回転目からは賃料を上げて、高利回り物件として運営できるということをPRしました。

※豊橋市の貸店舗の坪単価は安くても5,000円程度だが、当物件は坪単価3,500円程度と地域最安値に設定。豊橋市の住居の家賃相場は2LDK6万、3LDK6.8万のため、いずれの住居もかなり割安感を出しました。

次に客付け作戦についてです。1~3階までの店舗については、テナントに強い不動産屋に管理を任せつつ、ピンクビルからのイメチェンを図ることに重きを置き以下の作戦をたてました。

①イメージの良い業種については、リフォーム期間中フリーレント
②イメージの良い業種については、一部改装費補助
③地元の情報誌に当物件のPRを盛り込んだテナント募集記事を掲載
④起業家が集まる施設やコアワーキングスペースに出向き起業したい方に直接宣伝活動をする

また、最上階の4階は先ほどの話の通りいわくつきではありますが、2LDKと3LDKの間取りで、少し手を加えれば、普通の住居として貸せそうな状態でした。

そのため、デザインクロスを使いつつ、設備の充実をはかり、相場家賃より2割程安く募集をかけることで、最速で客付けをする作戦をたてました。

なお、この4階は最優先で客付けしなければならない理由がありました。
それは、全空物件や全テナント物件については、一部の保険会社を除いては、原則地震保険に加入できないという理由です。

つまり、4階の住居が決まれば地震保険に加入できるので、リスクヘッジのためにも早く客付けする必要があったのです。

住居部分のアフター

そして、これらを踏まえた上で、綿密な収支計画を作り込んだ結果、無事、好条件で融資の承認を得ることができました。ちなみにこちらの金融機関さんとは初の取引でした。

融資額3,500万円(200万円のオーバーローン)
元金均等、融資期間25年、金利0.875(長プラ)

■ 3,300万円で購入した全空ソシアルビルの再生実績は!?

この物件は、決済から9ヶ月で満室になりました。作戦がバッチリはまったというよりも、テナントに強い不動産屋さん、特にどんな入居者にもはっきりと物申す担当者・スターちゃん(仮称)の力が大きかったです。

私が入ってほしい業種は、トレーニングジムやサロン系のテナントでした。そして実際に、そのような業種の方たちに入居してもらうことができました。

ただ、借りてくれる方の国籍がインターナショナルなので、近隣トラブルがないように入居前の説明や間違った使い方をしていたらしっかり注意をする必要がありました。

その点についても、スターちゃんがビシバシ物申してくれるので、テナントさんの理解も早く、大きなトラブルなくここまで満室経営ができています。

ただ1点、事前説明不足で失敗したと後悔していることがあります。それは、エアコンのホースのつけ方です。外国の方はDIYが得意ということもあり、自分でつけていましたが、配管の回し方がかなり強引で見栄えが悪いです。

しっかりとカバーを付けて指定した位置に配管を回すように指示すれば良かったです( ノД`)シクシク…

エアコンのホースの付け方が…

■ 3,300万円で購入した全空ソシアルビルの再生実績は!?

この物件の収支です。

①リフォーム代:初年度244万円
➁年間経費:1,391,548円
・管理費:3%139,032円
・固定資産税:537,644円
・支払利息:300,012円
・保険料:132,860円
・水道光熱費:132,000円
・その他雑費:150,000円
③元金返済:1,413,600円
④年額見込収入:4,634,400円
⑤年間CF:1,829,252円=④-③―➁

この物件のMy Officeについては、現在、豊橋大家塾のセミナー会場で使ったり、ステークホルダーの方との打ち合わせに使ったりと、有効活用できているので作って本当に良かったなと思っています。

また、私が家にいないことで私も妻もQOLが上がっているので、そこを貸した場合の家賃収入以上の効果はあると思っています(笑)
知らんけど。

引き続き全国で再生仲間募集中ですのでX(旧Twitter)で絡んでもらえると嬉しいです。
@toyohashiyuchan
最後まで読んでいただきありがとうございました。

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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

豊橋大家ゆうちゃん

豊橋大家ゆうちゃんとよはしおおやゆうちゃん

不動産賃貸業
愛知県豊橋市在住
妻と子ども2人の4人家族

不動産賃貸業
リフォーム業
宅建士

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • ■1977年
    名古屋市に誕生する
    小学校、中学校、高校ともたけちゃんと同じ学校
    大学在学中サーフィンに出会う

    ■2007年
    たけちゃんを参考に不動産投資を始める

    東海エリアの土地路線価以下築古再生事業をメインに規模を拡大

    ■2018年
    会社員を卒業

    ■2024年現在
    総投資額:16億2,400万
    年間売上:2億円(満室時)

    【趣味】
    サーフィン、ゴルフ、キックボクシング
不動産投資歴
  • 2007年に区分からスタート、

    【所有不動産】
    23棟304部屋
    <内訳>
    RC7棟(166部屋)
    鉄骨アパート4棟(47部屋)
    軽鉄・木造アパート11棟(85部屋)
    戸建て4棟(5室)、倉庫1
    その他太陽光・駐車場等

    【売却した不動産】
    合計90室
    <内訳>
    RC4棟(55室)
    軽鉄1棟(20室)
    木造1棟(10室)
    戸建て3棟
    区分2戸

    【2024年現在の投資状況】
    総投資額:16億2,400万
    年間売上:2億円(満室時)

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