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【新連載】人生最大の失敗。不安な予感から始まったトラブルだらけのマンション新築投資

サラリーマン大家ゆめさん_画像 サラリーマン大家ゆめさん 第1話

2021/1/15 掲載

はじめまして!サラリーマン大家の「 ユメ 」といいます。
この名前にしたのは私がまだ「 夢 」の中をさまよっていて、「 出口が見つかっていない 」状態だからです。このコラムではそんな私の失敗経験を約半年( 予定 )にわたり紹介します。

その失敗とは、マンション新築投資のトラブルにより、当初2億4,000万円だった物件に3億6,000万円を支払うことになり、多大な金銭的損失と精神的ストレスを被ったというものです。

ざっと振り返っただけでも、次のような想定外の事態がありました。

・請負会社の実務レベルの低さに驚嘆しつつ契約を進める
・自然災害と外部環境変化に翻弄される
・請負会社の倒産
・警察へ相談に行く
・工事再開を急いだ結果、新たな失敗が
・工事現場を不法占拠される
・工事再開に向けて追加融資を受ける( 収支計画が大幅に狂う )
・新規の請負会社探し

私の失敗を紹介することで、投資で失敗する人間がいつ、どんなときに道を踏み外すのか、また周囲の人間がどんな動きをし、関係してくるのか等を、多くの方に知っていただければと思います。

第1回目は、「 マンション新築投資に手を出したきっかけ 」「 請負会社の実務レベルの低さと不十分だった自分の対応 」「 これらから学んだ教訓 」について紹介させていただきます。

■ きっかけは知り合いの不動産業者からの紹介

きっかけは2017年の8月、知り合いの不動産業者から新築マンションの案件3つを紹介されたことでした。

@ターミナル駅から徒歩5分の好立地の1億円物件
A県庁等が立ち並ぶ中心地、最寄りの地下鉄駅から徒歩6分の2億4千万円物件
B閑静な住宅街で線路沿いの小振りな7千万円物件

いずれも利回りは7%少しでした。当時、私は( 今も変わってないですが )2棟20室を所有しており、セミリタイアを夢見て不動産投資を行っていました。

そこで、上記3物件の建設予定地を見て回り、立地や周辺環境を確認した上で、一番大きなA番の2億4千万円の案件を進めることにしました。

将来性のありそうな立地で、順調に稼働すればキャッシュフローも大きく、セミリタイアが近づくと考えました。( 実際、土地購入から半年後、周辺の再開発が発表されました )。



新築工事はお金が入るまでに時間がかかります。手元の資金にそれほど余裕があったわけではありませんが、他の物件のキャッシュフローもあり、予定通りに工事が進めば十分に耐えられると考えました。

今振り返ると、他の物件のキャッシュフローを加味しても、当時の手元資金では何かあったときに耐えられない可能性が非常に高く、「 チャレンジ 」というよりも「 無謀 」な行為だったと思います。

■ この会社大丈夫? 自分で建築会社を選べない「 建築条件付き 」土地のネック

2018年1月、土地の売買が完了しました。その土地は「 建築条件付き 」でしたので、自分で建築会社を選定することはできません。そのため、指定された建築会社と工事の請負契約の準備を進めました。

( 建築条件付き土地の場合、建築会社の変更は基本的に認められません。土地を仕入れた不動産会社がその土地に建てる新築マンションのプランを作成し、提携している建築会社に流し込み、キックバックを得るというスキームなのだと思います )

土地を売買した不動産会社から、建築会社について「 設立2年目の会社で建築実績は2棟だが、社長は以前に工務店をしており、その時にもマンションを建築した経験がある 」と紹介されました。

「 念のため、建築した2棟を見せてほしい 」と言うと、写真が送られてきました。現地の見学については「 調整します 」と言われたまま立ち消えになり、実際に見せてもらうことはできませんでした。( しつこく「 見せろ 」と言わなかったことを後悔しています )

契約の前に設計の打合せをすると、現れた設備や工事の担当者がまったくスケジュールを把握しておらず、内装や設備の基本プランやオプションについても整理できていませんでした。本当に建築の経験があるのかと不安になったほどです。

それでも、「 自分である程度、把握して管理していけば問題ないだろう 」と考え、契約を締結することにしました。契約前に「 契約書の内容チェックをしたい 」と伝えると、氏名や数字が記載されていない仮の契約書が送られてきました。

そして契約当日、契約者名に誤字があり、数字は半角全角が混じっていました。不安はさらに大きくなりましたが、その場でちゃぶ台をひっくり返すわけにもいかず、間違えた部分を修正し、契約することにしました。



■ 契約に関する3つの反省点

この契約を結んでしまったことが、この後のトラブルの全ての元凶となります。今思えば、トラブルを防ぐためにもっとできることがあったのに、十分な対応をしていませんでした。反省点をあげます。

1、請負業者の事前の調査不足

物件の立地や収益性、将来性については事前に調査を行いました。しかし、契約相手の調査を一切することなく、契約行為に及んだのは我ながら愚の骨頂だったと思います。

中古物件や土地の売買、中古でなくても建売などの完成している商品は製造者を気にすることもありますが、それよりも「 その物件の価値 」で購入を判断することが多いと思います。

一方で、マンションの新築はこれから作る物なので、「 誰が作るのか 」のほうが大切です。「 誰が作るのか 」が建物の完成度を決めるからです。そもそも完成させられるのか、プラン通りに進められるのかということを考えなければいけませんでした。

2、契約内容をもっと検討すべきだった

また、契約内容( 特に建築条件付き )に疑問を持たず突き進んでしまったことも大きな反省です。契約の一番重要な部分は「 誰が建物を作るのか 」でした。今回、自分に選択できるのは「 そのまま契約する 」「 契約をしない 」「 条件解除交渉 」の3つです。

事前に徹底的に「 誰が 」の中身を調査し、少しでも不安があるのなら「 条件解除交渉 」もしくは「 契約しない 」を選択するべきでした。途中でやめるのは勇気が要りますが、その方が良いと思ったらそうするべきです。

3、物件欲しい欲しい病に負けた

ここで障壁になるのが「 物件欲しい欲しい病 」です。今回の私はまさにこれにかかっていました。恐らく、私は事前の調査を実施したとしても、これを理由に「 確証バイアス 」に陥り、自分に都合のいい情報だけを集めて契約に進んでいたでしょう。



【 今回の反省とまとめ 】

・マンション新築投資( 自宅新築でも )に踏み切るなら「 誰が作るのか 」にこだわること。
・不安や不明点がある状態のままで進んではいけない。引き返すことも必要。
・「 物件欲しい欲しい病 」にかかっているとマイナス面を冷静に見られなくなる。自分が欲しい欲しい病ではないか、客観的な視点を持ち、第三者からの意見をもらうことが大切。

失敗談はまだまだ続きます。皆様が不動産投資で取り返しのつかない大失敗をしないことを、このコラムを書きながら願っています。次回をお楽しみに。

プロフィール

■ ユメさん



サラリーマン大家
関西在住

ユメさんのnote
不動産投資本当にあった怖い話

ユメさんのblog
夢が叶うか不動産投資

ユメさんのtwitter
@yumechoKM

■主な経歴

高卒で一部上場企業就職

組織の論理が優先される会社員に限界を感じ、不動産投資にチャレンジ

2棟購入後、2億4000万円のマンションの新築にチャレンジするも請負会社が倒産、必死で状況を立て直す

不動産投資の失敗談やサラリーマン大家の気持ちを中心とした情報発信を行う

不動産投資失敗王を目指す(逆境を乗り越えて復活へ)

家賃収入約1,600万円
キャッシュフロー約650万円

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