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中古区分マンション投資で失敗を防ぐ3つの注意点

サラリーマン大家ゆめさん_画像 サラリーマン大家ゆめさん 第11話

2021/6/13 掲載

新築マンションの失敗談を連載していますが、今回は番外編として、私が不動産投資を始めて2年目くらいまでしていた中古区分マンション投資で起こった失敗を紹介したいと思います。特に次のような人に特に読んで欲しいと思います。

・不動産投資デビューを検討中だが、失敗をしたくない
・失敗のあとのリカバリーの方法を知りたい

■ 中古区分マンション投資で大切な3つのこと

私の経験上、中古区分マンション投資では、次の三つの確認が重要だと思います。

@水回りの状態や修繕歴を確認すること
A家賃相場をしっかり確認すること
B管理会社の存在又はどこの管理会社か確認すること

この3つについてきちんと確認しておかないと、購入後に大きなトラブルとして発生する可能性が高くなります。

@ 水回りの施工歴又はトラブルを確認すること

区分・一棟に関らず、中古マンションでは水回りの状態や修繕歴を確認することが大切です。水回りのトラブルが発生した場合、入居者に与える影響も大きくなります。修繕費も多額になるケースがほとんどです。

中古、特に築30年を超えてきたりすると、契約不適合責任免責※( 2020年4月民放改正以前は「 瑕疵担保責任免責 」 )が条件に入ってくることもあるので、特に注意が必要です。

※契約不適合責任免責とは個人が売主の場合、買主が了承すれば、特約で保証責任を免除することが可能というもの。詳細は各自ご確認ください。

実際に私が所有する中古区分マンションでも水回りのトラブルがありました。オーナーチェンジで入居者がいたため、購入時には室内を確認できませんでした。売主に、水回りについての確認や質問等も行っていませんでした。

購入後、2カ月ほど経ったころ、入居者から電話がありました。「 お風呂の洗い場の排水が詰まって流れない。前のオーナーにも伝えたが全く対応してもらえなかった 」

私はすぐにマンションに訪れ、状況を確認しました。排水溝は長年の使用で錆ついており、配管も奥も錆や油脂などで詰まっている可能性がありました。洗い場は水が溜まると水が抜けるのに半日ほどかかってしまう状況でした。

そのため、入居者は、湯船にお湯をはることもできず、毎日シャワーで済ませているという話でした。取り急ぎの対応として、業務用の配管洗浄剤でいったん排水ができる状態にしました。そして、しばらく様子をみることにしました。

1年ほど経つと、今度は入居者から「 お風呂のシャワーが出ない。壁の裏側で水漏れしているようだ 」と連絡がありました。こうなると自分ではどうにもできません。知り合いの設備屋に確認し、見積りを依頼しました。

結果、ユニットバスの配管の劣化による水漏れが起きていました。その水が床下に溜まり、床下のコンクリートを腐食していたため、床下まで工事が必要ということでした。

見積りの金額は80万円です。最終的に水漏れの影響を受けた床下部分の工事は火災保険が適用でき、ユニットバスの代金のみで済みましたが、とんだ出費でした。火災保険に入っていてよかったと思いました。

A家賃相場をしっかり確認すること

オーナーチェンジで買った場合、その入居者が退去した後の家賃のことを考慮することが大切です。周辺マンションの家賃また同マンションの家賃相場が低い場合、家賃を減額して募集することになり、収益が悪化する可能性が高くなります。

私が初期に購入した築30年の区分マンションがそうでした。購入時の月額家賃は39,000円( 実質利回り12%程度 )でした。3年後に退去が発生したのですが、同じマンションの同タイプの部屋が35,000円〜37,000円で募集されていました。これでは39,000円で募集しても決まるわけがありません。

リノベーションも考えましたが、築古の極小マンションをきれいにしたところで、家賃をどれ程値上げができるのかわかりません。リノベ費用の回収に何十年もかかってしまいます。

結局、リノベはやめて35,000円で募集したところ、1カ月で入居が決まりました。約10%もの家賃下落ですが、この判断で正しかったと感じています。この物件はいまでも35,000円( 実質利回り10%強 )で貸しています。

この時から、オーナーチェンジ物件を買う時、特に築古物件を購入する際はしっかりと周辺家賃をリサーチすることを心掛けています。

B管理会社が入っている、管理はどの会社か確認すること

区分マンションでは管理組合がなく、自主管理で運営されている物件が一定数あります。そういう場合は建物全体の管理不備( 劣化、未補修、清掃など )、修繕積立金が貯まっていないために大規模修繕工事ができない等の問題が発生しやすい傾向があります。

適切な修繕がされていないわけですから、築年数が経つごとにマンション価値が失われていくことになります。私の所有マンションにはありませんが、これまで紹介されたマンションの中にはいくつかありました。

私は購入前に必ず現地確認に行くのですが、管理会社が入っていないマンションは清掃がメチャクチャで、駐輪場やごみ置き場なども無秩序の状態ということがよくありました。

一棟丸々購入できれば、しっかりとした管理会社を入れて再建も可能かもしれません。しかし、区分マンションでは購入単位が区分なので、自主管理で頑張ったところで限界があります。そのため、私はこのような物件には手出ししないようにしています。

また、管理会社が入っていても適切な管理ができていない物件もあります。そういう物件は荒れやすくなります。あえてそういうワケあり物件を安く購入し、再生する投資手法もありますが、誰にでもできるわけではありません。

初心者のうちは多少管理費が高くても、大手の管理会社が入っている区分マンションを購入した方が上記のようなリスクを避けられると思います。以上、私の失敗談が参考になれば幸いです。

プロフィール

■ ユメさん

ユメさん

サラリーマン大家
関西在住

note:不動産投資本当にあった怖い話
ブログ:夢が叶うか不動産投資
Twitter:@yumechoKM


■主な経歴

高卒で一部上場企業就職

組織の論理が優先される会社員に限界を感じ、不動産投資にチャレンジ

2棟購入後、2億4,000万円のマンションの新築にチャレンジするも請負会社が倒産、必死で状況を立て直す

不動産投資の失敗談やサラリーマン大家の気持ちを中心とした情報発信を行う

不動産投資失敗王を目指す(逆境を乗り越えて復活へ)

家賃収入約1,600万円
キャッシュフロー約650万円

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