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平成29年度税制改正が大家さんに与える影響

渡邊浩滋さん_画像 第22話

あけましておめでとうございます。今年もよろしくお願いいたします。

昨年12月に平成29年度の税制改正大綱が発表されました。これは税制改正の案であって、毎年12月頃に発表され、翌年の3月頃に国会で承認され、決定になるものです。

今後の賃貸経営に関わってくる内容もあるため、どんな改正が行われようとしているのかを抑えておく必要があります。大家さんに影響がありそうなものをピックアップして解説します。

1.配偶者控除及び配偶者特別控除の見直し

配偶者控除について、合計所得金額1,000万円を超える場合には、適用できなくなります。

合計所得金額900万円以下の場合、配偶者の方の収入が150万円以下( 現行は、103万円 )までは、38万円控除が適用できるようになります。また、配偶者特別控除の適用が受けられる、配偶者の方の所得要件が拡大されます。

これらの改正は、平成30年分以後の所得税について適用されます。

配偶者控除の適用の範囲内である年収103万円の壁を150万円に拡大して、働きやすくしようという改正になりますが、社会保険の扶養の範囲内になる130万円の壁( 大企業は106万円の壁 )があるため、改正の効果に疑問があるところではあります。

サラリーマン大家さんが気にするべきこととしては、給与所得と不動産所得で合計所得金額が900万円を超えてしまうと、配偶者控除が受けられなくなり、税金が高くなるということがあります。

これを防ぐためには、配偶者の方を専従者に設定して給与を払ったり、法人化を検討したりするのがよいかと思います。

2.法人税率の軽減の延長

中小法人の年800万以下に対する軽減税率を19%から15%にする措置を平成31年3月31日まで2年間延長されます。

したがって、平成29年度の資本金1億円以下の普通法人の実効税率は引き続き、下記になります。

所得400万円以下:21.42%
所得400万円超800万円以下:23.20%
所得800万円超:33.80%


個人の場合、所得が330万円を超えると所得税・住民税で、30%を超える税率になってしまいます。法人で物件を購入するニーズはまだまだ高まると思います。

3.相続税納税義務者の見直し

日本人( 日本国籍がある人 )が海外に財産を所有している場合、その海外財産についても、相続税課税されるのが原則です。相続人だけが海外に移住しても、課税は免れません。

相続開始前に相続人と被相続人がともに5年を超えて日本に住所がない場合には、海外財産について、相続税の対象にならないのです。つまり、相続人( 子など )と被相続人( 親など )がともに海外に居住していないとダメだということです。

平成29年4月1日以後の相続については、被相続人と相続人がともに、10年超日本に住所がない場合には、海外財産についても、相続税が課税されないことになります。

10年以下の期間の場合には海外財産についても、相続税が課税されるということです。贈与税についても同様です。

4.タワーマンション評価の見直し

タワーマンションの固定資産税の評価は、原則、建物全体の評価を床面積で按分して計算することになっています。したがって、1階でも50階でも、同じ評価になることがありました。

しかし、1階と50階では市場価額は異なるため、価値は高いが、相続税評価は低くなる商品として、相続税の節税に目的で購入される方が増えてしまったのです。

そこに改正が入りました。高さが60メートルを超えるマンションについて、1階を100とし、階が増すごとに、10/39( 約0.256 )を加える補正が行われます。

50階なら約113になります。全体の評価をこの数値で按分することになるので、そんなに評価は増えません。

例えば、1階が3,000万円の評価なら50階は3,390万円の評価になります。これでは、タワーマンション節税はまだまだ有効といっているようなものです。

さらに、この改正は、平成30年度から新たに課税されることとなるマンションが対象で、平成29年4月1日前に売買契約が締結されたものが除かれます。

つまり、平成29年3月31日まで、かけこみで購入( 売買契約 )しても対策になるということです。タワーマンション節税を防ぐための改正ではなかったのか、ちょっと疑問が残ります。

5.広大地評価、取引相場のない株式の相続税評価の見直し

広大地とは、原則1,000平米以上ある土地( 三大都市圏の場合は500平米以上 )で、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地( 道路を入れるなど )の負担が必要と認められるものをいいます。

広大地に該当すると、最低でも土地の評価が40%減額になるため、相続税が大きく下がります。

広大地は、マンションの敷地用地に適しているものは除かれるなど、要件がわかりにくい部分がありました。これを、評価方法、適用要件を見直すことになります。

また、上場していない株式の評価についても評価の見直しがあります。今後の相続税の対策が大きく変わると思います。

6.平成29年度に気をつけるべきこと

平成29年以前の改正項目で、平成29年から適用もしくは終了になる項目があります。

(1)平成29年から、給与所得控除が年収1,000万円を超えると220万円で頭打ちになります。

(2)法人の欠損金( 赤字 )の繰越期間が、平成30年4月1日以後に開始する事業年度において生ずる欠損金額から10年( 現行9年 )になります。

(3)太陽光発電設備を購入して、取得価額の50%の即時償却ができる生産性向上設備投資促進税制が平成29年3月31日までになります。


影響がありそうな税制改正を理解して、1年の賃貸経営の計画を立ててみてはいかがでしょうか?


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 渡邊浩滋(わたなべこうじ)さん

渡辺税理士

税理士・司法書士・大家
渡邊浩滋総合事務所代表

サイト「大家さんの知恵袋」

■ 経歴

大学在学中に司法書士試験に合格

大学卒業後総合商社に入社。法務部にて契約管理、担保管理、債権回収などを担当

商社を退職後、税理士試験に合格
その頃、実家のアパート経営(5棟、全86室)が危機的状況であることが発覚。 経営を立て直すために自ら経営を引き継ぎ、危機的状況から脱出する

資産税専門の税理士法人に勤務した後、2011年12月、独立開業

税理士の視点と大家の視点からアパート経営を支援するために活動し、税理士・司法書士のワンストップサービスを提供している

2011年、「行動する大家さんの会」を設立

2013年、「一般社団法人 大家さんの道しるべ」代表理事就任

資格専門学校の講師、賃貸住宅フェアでの講演、セミナー講師等、幅広い分野で活躍中

2017年からは日本全国の大家さんを救うべく、フランチャイズ展開を開始。
同じ志を持つ税理士を求めている。

■ 主な著書


大家さん税理士による 大家さんのための節税の教科書(ぱる出版)


大家さんのための超簡単!青色申告(クリエイティブ ワークステーション)


「税理士」不要時代(経営者新書)

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