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成功者たちの節税の考え方

渡邊浩滋さん_画像 第32話

1.浦田建さんとの対談企画

先日、浦田建さんとの対談を行いました。また、同日、菅井敏之さん、富士企画の新川義忠さん、木下たかゆきさんとの座談会に参加してきました。



私が大家さん専門の税理士であることから、そこでは両方とも、節税の話題が出ました。そこで全員が一致した意見があります。

それは、「 無理な節税はしない 」ということです。それ以外の不動産投資については、人それぞれ、やり方も違えば、エリアや規模もまったく異なります。それなのに、その点だけが唯一、一致したのです。

以前の私のコラムでも書きました(「 大家の誤解。「 経費を使う=節税 」と信じて手残りを減らす人たち 」)が、節税と称して、経費を大量に使い、キャッシュを減らしている方が多くいます。

経費を使えば、税金は減りますが、資産も減ることになります。キャッシュが減ってしまっては、次の物件を購入する際の頭金が出せないことになり、なかなか資産を拡大できないことになります。

さらに、節税ばかりに気を取られて不動産所得を赤字にしてしまっては、銀行の融資も難しくなってしまいます。成功している方は、こういうことをよくわかっています。

特に、資産を拡大するフェーズでは、過度な節税は厳禁です。

2.節税は額よりも率を気にするべき

節税は、いくら節税できたかという「 金額 」よりも、どれくらい効率よく節税できたかの「 率 」の方を気にするべきだと思います。

「 100万円節税できました 」といっても、その人の税率が20%であれば、その100万円を節税するために支出した費用は、500万円です。これでは、効率がよくありません。

一方、50%の税率の人が20万円の経費を支出すれば、10万円の節税になります。節税金額は少なくても、こちらの方がずっと効率的です。

投資家の方は、物件を購入するときは、利回りという「 率 」を重視するのに、節税になると、不思議なことに、「 率 」ではなく「 額 」を見てしまいがちです。

物件を売却して売却の利益が出た場合、譲渡税が数百万円〜数千万円になる方もいらっしゃいます。相当な税金にビックリされて、何とか節税できないかと懇願されますが、個人での譲渡所得は、決められた算式で計算するしかなく、節税策があまりないのが実情です。

※ 譲渡税の計算については、こちらのコラムを参照してください。

どうしても金額だけ見てしまうと、損をしたように思えてしまい、無茶な節税を考えがちです。しかし、税率をみると、5年超の長期所有であれば所得税と住民税を合わせて20.315%と低い税率になります。

( 総合課税では、所得330万円を超えると、超えた部分に対して所得税と住民税も合わせて30%の税率になります )

率からすると、節税を考えても効率が悪いのです。

私の個人的な意見としては、経費を使って節税するなら、税率が50%( 課税所得で1,800万円超 )になってからだと思っています。それまでは、効率のよい節税策をすることをおすすめします。

3.節税するなら

拙書「 大家さん税理士による大家さんのための節税の教科書 」でも書きましたが、節税を「 割引 」「 繰り延べ 」「 本当の節税 」にカテゴリー分けをして、「 本当の節税 」していきましょう。



本当の節税とは、「 支出を伴わない控除を使う 」と「 低い税率を使う 」です。

◯支出を伴わない控除の例
・10万円控除、65万円控除
・扶養控除
・障害者控除
・寡婦控除
など

◯低い税率を使う例
・青色事業専従者給与
・法人化

ちなみに支出があるけれども、実質的にお金が減らない以下のようなものもおすすめです。

◯支出があるが実質的にお金が減らないものの例
・小規模企業共済に加入する
・確定拠出年金に加入する
・ふるさと納税

4.私の節税策?

かくいう私の節税策についてです。税理士だから、相当上手くやっているのでは? と言われることもあります。しかし、税理士の本業では、ほとんど節税はしていません。

過度な節税をするとキャッシュがなくなることをわかっているからです。税金を払ってキャッシュを残さないと、スタッフの新規採用やモチベーションを上げたりすることにお金が使えず、事業が拡大しないのです。

セーフティー共済すらやっていません。セーフティー共済をすることで掛金を全額経費にできますが、資金が寝てしまう( 使えなくなってしまう )ので、やっていないのです。

おかげで、昨年には駅前の広い事務所に引っ越しできましたし、スタッフも約20名規模にまでなりました。節税していたら、ここまでにはならなかったと思います。

そして、そんな私に11月末に税務調査が入ることが決定しました。開業して6年目にして初めてです。

過度な節税をしていないので何も怖いことありません( 小声 )。

冗談です( 笑 )。補足ですが、浦田さんや他の皆さんとの対談は、商品化される予定ですので、見かけたら手に取ってみてくださいね。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 渡邊浩滋(わたなべこうじ)さん

渡辺税理士

税理士・司法書士・大家
渡邊浩滋総合事務所代表

サイト「大家さんの知恵袋」

■ 経歴

大学在学中に司法書士試験に合格

大学卒業後総合商社に入社。法務部にて契約管理、担保管理、債権回収などを担当

商社を退職後、税理士試験に合格
その頃、実家のアパート経営(5棟、全86室)が危機的状況であることが発覚。 経営を立て直すために自ら経営を引き継ぎ、危機的状況から脱出する

資産税専門の税理士法人に勤務した後、2011年12月、独立開業

税理士の視点と大家の視点からアパート経営を支援するために活動し、税理士・司法書士のワンストップサービスを提供している

2011年、「行動する大家さんの会」を設立

2013年、「一般社団法人 大家さんの道しるべ」代表理事就任

資格専門学校の講師、賃貸住宅フェアでの講演、セミナー講師等、幅広い分野で活躍中

2017年からは日本全国の大家さんを救うべく、フランチャイズ展開を開始。
同じ志を持つ税理士を求めている。

■ 主な著書


大家さん税理士による 大家さんのための節税の教科書(ぱる出版)


大家さんのための超簡単!青色申告(クリエイティブ ワークステーション)


「税理士」不要時代(経営者新書)

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