知らなかったではすまされない。「消費税還付」の税務リスク

1．不動産投資における消費税還付とは

「 不動産投資における消費税還付 」をやられている方、やろうと思っている方は多いと思います。しかし、本当にそのリスクについて理解しているのか？ と言いたくなることがあります。

理解した上でやるのであればよいのですが、理解していないでやるのは、絶対にオススメしません。今回は、消費税還付のリスクにフォーカスして解説していきたいと思います。

消費税の計算は、原則、下記の算式により算出します。



預かった消費税よりも支払った消費税の方が大きければ、消費税が還付されます。すると、不動産投資で建物購入した年は、消費税を多く払っているため、消費税の還付がされるはずです（ 消費税の課税事業者になっていることが前提 ）。

しかし、住宅用のアパートやマンションは、そのままでは消費税の還付はできません。住宅の家賃は非課税売上です。非課税売上に対応する課税仕入（ 建物等購入 ）分の消費税が控除できないことになっているためです。

しかし、課税売上割合（ 課税売上／課税売上＋非課税売上 ）を95％以上とすること（ 売上のほとんどが課税売上 ）で、非課税売上に対応する課税仕入れも控除できるこ...