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税金が払えなくなってからでは遅すぎる!賃貸経営は「右肩下がり」のビジネスモデルと自覚せよ!

渡邊浩滋さん_画像 第44話

最近、私が話すセミナーで、必ず言うようにしていることがあります。それは、

「 賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデル 」

だということです。こんなことを言うのは私くらいでしょう( 笑 )。

これは、今後人口が減って賃貸需要がなくなるとか、これからもっと空室が増えて収入が少なくなる、という話ではありません。賃貸経営で満室を維持していても、右肩下がりになるということです。

1.現状維持でも手残りは減る

デッドクロスという言葉は大家さんにとって、必須の知識となりつつあります。デッドクロスとは、年間の減価償却費よりも年間の元本返済額が大きくなる時をいいます。

年間の減価償却費 < 年間の元本返済額

減価償却とは、支出を伴わず、経費になるもの( 正確には、支出あるが、そのタイミングをズラすもの )であり、元本返済額は、経費にならず、支出だけがあるもの。支出が経費よりも多くなることで、税金の負担が増え、手残りが少なくなる時期です。

デッドクロスになっても、資金が潤沢にあって、手残りがマイナスにならなければ、倒産など最悪の事態は避けられます。

賃貸経営で一番気を付けなければならないことは、手残りがマイナスになってしまうこと。下記の事業計画を見てください。



18年目の手残りがマイナスになっていることがわかります。そして、その後もマイナスが膨らんでいることがわかると思います。

もう一つ、注目してもらいたいことは、収入や諸経費を変えていない点です。1年目からずっと家賃収入を変えていません。あえて家賃収入を変えていないのです。これは、家賃収入が変わらなくても、手残りが減り続けるということに気が付いて頂きたかったからです。

18年目で大きくマイナスに転換しているのは、15年目で附属設備の減価償却がなくなって、減価償却が減っているため、税金が大きく増えたからです。ただし、それはキッカケに過ぎません。

借入金利息は、年々減っているため、経費が少なくなることから税金が年々上がっているのです。しかし、借入返済額は元利均等返済のため毎年変わりません。税金増加分だけ支出は増えるため、手残りは、毎年毎年減ることになります。

家賃収入は変わらなくても、毎年じわじわと税金が増え、手残りが少なくなっているのです。そして、デッドクロスをキッカケに、キャッシュフローがマイナスという形で表面化します。そこで、多くの方が慌てるのです。

「 税金の支払いが大変 」だと。

キャッシュフローがない中での税金対策は、非常に限られてきます。もう対策の打ちようがなく、既に手遅れの状態の方も中にはいらっしゃいます。

もっと早くに対策を打っておけば、と悔やんでも後の祭り。手残りが減っていることは、今に始まったことではなかったはずです。1年目から少しずつ減っていたのを気が付かなかっただけなのです。

2.手残りは右肩下がりと理解するところから賃貸経営は始まる

借り入れをして、賃貸経営をするということは、利息が年々減ることで、税金が上がり、手残りが少なくなることをしっかりと理解をしなければなりません。

一方、家賃収入は、毎年下がらなくても、上がることは余程のことがない限りありえません。賃貸住宅が供給過剰で、なおかつ、人口減少が続いている状況では、家賃の値上げは、到底期待できないからです。

一度下がった家賃を、部屋のリフォームやリノベーションをして、一時的に家賃が上がったとしても、時間が経てば、やはり下がると思います。

このスパイラルを変えることは、はっきり言って至難の業です。そこは割り切って、「 賃貸経営は、そういうものだ 」と考えた方がよいと思っています。

つまり、賃貸経営は、他の事業のように年々売上や手残りが増えるものではないと。そうではなく、「 手残りは右肩下がりのビジネスモデル 」なのだと自覚する、ということです。

3.手残りがあるうちに、将来に備える

「 賃貸経営は、右肩下がりのビジネスモデル 」と最初から自覚していれば、対策を講じやすくなります。

賃貸経営は、初年度からデッドクロスの時期までは、一番手残りが残るのです。その手残りを、デッドクロス時期以降のための対策に使えるかどうかがカギになります。

そもそも資金があれば、手残りがマイナスになっても補てんができます。また、繰り上げ返済をして、毎月の返済額を減らすことも可能です。さらに、後述する税金を減らすための法人を設立するのにも、資金があるからできることになります。

デッドクロスで資金繰りが苦しくなるのは、当初の期間にきちんと計画立てて資金を貯めず、使ってしまったからとも言えるのです。

この事実から目を背けず、将来資金繰りに困らないように、キャッシュフローを最大化して、計画的にお金を残す準備をしておきましょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 渡邊浩滋(わたなべこうじ)さん

渡辺税理士

税理士・司法書士・大家
渡邊浩滋総合事務所代表

サイト「大家さんの知恵袋」

■ 経歴

大学在学中に司法書士試験に合格

大学卒業後総合商社に入社。法務部にて契約管理、担保管理、債権回収などを担当

商社を退職後、税理士試験に合格
その頃、実家のアパート経営(5棟、全86室)が危機的状況であることが発覚。 経営を立て直すために自ら経営を引き継ぎ、危機的状況から脱出する

資産税専門の税理士法人に勤務した後、2011年12月、独立開業

税理士の視点と大家の視点からアパート経営を支援するために活動し、税理士・司法書士のワンストップサービスを提供している

2011年、「行動する大家さんの会」を設立

2013年、「一般社団法人 大家さんの道しるべ」代表理事就任

資格専門学校の講師、賃貸住宅フェアでの講演、セミナー講師等、幅広い分野で活躍中

2017年からは日本全国の大家さんを救うべく、フランチャイズ展開を開始。
同じ志を持つ税理士を求めている。

■ 主な著書


大家さん税理士による 大家さんのための節税の教科書(ぱる出版)


大家さんのための超簡単!青色申告(クリエイティブ ワークステーション)


「税理士」不要時代(経営者新書)


税理士大家さん流 キャッシュが激増する無敵の経営 (ぱる出版)

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