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大家が今からやるべき「インボイス制度」への対策

渡邊浩滋さん_画像 渡邊浩滋さん 第82話 著者のプロフィールを見る

2021/10/2 掲載

前回のコラムで、インボイス制度がいかに大家さんにとって影響があるかを書きました。

参照:インボイス制度で消費税還付は不可能に?-消費税アップに伴う軽減税率が大家さんに与える影響-

今回は、私たち大家が、インボイス制度にどう対応していけばよいのか、について解説していきます。

1.課税事業者になる場合に負担する消費税

インボイス導入後は、借主は、大家がインボイス登録事業者(課税事業者)でないと家賃に係る消費税を控除できなくなり、負担が増えてしまいます。では、大家さんが課税事業者になると、受け取った消費税を全部納税しなければならなくなるのでしょうか?

いいえ、そうではありません。

インボイス

納税する消費税の計算は、原則、「 売上に係る消費税( 預かった消費税 )−仕入に係る消費税( 支払った消費税 )」です。

10万円が預かった消費税に該当するので、そこから支払った消費税を引くことができます。

この支払った消費税は、預かった消費税に対応する経費が基本です。例えば、テナントの管理を委託している管理費、修繕費、水道光熱費など、テナントに係る経費です。( 住宅用の賃貸物件をテナント物件と一緒に所有する場合、住宅用の賃貸物件に係る経費の消費税については、原則課税では控除できません )

固定資産税、減価償却費、借入利息は、非課税もしくは不課税なので、消費税の控除はありません。賃貸経営では、修繕費が大きくならない限り、控除できるものが少ないのが特徴なのです。

2.影響をやわらげる簡易課税制度

そこで利用したいのが、「 簡易課税制度 」です。仕入に係る消費税に関係なく、売上に係る消費税だけで、納税する消費税を計算する制度です。

インボイス制度

テナントの家賃収入、駐車場収入は不動産業として第6種事業になります。10万円の消費税を受け取ったものに対して、支払う消費税は6万円になります。控除できる消費税が、売上に係る消費税の40%未満なら簡易課税制度が得になります。いわば合法的に益税が認められるのです。

簡易課税制度を利用するためには要件があるので、注意してください。

【 要件 】
○2年前( 2期前 )の課税売上高が5,000万円以下であること
○簡易課税の適用を受けようとする課税期間の開始の日の前日までに「 消費税簡易課税制度選択届出書 」を提出していること

「 消費税簡易課税制度選択届出書 」を提出した場合、2年間は簡易課税制度をやめることはできません。

( ただし、簡易課税制度選択届出書を提出している場合であっても、基準期間の課税売上高が5,000万円を超える場合には、その課税期間については、簡易課税制度は適用できません )

3.簡易課税制度を利用する前にやるべきこと

では、大家さんは、インボイス制度が導入される前に課税事業者となって、簡易課税制度を利用した方がよいのでしょうか?

「 ちょっと待った!! 」

私はそう言いたいと思います。インボイス制度が導入しても、急激な変化にならないように経過措置が設けられているからです。それを活用するという方法があります。

経過措置の期間中は、免税事業者からの課税仕入れについても、「 仕入税額相当額の一定割合 」を控除することが可能です。

2023年(令和5年)10月1日〜2026年(令和8年)9月30日⇒80%控除 2026年(令和8年)10月1日〜2029年(令和11年)9月30日⇒50%控除

インボイス制度のスケジュール

これを利用して、免税事業者のまま、仕入税額控除ができない部分に相当する金額を値引きすることで、取引先の負担がないようにできないでしょうか?

例を挙げて説明します。

テナント家賃110万円( うち消費税相当分は10万円。年間1,000万円超えますが、わかりやすくこの金額にしています )を経過措置に合わせて、本体家賃2万円値引きした場合、5万円値引きした場合で比較すると下記の通りになります。

インボイス制度

経過措置の期間は値引きで対応した方が、簡易課税制度を利用した場合よりも、大家さんの実質的な手残りが多いことがわかります。

免税事業者である大家さんが、テナントなどの借主に消費税分を請求している先がある場合には、借主に減額で対応してもらえるかどうかを確認してから、登録事業者( 課税事業者 )になるかどうかを検討してみてもよいのではないでしょうか?

4.対応策のまとめ

大家さんの対応策としてまとめてみました。ご自身がすでに課税事業者かどうかによって対応が変わってきます。参考にしてみてください。

インボイス制度

私のYoutubeチャンネル「 大家さんの知恵袋 」でも、「 インボイス制度の対応方法 」を動画で解説していますので、こちらもあわせてご覧ください。

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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 渡邊浩滋(わたなべこうじ)さん

渡邊浩滋(わたなべこうじ)さん

税理士・司法書士・大家
渡邊浩滋総合事務所代表

サイト「大家さんの知恵袋」


■ 経歴

□大学在学中に司法書士試験に合格

□大学卒業後総合商社に入社。法務部にて契約管理、担保管理、債権回収などを担当

□商社を退職後、税理士試験に合格
その頃、実家のアパート経営(5棟、全86室)が危機的状況であることが発覚。 経営を立て直すために自ら経営を引き継ぎ、危機的状況から脱出する

□資産税専門の税理士法人に勤務した後、2011年12月、独立開業

税理士の視点と大家の視点からアパート経営を支援するために活動し、税理士・司法書士のワンストップサービスを提供している

□2011年
「行動する大家さんの会」を設立

□2013年
「一般社団法人 大家さんの道しるべ」代表理事就任

資格専門学校の講師、賃貸住宅フェアでの講演、セミナー講師等、幅広い分野で活躍中

□2017年〜
日本全国の大家さんを救うべく、フランチャイズ展開を開始。
同じ志を持つ税理士を求めている。


■ 主な著書

渡邊浩滋さん:著書-1
大家さん税理士による 大家さんのための節税の教科書(ぱる出版)

渡邊浩滋さん:著書-3
「税理士」不要時代(経営者新書)

渡邊浩滋さん:著書-4
税理士大家さん流 キャッシュが激増する無敵の経営 (ぱる出版)

渡邊浩滋さん:著書-5
『 大家さんのための超簡単!青色申告 』【2021-2022度版 】

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