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【不動産投資本】部位別コスト付き「セルフリノベーションの教科書」わずかな手間で大きな差別化。

不動産投資本/書評 ニュース

2017/08/18 配信

■戦略なきセルフリノベは失敗の元

ここ数年、DIYがブームになっているようで、不動産所有者の中にも自ら手を動かす人が増えている。見学した人の話を聞いたり、実際見学したりする機会も多いのだが、成功している例ばかりではない。

「せっかくDIYしたのに雑然とした印象がある」「リノベ―ションしたことを入居者にアピールできていない」「室内に手を入れたからと賃料を高くしたせいか、決まらない」その他、様々な失敗を聞く。

オールカラーで分かりやすく解説されている
オールカラーで分かりやすく解説されている

2017年7月に発売になった「セルフリノベーションの教科書」(坂田夏水著 誠文堂新光社)を読んで、失敗の理由のうちのいくつかが分かった。

同書には一番最後に「仕事としてセルフリノベをしなければならない人に」として「内装の学校 超ダイジェスト版」としたパートがある。

ここで説かれるリノベーションとは単にカッコよくすること、あるいはセンスに頼るものではない。たとえば冒頭では内装をプランニングする時の考え方が紹介されているのだが、その要素は4つのP。Place(立地)、Product(建築)、Promotion(広告)、Price(賃料、売価)である。

室内に手を付ける前にこの4点から考えよう
室内に手を付ける前にこの4点から考えよう

室内に手を入れようと考えた場合、どうしても室内をどう変えるかだけに意識がいきがちだが、その前に物件の立地、建物など変えられないものを考え、それに合わせた手の入れ方を考える必要がある。

リノベーション後はそれをどうアピールするかを考えておかなければ効果を活かせない。賃料を無視した投資は利回りが下がるだけだし、安く上げようとしてのDIYでは質が担保できず、かえって逆効果となり入居が決まらなくなる。

そう考えると、手を入れるのは室内ながら、実際の作業の前にやるべきことが多数あることが分かる。手を入れるのはそうした検討終了後の、ホントに最後の作業。そう考えると、これまで見た失敗の要因が分かってくるというものだ。

■ナチュラル、モダンでは差別化できない

また、実際の部屋作りのテイストについても差別化を意識、統一したほうが良いことが分かる。消費者に一番好まれるのはナチュラルテイスト、モダンテイストだが、多くの競合物件はそのいずれかで作られており、わざわざ手を入れても差別化にはならない。

印象的な部屋を作るのであれば、女性一番人気の北欧系、男性一番人気のミッドセンチュリー、あるいは大穴狙いでガーリーテイストなども面白いのかもしれない。

■外注した場合、DIYした場合の価格比較が役に立つ

具体的なノウハウとしては、キッチンやリビングなど場所別にアイディアと予算がまとめられ、床や壁などといった部位ごとに向いた材料と選び方、さらに実際の作業に当たってのやり方・注意点がまとめられており、何かやろうと思った時にどうすべきかが分かる。

部位ごとに何をやったら、それぞれにいくらになるかが詳述されており、参考になる
部位ごとに何をやったら、それぞれにいくらになるかが詳述されており、参考になる

そのうち、作業は「塗る」「貼る」「つける」「飾る」という4種類に整理されており、たとえば「貼る」だけでも壁紙だけではなく、貼っても剥がせるリメイクシート、タイルシートのようなものから、タイル、クッションフロアなど多種多様。それぞれに業者に頼んだ場合、自分でやる場合の単価が掲出されている。

作業ノウハウは手順写真入りで紹介されており、非常に分かりやすい。加えて参考になるのは、たとえば貼るとタイルのように見えるタイルステッカーをより、タイルっぽく見せるための色選びなど、センス良く見せるためのノウハウも散りばめられているという点。こうしたセンスアップのアドバイスは全編に渡って散りばめられており、その部分だけを読んでいっても役に立つ。

■手間いらず、すぐできるノウハウも

DIYと聞くと大変そうと思う人もいるかもしれないが、非常に簡単にできる方法も多く掲載されている。たとえば、最近は貼って剥がせるタイプのステッカーが数多く出ており、貼るだけで壁面にフックを作ったり、鏡を付けたりができる。

照明器具を変える、鏡を掛けるなどもさほど難しくはなく、しかも効果が非常に大きい。個人的にはモルタル仕上げの玄関に塗料でステンシルを施すというやり方に惹かれた。玄関の印象は部屋全体のイメージを左右するからだ。

小さなスペースという意味ではトイレもお勧め。材料費が安く済み、作業時間も少なくて済むためだ。トイレではペーパーホルダーやタオルホルダーを変えるだけでも雰囲気が変わるので、手始めにこの辺りからでも差別化を試みてみてはどうだろう。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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